การลงทุนในบ้าน หรือคอนโด เพื่อปล่อยเช่าหรือเก็งกำไรนั้น นักลงทุนควรสำรวจราคากลางก่อนซึ่งจะใช้วิธีประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดิน หรือเช็คราคาประเมินคอนโดเป็นข้อมูลเบี้องต้น เพื่อนำไปต่อยอดได้ เช่น ซื้อบ้านก็ต่อรองกับผู้ขาย หรือปล่อยขายคอนโดก็ตั้งราคาได้เหมาะสมจัดโปรโมชันฟรีค่าโอน ค่าจดจำนอง กระตุ้นผู้ที่สนใจได้อีกด้วยนะครับ
บทความนี้น้องน่าอยู่ได้รวบรวมข้อมูลมาแนะนำว่า ราคาประเมินคืออะไร ทำไมการเช็คราคาประเมินคอนโดและบ้านจึงสำคัญ ลงทุนบ้าน vs คอนโดแบบไหนคุ้มกว่ากัน มาพร้อมกับเทคนิคการลงทุนสำหรับมือใหม่ หากพร้อมแล้วไปกันเลยครับ
ราคาประเมินคืออะไร?
ราคาประเมิน คือ การประเมินราคามูลค่าทรัพย์จากกรมธนารักษ์ ซึ่งมีวิธีประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดิน คอนโด เพื่อกำหนดราคากลางเอาไว้เป็นมาตรฐาน โดยมูลค่าจะขึ้นกับศักยภาพและคุณสมบัติของทรัพย์ เช่น ใกล้ถนนหลัก ใกล้สถานศึกษา ใกล้แหล่งงาน หรือห้างสรรพสินค้า และแนวโน้มการเติบโตในอนาคต
แต่ถ้าต้องการขอสินเชื่อต้องใช้การประเมินราคาจากบริษัทรับประเมินซี่งจะได้ราคาประเมินที่ใกล้เคียงราคาตลาด ราคาประเมินจากบริษัทอาจจะสูงกว่าหรือต่ำกว่าราคาตลาดได้ เพราะว่าราคาประเมินจากกรมธนารักษ์มักจะถูกกว่าราคาตลาด
วิธีประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดิน
สำหรับวิธีประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินจะแบ่งได้ 2 ประเภท ได้แก่ การประเมินจากกรมธนรักษ์ซึ่งเป็นหน่วยงานราชการ และจากเอกชนเป็นบริษัทรับประเมินหรือธนาคารที่ได้รับอนุญาต ในบทความนี้จะขอนำเสนอวิธีการประเมินราคาจากกรมธนรักษ์แบบออนไลน์ที่ดูราคาประเมินด้วยตนเองได้ มีขั้นตอนดังนี้
- เตรียมโฉนดที่ดินของบ้าน
- เข้าสู่ระบบเผยแพร่ราคาประเมินทรัพย์สินของเว็บไซต์กรมธนรักษ์
- ค้นหาราคาประเมินจากเลขที่โฉนด เลขที่ดิน นส.3.ก หรือสิ่งปลูกสร้าง
- กรอกรายละเอียดเพื่อใช้ในการข้อมูลค้นหา
- จากนั้นระบบจะแสดงข้อมูลโฉนด รายละเอียดราคาประเมินต่อตารางเมตร พร้อมแผนที่เพื่อลดความผิดพลาด
วิธีเช็คราคาประเมินคอนโด
สำหรับการประเมินราคาคอนโดจะมีวิธีเช็คราคาประเมินคอนโดจากหน่วยงานราชการอย่างกรมธนรักษ์ และจากเอกชนเช่นกัน ส่วนการเช็คราคาประเมินคอนโดออนไลน์ จากเว็บไซต์กรมธนรักษ์มีขั้นตอนดังต่อไปนี้
- เตรียมชื่ออาคารชุดของคอนโดให้เรียบร้อย
- เข้าสู่ระบบเผยแพร่ราคาประเมินทรัพย์สินของเว็บไซต์กรมธนรักษ์
- ค้นหาราคาประเมินจากห้องชุด
- กรอกรายละเอียดเพื่อใช้ในการข้อมูลค้นหา
- จากนั้นระบบจะแสดงข้อมูลโครงการและราคาประเมินต่อตารางเมตรของคอนโดแต่ละชั้น
ทำไมการเช็คราคาประเมินคอนโดและบ้านจึงสำคัญ
การรู้วิธีประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินจะช่วยให้นักลงทุนประเมินราคาซื้อขายบ้าน/คอนได้ในเบี้องต้น และสามารถนำไปต่อยอดในการลงทุนได้ดังต่อไปนี้
ประเมินราคาซื้อก่อนลงทุน
หากนักลงทุนกำลังวางแผนซื้อคอนโดมือสอง ควรเช็คราคาประเมินคอนโดว่าราคากลางของคอนโดประมาณเท่าไหร่เพื่อที่จะนำไปต่อรองราคากับผู้ขายได้ เช่น โครงการคอนโดเดอะเบสไฮท์ ชั้น 10 มีราคาประเมินอยู่ที่ 60,000 บาท ขนาดพื้นที่คอนโด 30 ตร.ม. ราคาประเมินคอนโดอยู่ที่ 60,000X30 = 1,800,000 บาท โดยราคานี้ยังไม่รวมเฟอร์นิเจอร์ แต่เมื่อสำรวจราคาตลาดจะพบว่าราคาคอนโดมือสองบางห้องสูงกว่าเกือบ 2 เท่า การรู้ข้อมูลก่อนช่วยให้การลงทุนเกิดความคุ้มค่าที่แท้จริง
ตั้งราคาขาย/เช่าบ้านได้เหมาะสม
รู้วิธีประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินนอกจากจะช่วยให้นักลงทุนซื้อบ้านได้ในราคาที่คุ้มค่าแล้ว ยังนำข้อมูลมาช่วยตั้งราคาขายบ้าน/คอนได้เหมาะสม เพราะหากตั้งราคาต่ำเกินไปก็อาจจะทำให้ขาดทุน แต่หากตั้งราคาสูงเกินไปอาจจะทำให้ขายออกได้ยาก นอกจากนี้ยังนำมาคำนวณหา Yield เพื่อกำหนดราคาปล่อยเช่าที่คุ้มค่าได้อีกด้วย เช่น คอนโดทำเลดี Yield ควรอยู่ที่ 5-7% ขึ้นไป
คำนวณค่าใช้จ่ายในการโอน และจดจำนอง
ในขั้นตอนการซื้อขายบ้านหรือคอนโดจะต้องมีค่าใช้จ่ายในการโอน ค่าจดจำนอง ค่าอากรแสตมป์ และอื่นๆ ซึ่งจะต้องใช้ราคาประเมินที่เป็นฐานในการคำนวณค่าใช้จ่าย นอกจากนี้หากบ้าน/คอนโดที่ซื้อมาและปล่อยขายในระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี และไม่มีการย้ายชื่อผู้ขายเข้ามาในทะเบียนบ้านจะต้องเสียค่าธุรกิจเฉพาะเพิ่มอีก 3.3% ของราคาประเมิน ซึ่งสิ่งเหล่านี้เป็นค่าใช้จ่ายหรือต้นทุนในการลงทุน หากนักลงทุนทราบก่อนจะช่วยให้รู้ต้นทุนทั้งหมดหรือวางแผนลดต้นทุนได้
ขอแนะนำบทความค่าโอนที่ดินฉบับอัพเดท 2568 พร้อมวิธีคำนวณแบบง่าย ๆ
จัดโปรโมชันขายบ้าน/คอนโด
เมื่อนักลงทุนสามารถรู้ต้นทุนทั้หมดหลังจากเช็คราคาประเมินคอนโดหรือบ้านแล้ว ก็จะสามารถตั้งราคาขายที่เหมาะสม พร้อมเพิ่มความกระตุ้นให้อยากซื้อด้วยการจัดโปรโมชัน เช่น ฟรีค่าโอน ค่าจดจำนอง พร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบชุด ก็จะช่วยให้ขายคอนโดนได้รวดเร็ว และลดการต่อรองราคาได้อีกด้วย
ขอสินเชื่อ
สำหรับการขอสินเชื่อซื้อบ้านคอนโดจะต้องอ้างอิงจากราคาประเมินซึ่งจะถูกประเมินราคาจากธนาคารเป็นหลัก แต่ถ้าหากผู้ขอสินเชื่อรู้วิธีประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินด้วยตนเองก็จะสามารถประมาณการวงเงินของสินเชื่อเบี้องต้นได้ ช่วยให้วางแผนวางเงินดาวน์เพิ่มโอกาสกู้สินเชื่อผ่านได้ง่ายมากขึ้น
บ้าน VS คอนโด ลงทุนแบบไหนคุ้มกว่ากัน
หากนักลงทุนเพิ่งเริ่มต้นลงทุนอาจจะมีคำถามว่าระหว่างบ้านกับคอนโดควรเลือกลงทุนแบบไหนจะคุ้มค่ากว่ากัน การวัดความคุ้มค่าจะขึ้นอยู่กับเป้าหมายการลงทุนของนักลงทุน เพื่อช่วยให้เห็นภาพมากขึ้นขอแนะนำข้อดีข้อเสียในการลงทุนคอนโดและบ้านดังต่อไปนี้
การลงทุนในคอนโด ทำเลใจกลางเมืองปล่อยเช่าง่าย
สำหรับการลงทุนในคอนโดควรเลือกทำเลที่ดีอยู่ใจกลางเมือง ติดถนนหลักหรือรถไฟฟ้า จะช่วยให้ปล่อยเช่าได้ง่าย การเช็คราคาประเมินคอนโดจะช่วยให้เลือกคอนโดได้ง่ายขึ้น ซึ่งต้นทุนราคาคอนโดต่ำกว่าบ้านเหมาะสำหรับมือใหม่ แต่การลงทุนในคอนโดก็มีทั้งข้อดีข้อเสียที่ต้องดูดังต่อไปนี้
ตารางเปรียบ ข้อดีข้อเสียในการลงทุนในคอนโด
การลงทุนในบ้าน ทำเลชาญเมืองเน้นกลุ่มครอบครัว
สำหรับการลงทุนในบ้านโดยเฉพาะใจกลางเมืองใหญ่ราคาถูกหาได้ค่อนข้างยาก เมื่อใช้วิธีประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินจะพบว่าราคาสูงมากไม่เหมาะกับนักลงทุนมือใหม่ แต่การลงทุนในบ้านระยะยาวถือว่าคุ้มค่ามาก บ้านใจกลางเมืองน่าลงทุนทำบ้านหรูตอบโจทย์ลูกค้า Hi-End คุ้มค่ากว่า มือใหม่ควรเริ่มลงทุนบ้านแถวชาญเมืองดีกว่า แต่ก็มีข้อดีข้อเสียดังนี้
ตารางเปรียบ ข้อดีข้อเสียในการลงทุนในบ้าน
เทคนิคการลงทุนอสังหา มือใหม่ลงทุนครั้งแรกก็ปังได้
ขอแนะนำเทคนิคที่มือใหม่ไม่ควรพลาดที่ช่วยให้ลงทุนตั้งแต่ครั้งแรกก็ปังได้ มีทั้งหมด 7 เทคนิคดังต่อไปนี้
- เริ่มด้วยเป้าหมายไม่ใช่ตามกระแส: ตอบคำถามตนเองให้ได้ว่าต้องการลงทุนเพื่ออะไร ปล่อยเช่าเป็นรายได้ Passive ควรเริ่มต้นจากคอนโดมือหนึ่ง/มือสอง เก็งกำไรได้เงินก้อนซื้อบ้านมือสองรีโนเวทขาย หรืออยู่อาศัยเองเลือกให้ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และทำเลเติบโตได้
- เล็กแต่ชัวร์ความเสี่ยงน้อย: ควรเริ่มลงทุนจากการใช้ทุนที่น้อยๆ ก่อนหรือตามความรู้ในการลงทุนของนักลงทุน ไม่หวังใหญ่จนเกินกำลังจนเสี่ยงขาดทุนได้ สะสมประสบการณ์ค่อยๆ เติบโตช่วยให้ลงทุนทำกำไรได้อย่างมั่นคง
- เลือกทำเลที่คนอยู่จริง: การลงทุนในอสังหาการเลือกทำเลสำคัญกว่าราคา หากเจอบ้าน/คอนโดราคาถูกแต่ทำเลไม่ดีไม่มีคนอยู่จริง ความต้องการน้อยกว่าคำโฆษณา การลงพื้นที่สำรวจตลาดจะช่วยได้มาก
- เช็คราคาประเมินคอนโด/บ้านก่อนลงทุน: เพราะการรู้ราคากลางจะช่วยประเมินความคุ้มค่าในการลงทุน ช่วยต่อรองได้ราคาที่เหมาะสมไม่แพงเกินจริงได้
- วิเคราะห์ค่าใช้จ่ายแบบครบวงจร: ก่อนลงทุนควรรู้ค่าใช้จ่ายทั้งหมด ทั้งแบบรายเดือนและภาพรวม ไม่ว่าจะเป็น ค่าผ่อนรายเดือน, ค่าส่วนกลาง (คอนโด/บ้านจัดสรร), ค่าซ่อมบำรุง, ภาษี, ค่าจดจำนอง, ค่าโอน, ค่าน้ำค่าไฟ เพื่อจะได้รู้ว่ากำไรจริงหลังจากหักค่าใช้จ่าย
- สายปล่อยเช่าต้องรู้ Yield: วิธีคำนวณ Yield = (ค่าเช่ารายปี ÷ ราคาซื้อ) x 100 สำหรับคอนโดในเมืองควรได้ Yield 5-7% บ้านชาญเมืองควรได้ Yield 3-5% ถึงจะคุ้มค่า บ้านมี Yield น้อยกว่าเพราะราคามีโอกาสเติบโตมากกว่าคอนโด
- ช้าแต่ชัวร์ลงทุนเมื่อพร้อม: หากเงินทุนไม่พร้อม และความรู้ในการลงทุนยังไม่มากพอ แนะนำควรศึกษาหาความรู้เพิ่มเติมก่อน แต่หากไม่อยากเสียเวลาแนะนำลงทุนในกองทรัสต์ที่มีเงินหลักพันก็สามารถเริ่มต้นทุนได้ ส่วนกองทรัสต์ที่น่าสนใจเน้นโครงการบ้านหรู และโลจิสติกส์
บทสรุป
จบไปแล้วกับข้อได้เปรียบของการรู้วิธีประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดิน/คอนโดก่อนลงทุน หวังว่าจะเป็นประโยชน์กับนักลงทุนหน้าใหม่หรือผู้ที่กำลังวางแผนเลือกลงทุนในบ้าน/คอนโดกันนะครับ
สำหรับใครที่กำลังมองหาบ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, คอนโดและทาวน์โฮม สามารถเข้ามาเลือกชมได้ที่เว็บไซต์น่าอยู่ นอกจากนี้ยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับบ้านที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้ติดตามกันอีกด้วยนะครับ
บทความแนะนำ
- 5 เทคนิคซื้อขายบ้านมือสอง ทำอย่างไรให้การซื้อขายเป็นเรื่องง่าย ๆ
- นักลงทุนต้องอ่าน! 5 เทคนิคเลือกซื้อ-ขายอาคารพาณิชย์ ตึกแถวมือสอง
- ชี้ 5 เทรนด์ธุรกิจมาแรงน่าลงทุนในที่ดินขอนแก่น นักลงทุนไม่ควรพลาด