NaYoo

สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร สิ่งสำคัญที่คนซื้อบ้านต้องรู้ !

benz -

ในการซื้อบ้าน ที่ดิน หรือคอนโดมีสิ่งสำคัญที่เราต้องทำการศึกษาและเข้าใจให้ดีก่อนทำการซื้อขาย ซึ่งสัญญาจะซื้อจะขายมีความสำคัญที่ต้องศึกษาให้ดีเช่นกัน เพราะจำเป็นต้องใช้ในกรณีที่ผู้ซื้อตกลงซื้อแล้ว แต่ต้องใช้เวลาในการขอกู้สินเชื่อกับสถาบันการเงิน หรือรอดำเนินการอื่น ๆ

เพื่อเป็นการป้องกันการถูกโกงหรือถูกเอาเปรียบในการทำสัญญา ในบทความนี้น่าอยู่จะพาทุกคนไปทำความรู้จักสัญญาจะซื้อจะขายกันว่าคืออะไร และมีรายละเอียดที่ต้องรู้ยังไงบ้าง ถ้าพร้อมแล้วไปดูกันเลยครับ

สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร

สัญญาจะซื้อจะขาย คือ สัญญาที่ทำขึ้นระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายว่าจะมีการซื้อขายกันอย่างถูกกฎหมายและมีการโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคต ซึ่งสัญญารูปแบบนี้สามารถใช้การตกลงปากเปล่าได้ แต่การมีหนังสือสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรจะดีกว่า เพราะจะช่วยเป็นหลักฐานสำคัญในกรณีที่มีฝ่ายผิดสัญญาได้

เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าที่มีราคาสูง ผู้ซื้ออาจต้องใช้เวลาในการดำเนินการขอกู้สินเชื่อเพื่อมาซื้อ ซึ่งการทำสัญญาจะซื้อจะขายก็เป็นเหมือนการจองไว้ว่าจะมาซื้อหลังดำเนินการกู้สำเร็จ ขณะเดียวกันก็แสดงถึงเจตนาของผู้ขายว่าจะไม่ขายอสังหาริมทรัพย์นั้นให้กับผู้อื่นในช่วงเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา

สำหรับใครที่กำลังเตรียมตัวกู้ซื้อบ้านและอยากรู้เคล็ดลับกู้ซื้อบ้านยังไงให้ผ่านฉลุย สามารถตามไปอ่าน 5 ขั้นตอนเตรียมตัวกู้ซื้อบ้านง่าย ๆ ให้ผ่านฉลุย กันได้เลยครับ

สัญญาจะซื้อจะขายต่างกับสัญญาซื้อขายยังไง

หลายคนอาจเคยได้ยินคำว่าสัญญาซื้อขายบ้านหรือสัญญาซื้อขายที่ดินแล้วเกิดความสับสนว่ามันคือสัญญาจะซื้อจะขายรึเปล่า มีความแตกต่างกันยังไง วันนี้น่าอยู่จะพาไปไขข้อสงสัยกันครับ

อย่างที่กล่าวไปข้างต้นว่าสัญญาจะซื้อจะขายคือสัญญาที่ทำขึ้นว่าจะมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้กันในอนาคต ส่วนสัญญาซื้อขายคือสัญญาที่เกิดขึ้นเมื่อผู้ซื้อและผู้ขายพร้อมที่จะทำการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์แล้วนั่นเอง ซึ่งผู้ซื้อและผู้ขายต้องไปทำสัญญาซื้อขายต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น

ประเภทของสัญญาจะซื้อจะขาย

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย สามารถแบ่งได้เป็น 2 ประเภท ขึ้นอยู่กับว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขายนั้นเป็นบ้าน ที่ดิน หรือคอนโด ซึ่งมีรายละเอียดดังนี้

  1. สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน ในกรณีที่ซื้อขายที่ดินเปล่าหรือบ้านติดที่ดินต้องใช้หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน ซึ่งในสัญญาจะมีการระบุเลขโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ) หากมีสิ่งปลูกสร้างก็ต้องลงรายละเอียดด้วย โดยทั่วไปสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินมักมีระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 1-2 เดือน ซึ่งเป็นระยะเวลาที่เพียงพอสำหรับการอนุมัติการกู้สินเชื่อ
  2. สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด ใช้ในกรณีซื้อขายคอนโด ซึ่งในสัญญาต้องมีการระบุเลขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) มีการลงรายละเอียดโครงการ และระบุห้องที่จะซื้อขาย สำหรับคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จหรือเปิดขายล่วงหน้ามักมีระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 1-2 ปี ส่วนคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วหรือคอนโดมือสองจะมีระยะเวลาประมาณ 1-2 เดือน

รายละเอียดที่ต้องมีในสัญญาจะซื้อจะขาย

ในการทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเราต้องมีความรอบคอบ อ่านรายละเอียดและทำความเข้าใจสัญญาให้ดีก่อนเซ็นสัญญาเพื่อป้องกันการถูกโกงหรือถูกเอาเปรียบ ซึ่งรายละเอียดที่ต้องมีในสัญญาจะซื้อจะขาย มีดังนี้

1. รายละเอียดการจัดทำสัญญาจะซื้อจะขาย

ในการทำสัญญาจะซื้อจะขาย จะมีการบันทึกวันเวลารวมไปถึงสถานที่ในการทำสัญญาฉบับนี้ขึ้น เพื่อแสดงวันที่มีผลทางกฎหมาย เพราะหากไม่มีการกำหนดเวลาเริ่มต้นที่ให้สัญญามีผลบังคับใช้ ให้ถือว่าสัญญามีผลนับตั้งแต่วันที่ปรากฎอยู่ในส่วนนี้ ซึ่งมักจะปรากฎเป็นส่วนหัวของสัญญา

2. รายละเอียดของคู่สัญญา

เป็นข้อมูลที่แสดงตัวตนของผู้ซื้อและผู้ขายทั้งชื่อ-นามสกุล อายุ และที่อยู่ตามรายละเอียดในบัตรประชาชน โดยฝั่งผู้ขายจะต้องเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์และมีชื่ออยู่ในโฉนด

หากในโฉนดมีชื่อหลายคน จำเป็นต้องเขียนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ให้ครบทุกคน และควรตรวจสอบให้ถูกต้อง เพราะหากชื่อคู่สัญญาผิดอาจมีผลให้สัญญาจะซื้อจะขายเป็นโมฆะได้

3. รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์

เป็นข้อมูลที่แสดงรายละเอียดสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อจะขาย ต้องระบุชัดเจนในสัญญาจะซื้อจะขายให้ครบถ้วนว่าจะซื้อขายอะไร ต้องมีรายละเอียดต่าง ๆ เช่น เลขที่โฉนดที่ดิน ขนาดที่ดิน ที่ตั้งของที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง

รวมไปถึงส่วนอื่น ๆ ที่ต้องการซื้อขายก็ต้องระบุลงไปในสัญญาด้วยเช่นกัน เช่น เฟอร์นิเจอร์ แอร์ โดยสามารถทำรายชื่อสิ่งของแนบท้ายสัญญาได้

4. ราคาซื้อขายและรายละเอียดการชำระเงิน

ในสัญญาจะซื้อจะขายต้องมีการกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขายกันอย่างชัดเจน โดยมีการระบุทั้งตัวเลขและตัวอักษร หรือกรณีที่มีการวางมัดจำ จะต้องระบุด้วยว่าผู้ซื้อได้ชำระมาแล้วเป็นจำนวนกี่บาท

รวมไปถึงชำระด้วยวิธีใด เป็นการชำระด้วยเงินสด หรือถ้าชำระด้วยเช็คธนาคารก็ให้ระบุธนาคาร สาขา เลขที่เช็ค วันที่และจำนวนเงินที่สั่งจ่าย และมีจำนวนเงินคงเหลือที่จะชำระเพิ่มเติมอีกเท่าไหร่ในวันโอนกรรมสิทธิ์

5. ระยะเวลาของสัญญาจะซื้อจะขาย และการกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์

ในส่วนนี้ถือเป็นสาระสำคัญของหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะต้องมีการกำหนดวันที่สามารถรู้ได้แน่ชัดว่าจะมีการทำสัญญาซื้อขายกันเมื่อใด ต้องมีการกำหนดเวลาและกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจน

โดยระยะเวลาก็แตกต่างกันไปตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขาย ซึ่งสามารถระบุเป็นวันที่หรือกำหนดเป็นเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขายก็ได้ เช่น จะโอนกรรมสิทธิ์เมื่อธนาคารอนุมัติให้กู้ เป็นต้น

6. รายละเอียดค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์

ในสัญญาจะซื้อจะขายต้องมีการระบุผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจน เช่น กำหนดให้ผู้ซื้อและผู้ขายรับผิดชอบค่าใช้จ่ายคนละครึ่ง หรือให้ผู้ขายรับผิดชอบเพียงผู้เดียว ซึ่งส่วนนี้ต้องครอบคลุมทุกค่าใช้จ่าย เพื่อป้องกันความขัดแย้งและความเสี่ยงที่อาจไม่สามารถตกลงกันได้

สำหรับใครที่อยากศึกษาและลองคำนวณค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน สามารถตามไปอ่านกันได้ที่ ค่าโอนที่ดินฉบับอัปเดท 2566 พร้อมวิธีคำนวณแบบง่าย ๆ

7. เงื่อนไขและความผิดในกรณีที่ผิดสัญญา

ในส่วนนี้ของหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายจะระบุถึงความรับผิดของผู้ซื้อและผู้ขายหากมีการผิดสัญญาจะซื้อจะขายเกิดขึ้น เช่น

ผู้ซื้อผิดสัญญา โดยการเปลี่ยนใจไม่ซื้อหรือไม่ไปโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินส่วนที่เหลือตามที่ตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย ให้ผู้ขายยกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายและริบเงินมัดจำที่วางไว้ได้

ผู้ขายผิดสัญญา โดยไม่ไปโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อตามวันที่ตกลงกันในสัญญาจะซื้อจะขาย ให้ผู้ซื้อสามารถขอคืนเงินมัดจำและฟ้องร้องบังคับให้ผู้ขายมาดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญา รวมถึงมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายต่าง ๆ ได้

8. ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่น ๆ

เป็นข้อตกลงอื่น ๆ เพิ่มเติม ในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งอาจเป็นได้หลายกรณี เช่น กรณีที่ต้องมีการชำระเงินหรือคืนเงินล่าช้า ให้คู่สัญญามีสิทธิคิดดอกเบี้ยต่อกัน เป็นต้น

เป็นรายละเอียดที่ต้องใส่ใจว่าทั้งสองฝ่ายได้รับความเป็นธรรม หากไม่มีระบุไว้ก็สามารถนัดหมายมาเพื่อปรับสัญญาให้ครอบคลุมเงื่อนไขต่างๆ ได้

9. ส่วนลงชื่อคู่สัญญาและพยาน

เมื่อผู้ซื้อและผู้ขายรู้และเข้าใจรายละเอียดในสัญญาจะซื้อจะขายเรียบร้อยแล้ว ต้องมีการลงชื่อผู้ซื้อและผู้ขายในสัญญา พร้อมพยานอีกฝ่ายละ 1 คนร่วมลงชื่อ โดยหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายจะทำขึ้น 2 ฉบับซึ่งมีข้อความถูกต้องตรงกัน จากนั้นจะมอบให้คู่สัญญาเก็บไว้คนละ 1 ฉบับ

บทสรุป

จบกันไปแล้วกับการทำความรู้จักสัญญาจะซื้อจะขาย จะเห็นได้ว่ามีรายละเอียดมากมายที่เราต้องทำความเข้าใจและให้ความสำคัญ อย่างไรก็ตามนี่เป็นเพียงแนวทางเบื้องต้นเท่านั้น ทุกคนอย่าลืมศึกษารายละเอียดต่าง ๆ ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายเพิ่มเติมให้ดีก่อนทำสัญญาด้วยนะครับ

และสำหรับใครที่กำลังมองหาซื้อที่ดินขอนแก่นอยู่ สามารถเข้ามาเลือกชมประกาศซื้อขายที่ดินขอนแก่นได้ที่เว็บไซต์ขอนแก่นน่าอยู่ แหล่งรวมประกาศขายที่ดินสวย ๆ ทำเลฮิตในขอนแก่นกว่า 400 แห่ง และยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้อ่านกันอีกด้วย

อ้างอิง

กดติดตาม "ขอนแก่นน่าอยู่" เพื่อ หาบ้านมือ 1, หาคอนโด, บ้านมือ 2, ที่ดิน รวมถึงหาเช่า/หอพักทั่วเมืองขอนแก่นเพิ่มเติมได้ที่บนเว็บไซต์