สำหรับใครที่วางแผนจะขายที่ดินหรืออาคาร หลายคนสงสัยว่าภาษีขายที่ดิน ต้องจ่ายอะไรบ้าง และผู้ขายต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนไหน การขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะทั้งบ้าน ที่ดินเปล่า หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ถือเป็นธุรกรรมที่มี “ค่าใช้จ่ายภาครัฐ” หลายรายการ ทั้งภาษีและค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระ ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ซึ่งบทความนี้ได้รวบรวมทุกอย่างให้เข้าใจง่าย เพื่อให้ผู้ขายได้รู้แนวทางและสามารถวางแผนค่าใช้จ่ายได้ชัดเจนยิ่งขึ้นครับ
ภาษีขายที่ดินคืออะไร?
ภาษีขายที่ดิน คือ ภาษีและค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายเมื่อต้องการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจากผู้ขายไปให้ผู้ซื้อ ซึ่งแบ่งเป็นทั้งภาษีประเภทที่คิดตามราคาประเมินราชการ ภาษีตามรายได้ของผู้ขาย และค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายให้กรมที่ดิน การทำความเข้าใจภาษีเหล่านี้ไว้ก่อนจะช่วยป้องกันปัญหาค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นตามมาได้ และยังช่วยให้ตกลงกับผู้ซื้อได้ราบรื่น
ภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ มีอะไรบ้าง
จากข้อมูลกรมสรรพากรระบุว่าการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์และการขายที่ดินเข้าข่ายทั้ง
- ภาษีเงินได้ (Withholding Tax :WHT)
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax :SBT)
- อากรแสตมป์ (Stamp Duty)
- ค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งจะถูกกำหนดตามเงื่อนไขกฎหมายในแต่ละกรณี ขึ้นอยู่กับวิธีการที่ได้มาซึ่งทรัพย์สินนั้น ๆ โดยเจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะทำการคำนวณภาษีทั้งหมดให้ ณ วันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ซึ่งเราสามารถคำนวณภาษีขายที่ดินล่วงหน้าได้จากหลักการคำนวณภาษีที่ดินดังนี้ครับ
1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax :WHT)
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เป็นหนึ่งในภาษีขายที่ดินที่ต้องจ่ายตามรายได้ที่ได้จากการขายที่ดิน โดยกรมที่ดินจะเป็นคนหักและนำส่งให้กรมสรรพากรทันทีในวันที่โอน ซึ่งจะคำนวณจาก “ราคาประเมิน” หรือ “ราคาซื้อขายจริง” แล้วแต่ว่าค่าไหนจะราคาสูงกว่า
กรณีผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา : คำนวณจาก
- ราคาประเมิน (หรือราคาซื้อขายจริง ถ้าสูงกว่า)
- อายุการถือครองทรัพย์สิน
- อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบขั้นบันได
- หักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง
สูตรการคำนวณ:
รายรับต่อปี = ราคาประเมิน ÷ อายุการถือครอง
ภาษีที่ต้องจ่าย = คำนวณตามอัตราภาษีบุคคลธรรมดา
วิธีคำนวณสำหรับบุคคลธรรมดา
สมมติว่าราคาประเมิน 1,000,000 บาท / อายุถือครอง 5 ปี
- รายรับต่อปี = 1,000,000 ÷ 5 = 200,000 บาท
- นำ 200,000 บาท เข้าสูตรภาษีเงินได้ → อยู่ในอัตรา 5%
- ต้องเสียภาษีประมาณ 10,000 บาท (โดยประมาณ)
กรณีผู้ขายเป็นนิติบุคคล
- คิดจากกำไร ที่เกิดขึ้นหลังหักค่าใช้จ่าย
- เสียภาษีในอัตรา 1% ของราคาประเมิน (หรือราคาซื้อขายจริง ถ้าสูงกว่า)
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax :SBT)
ภาษีธุรกิจเฉพาะจะเกิดขึ้นในกรณีที่ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาไม่ถึง 5 ปี และไม่ได้ใช้เป็นบ้านพักอาศัยของผู้ขายเอง โดยกรมสรรพากรกำหนดอัตราไว้ที่
- 3% ของราคาประเมิน (หรือราคาซื้อขายจริง ถ้าสูงกว่า)
- บวก ภาษีท้องถิ่น 10% → รวมเป็น 3.3%
ยกเว้นกรณีที่ไม่ต้องจ่าย เช่น
- ผู้ขายถือครองทรัพย์สินเกิน 5 ปี
- ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี
3. อากรแสตมป์ (Stamp Duty)
อากรแสตมป์คิดในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย และจะใช้ในกรณีที่ไม่เข้าข่ายเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งถ้าเข้าเงื่อนไขจะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ซ้ำ
4. ค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์
ค่าธรรมเนียมนี้กรมที่ดินกำหนดไว้ที่ 2% ของราคาประเมินราชการ โดยปกติผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันได้ว่าจะรับผิดชอบคนละครึ่ง หรือให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจ่ายเองทั้งหมด ขึ้นอยู่กับข้อตกลงในสัญญาซื้อขาย
ข้อควรระวังในการซื้อขาย มีอะไรบ้าง
ถึงแม้ว่าการขายที่ดินและการจ่ายภาษีขายที่ดินจะเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นได้ทั่วไปในสังคมเรา แต่การดำเนินการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ นั้นยังมีรายละเอียดหลายด้านที่ผู้ขายควรให้ความสำคัญและระมัดระวังก่อนตัดสินใจขายจริง ได้แก่
- ควรตรวจสอบว่าโฉนดที่ดินไม่มีภาระผูกพัน เช่น จำนอง หรือมีข้อพิพาท
- ตรวจสอบอายุการถือครอง เพราะมีผลต่อการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ
- หากราคาซื้อขายต่ำกว่าราคาประเมินเยอะ สรรพากรอาจเข้ามาตรวจสอบได้
- ผู้ขายควรรู้ล่วงหน้าว่าต้องจ่ายภาษีอะไรบ้าง เพื่อคำนวณหากำไรสุทธิ
- ควรมีการทำสัญญาซื้อขายและเอกสารที่ชัดเจนก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์
สรุปบทความ ภาษีขายที่ดิน
สรุปแล้วภาษีขายที่ดินเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายต้องรู้ก่อนทำธุรกรรม ไม่ว่าจะเป็นภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ หรือค่าธรรมเนียมการโอน ซึ่งทั้งหมดนี้ส่งผลต่อกำไรจากการขายโดยตรง การเตรียมเอกสารให้พร้อมและรู้ล่วงหน้าว่าต้องจ่ายเท่าไหร่ จะช่วยให้การขายเป็นไปอย่างราบรื่น
ถ้าคุณกำลังวางแผนขายที่ดิน การศึกษาข้อกฎหมายและภาษีที่ดินอย่างถูกต้อง จะช่วยให้ธุรกรรมเป็นไปอย่างปลอดภัยและไม่เสียค่าใช้จ่ายเกินจำเป็นครับ
คำถามที่พบบ่อย
หลังจากที่เราได้ศึกษารายละเอียดเกี่ยวกับอัตราภาษีขายที่ดินและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่ผู้ขายต้องเจอ หลายคนอาจมีคำถามคล้าย ๆ กันเกี่ยวกับการขายที่ดิน ว่าต้องเสียภาษีอะไรบ้าง ภาษีคิดยังไง หรือในการโอนที่กรมที่ดินต้องเตรียมงบประมาณเท่าไหร่ เราเลยรวบรวมคำถามที่เจอบ่อยพร้อมคำตอบให้สำหรับคนที่กำลังเตรียมตัวขายที่ดินได้มั่นใจยิ่งขึ้นครับ
1. ขายที่ดินเสียภาษีอะไรบ้าง 2568
การทำธุรกรรมประเภทนี้ ผู้ขายจะต้องเสียภาษีหลัก ๆ คือ
- ภาษีเงินได้ (Withholding Tax :WHT)
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax :SBT)
- อากรแสตมป์ (Stamp Duty)
- ค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์
2. ภาษีซื้อขายที่ดินร้อยละเท่าไหร่
โดยรวมแล้วภาษีทั้งหมดอาจอยู่ที่ประมาณ 3-9% ของราคาประเมิน ขึ้นอยู่กับว่าเข้าข่ายเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไหม และภาษีหัก ณ ที่จ่ายคำนวณได้เท่าไหร่
3. กรมที่ดินมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างในการโอนที่ดิน
หลัก ๆ มี 3 รายการ ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายอาจต้องรับผิดชอบในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปให้ผู้ซื้อ โดยปกติจะคิดจากมูลค่าของสินทรัพย์ที่ทำการโอน
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ซึ่งจะถูกเรียกเก็บเมื่อทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องเข้าข่ายเป็นธุรกรรมทางธุรกิจที่เฉพาะเจาะจงตามกฎหมาย
- อากรแสตมป์ 0.5% จะต้องจ่ายถ้าไม่ได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยอัตรานี้จะคิดจากมูลค่าของสินทรัพย์
บทสรุป
จากที่ได้อ่านบทความกันไปแล้ว ภาษีขายที่ดินประกอบด้วยหลายรายการ ซึ่งแต่ละส่วนมีเงื่อนไขและมีวิธีคำนวณภาษีที่ต่างกัน อีกทั้งยังมีข้อควรระวังที่รวบรวมมาเพื่อให้ผู้ขายสามารถตัดสินใจและรู้แนวทางได้มากขึ้น โดยหวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์สำหรับผู้ที่กำลังจะวางแผนทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ไม่มากก็น้อยนะครับ
สำหรับคนที่กำลังเริ่มวางแผนขายทรัพย์สิน ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่า บ้านพร้อมที่ดิน หรืออสังหาฯ เพื่อการลงทุน แนะนำให้ศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมในหมวด ขายที่ดิน เพื่อเข้าใจขั้นตอนสำคัญ การเตรียมเอกสาร และสิ่งที่ควรรู้ก่อนทำสัญญา สามารถเข้ามาเลือกชมได้ที่เว็บไซต์น่าอยู่ พร้อมสาระความรู้ดี ๆ เรื่องภาษีที่ดินไว้ให้ติดตามอีกมากมายครับ