ปี 2569 ถือเป็นปีที่คนทำอสังหาริมทรัพย์ในภาคอีสานต้องทำการบ้านหนักขึ้นครับ เพราะด้วยสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัว โดยมีการคาดการณ์ว่า GRP ของอีสานจะอยู่ที่ -0.6% ถึง 0.4% บวกกับปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงทะลุ 90% ทำให้แบงก์ปล่อยกู้ยากขึ้น
แต่ในวิกฤตก็ยังมีโอกาสเสมอครับ ถ้าเราจับทางถูกและปรับตัวได้ทัน วันนี้เราสรุปข้อมูลอินไซต์เจาะลึกตลาดอสังหาฯ อีสาน มาให้แบบเข้าใจง่าย เพื่อให้คุณเอาไปปรับใช้กับโครงการได้ทันทีครับ
เช็กสถานะตลาด ทำเลไหนรุ่ง ทำเลไหนต้องระวัง?
ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยภาคอีสานปี 2569 มีมูลค่าประมาณ 83,000 ล้านบาท โดยกำลังซื้อหลักๆ กว่า 55% จะรวมอยู่ใน 4 จังหวัดหัวเมือง ได้แก่ นครราชสีมา ขอนแก่น อุดรธานี และอุบลราชธานี
แต่สิ่งที่เราต้องจับตาดูคือ สต๊อกบ้านสร้างเสร็จที่ยังขายไม่ได้ (Remaining Supply) ซึ่งจากข้อมูลพบว่ามีจุดที่น่าสนใจดังนี้ครับ
โคราช
สำหรับใครที่ทำบ้านเดี่ยวในโคราชอาจจะต้องระวังนิดนึงครับ เพราะตอนนี้มีสต๊อกเหลือขายมากที่สุดถึง 797 ยูนิต แถมระยะเวลาที่คาดว่าจะขายหมดต้องใช้เวลาถึง 50 เดือน
ขอนแก่น
ส่วนใครทำคอนโดที่ขอนแก่นก็อาจจะเหนื่อยหน่อย เพราะมีห้องเหลือสะสมถึง 575 ยูนิต ใช้เวลาขายเฉลี่ยนานเกือบ 3 ปี (37 เดือน) และตอนนี้นักลงทุนเริ่มลดลง เหลือแต่คนที่ต้องการซื้ออยู่จริง แต่ก็ยังมีโซนที่คึกคักอยู่บ้างคือรอบ มข. ที่มีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ค่อนข้างเยอะเลยทีเดียว
มหาสารคาม (โซนเฝ้าระวัง)
เป็นทำเลที่ตลาดค่อนข้างฝืดครับ อัตราดูดซับต่ำสุดเพียง 1.6% ต้องใช้เวลาขายถึง 57 เดือน
ปากช่อง/เขาใหญ่ (ดาวเด่นสวนกระแส)
ทำเลนี้ตลาดพูลวิลล่าขายดีมาก อัตราดูดซับพุ่งไปถึง 3.3% ใช้เวลาขายแค่ 24 เดือน ใครทำตลาด Luxury เจาะกลุ่มคนมีกำลังซื้อสูงถือว่ามาถูกทางครับ
เจาะลึกพฤติกรรมคนหาบ้านใน ขอนแก่นและอุดรธานี
จะไปเปิดโครงการที่ไหน ต้องรู้ใจคนพื้นที่ก่อนครับ เพราะความชอบและปัจจัยการตัดสินใจซื้อต่างกัน ดังนั้นผู้บริโภคในแต่ละจังหวัดมีเกณฑ์การตัดสินใจซื้อที่ไม่เหมือนกัน การใช้กลยุทธ์การตลาดแบบ "One Size Fits All" จึงไม่ตอบโจทย์อีกต่อไป ยกตัวอย่างเช่น ขอนแก่น และอุดรธานี ที่แม้จะเป็นจังหวัดที่มีพื้นที่ติดกัน แต่พฤติกรรมของคนในพื้นที่แตกต่างกันชัดเจน
| เจาะลึกความต้องการ | ตลาดขอนแก่น | ตลาดอุดรธานี |
|---|---|---|
| สิ่งที่ทำให้ตัดสินใจซื้อ | ติดแบรนด์ (High Brand Loyalty): ยอมจ่ายเพื่อคุณภาพและความน่าเชื่อถือ มีการค้นหาด้วยชื่อแบรนด์สูงถึง 26.1% | เน้นคุ้มค่า (No Brand Loyalty): ไม่ติดแบรนด์ แต่ดูที่ประเภททรัพย์ (59.6%) ทำเล (21.3%) และราคา (15.7%) เป็นหลัก |
| งบประมาณหลัก | ระดับกลาง-บน ราคา 3-5 ล้านบาท | บ้านราคา 2-3 ล้านบาท หรือทาวน์โฮมต่ำกว่า 2 ล้านบาท |
| ทำเลฮิต | มข.-โนนม่วง, ถนนมะลิวัลย์, ถนนศรีจันทร์ และบึงหนองโคตร | หนองสำโรง, ตลาดบ้านบ่อน้ำ และหมูม่น |
เมื่อกู้ยากขึ้น ลูกค้าจึงเปลี่ยนไป "เช่า" และ "สร้างเอง"
พอแบงก์ปฏิเสธสินเชื่อเยอะขึ้น (Reject Rate สูง) โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคา 2-3 ล้านบาท เราเลยเห็นเทรนด์พฤติกรรมลูกค้าที่เปลี่ยนไป 2 ทางครับ
- เปลี่ยนจากซื้อเป็นเช่า: วัยเริ่มทำงาน (First Jobber) เลือกที่จะไม่แบกหนี้ก้อนโต และหันมาเช่าอยู่แทน สอดคล้องกับข้อมูลทราฟฟิกบนเว็บไซต์น่าอยู่ ที่คนเข้ามาดู "ใบประกาศเช่า" สูงที่สุดถึง 21%
- หนีไปสร้างบ้านเอง: คนที่มีที่ดินอยู่แล้ว เลือกที่จะคุมงบด้วยการจ้างบริษัทรับสร้างบ้าน แทนการซื้อบ้านจัดสรร ทำให้ตลาดรับสร้างบ้านเติบโต โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังสร้างบ้านงบ 5 ล้านบาทขึ้นไป
การตลาดออนไลน์ยุคใหม่ เลิกหว่านเงิน แล้วเน้นเป้าหมาย
ถ้าพูดถึงการตลาดออนไลน์ เราอาจจะคุ้นชินกับการทำ Content ลง Social Media และยิง Ads แบบเดิมๆ ที่นับวันต้นทุนก็เริ่มแพงขึ้นและเห็นผลน้อยลง นั่นเพราะอัลกอริทึมการค้นหาผ่าน Social Platform ไม่ได้ตอบโจทย์ต่อคนหาที่อยู่อาศัยเหมือนเดิม เพราะในยุคนี้ต้องพึ่งพา Search + AI + Marketplace จึงจะปรับตัวให้ทันกับพฤติกรรมของผู้บริโภค
- ลูกค้าตัวจริงอยู่บน Google: ทราฟฟิกการเข้าชมเว็บไซต์อสังหาฯ กว่า 52% มาจาก Google Organic ซึ่งคนกลุ่มนี้มีความตั้งใจซื้อสูงกว่าคนที่ไถฟีดผ่านๆ บนโซเชียลมีเดีย
- ต้องมีข้อมูลให้ AI ช่วยขาย: ลูกค้าเริ่มใช้ AI หาบ้านแบบเจาะจงมากขึ้น เช่น ให้ช่วยแนะนำบ้านมินิมอลในงบ 3 ล้าน ถ้าโครงการของคุณมีข้อมูลละเอียดอยู่บนอินเทอร์เน็ตหรือแพลตฟอร์ม Marketplace AI ก็จะหยิบโครงการของคุณไปเสิร์ฟให้ลูกค้าทันที
- คนตัดสินใจซื้อคือผู้หญิง Gen Y: สำหรับข้อมูลล่าสุด เราพบว่าผู้ใช้งานที่สืบค้นข้อมูลหาบ้านกว่า 69.2% - 71.2% คือผู้หญิง และคนที่เข้ามาหาบ้านในขอนแก่น กว่า 35.9% ค้นหามาจากกรุงเทพมหานคร ข้อมูลชุดนี้กำลังบอกว่ามีกลุ่มคนอยากย้ายกลับบ้านเกิด หรือนักลงทุนอสังหาที่ให้ความสนใจในตลาดอสังหาฯ อีสาน อยู่พอสมควร
สรุป 4 กลยุทธ์เด็ด สำหรับฝ่าวิกฤตปี 2569
- ค่อยๆ สร้าง ทีละเฟส: ลดความเสี่ยงด้วยการแบ่งเฟสก่อสร้างย่อยๆ เพื่อเร่งระบายของเก่า รักษากระแสเงินสด และไม่ต้องแบกสต๊อกค้าง
- เจาะกลุ่มลูกค้าที่แบงก์รัก: ลองเบนเข็มมาทำตลาด 3-5 ล้านบาท หรือบ้านแฝด 2-5 ล้านบาท ที่ให้พื้นที่คุ้มค่า ตอบโจทย์ครอบครัวเริ่มต้นและกลุ่มข้าราชการ/บุคลากรทางการแพทย์ ซึ่งมีโอกาสกู้ผ่านสูงกว่า
- ใส่ฟังก์ชันพิเศษ ชูจุดขายให้ชัด: หยุดหั่นราคาแข่งกัน แล้วเพิ่มมูลค่าให้บ้านด้วยฟังก์ชันที่คนยุคนี้ต้องการ เช่น บ้านประหยัดพลังงาน (EV Ready), Smart Home, Pet Friendly หรือพื้นที่แบบ Flexible Space
- เก็บ Data ลูกค้าไว้ทำโฆษณาซ้ำ: ใช้แพลตฟอร์ม Marketplace และเว็บไซต์ในการเก็บข้อมูลลูกค้า (First-Party Data) แล้วนำไปทำ Retargeting ยิงแอดกลับไปหาคนที่เคยสนใจ จะช่วยลดค่าโฆษณาและปิดการขายได้ง่ายขึ้น
บทสรุปสำหรับนักลงทุน
สำหรับบทสรุปสำหรับนักลงทุน ปี 2569 คือปีแห่งการ "คัดกรอง" ผู้ประกอบการตัวจริง อสังหาฯ อีสานยังคงมีโอกาสมหาศาล สำหรับผู้ที่เข้าถึง Data และเข้าใจพฤติกรรม "คนหาบ้าน" ยุคใหม่ที่ซับซ้อนขึ้น การปรับโมเดลธุรกิจให้มีความยืดหยุ่นและหันมาให้ความสำคัญกับแพลตฟอร์มเฉพาะทางอย่าง Marketplace คือทางรอดที่จะช่วยให้ธุรกิจเติบโตและยืนระยะได้ยาวๆ ครับ
"ติดตามเทรนด์และข้อมูล Insight อสังหาฯ เชิงลึกได้ที่ น่าอยู่ (NaYoo) แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์ที่ครบที่สุด"
สำหรับใครที่กำลังมองหา บ้านขอนแก่น, บ้านแฝดขอนแก่น, คอนโดขอนแก่น, หรือ ทาวน์โฮมขอนแก่น ที่เหมาะแก่การพักอาศัยและการลงทุน สามารถเข้ามาเลือกชมได้ที่เว็บไซต์น่าอยู่ นอกจากนี้ยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับคอนโดที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้ติดตามกันด้วยครับ
หาที่อยู่ คิดถึงขอนแก่นน่าอยู่ : www.NaYoo.co