การคำนวณ ROI คืออะไร ซื้อ-ปล่อยเช่า-รีโนเวทแบบไหนคุ้มสุด? มีคำตอบ

การลงทุนอสังหาทรัพย์ยอดนิยมของนักลงทุนอสังหาส่วนจะเป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไรจากขายอสังหา ซื้อมาเพื่อปล่อยเช่าอสังหา หรือรีโนเวทเพิ่มมูลค่า นักลงทุนมือใหม่อาจมีคำถามแล้วการลงทุนในอสังหาแบบไหนให้ผลตอบแทนคุ้มค่ามากที่สุด การคำนวณ ROI คือสูตรที่ใช้วัดว่าเงินที่ลงทุนไปในการลงทุนแต่ละประเภทแบบไหนให้ผลตอบแทนคุ้มที่สุด

บทความนี้น้องน่าอยู่ได้รวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับการคำนวณ ROI ว่า การคำนวณ ROI คืออะไร ทำไมนักลงทุนต้องรู้วิธีการคำนวณ ROI ปัจจัยอะไรบ้างที่ส่งผลต่อค่า ROI พร้อมกับคำนวณให้ดูว่าการซื้อเพื่อเก็งกำไร การปล่อยเช่ารายเดือน กับการีโนเวทเพิ่มมูลค่า การลงทุนในอสังหาแบบไหนให้ผลตอบแทนคุ้มค่าที่สุด หากพร้อมแล้วไปกันเลยครับ

การคำนวณ ROI คืออะไร?

การคำนวณ ROI (Return on Investment) คือ ตัวชี้วัดทางการเงินที่นักลงทุนอสังหาใช้วัดว่าเงินที่ลงทุนลงไปให้ผลตอบแทนกลับมาคุ้มค่าไหม? โดยวัดเป็นเปอร์เซ็นต์ ซึ่งมีสูตรการคำนวณ ROI = (รายได้สุทธิ ÷ ต้นทุนการลงทุน) × 100  หรือ ((รายได้ทั้งหมด-ต้นทุนที่ลงทุน) ÷ ต้นทุนที่ลงทุน) × 100 เป็นสูตรการคำนวณวัดประสิทธิภาพการลงทุนที่นิยมในธุรกิจ การลงทุน และอุตสาหกรรมแบบง่ายๆ

ทำไมนักลงทุนอสังหาต้องรู้การคำนวณ ROI

การคำนวณ ROI นอกจากจะช่วยวัดความคุ้มค่าในการลงทุนแล้ว ยังมีความสำคัญอื่นๆ ที่น่าสนใจดังต่อไปนี้

1. เปรียบการลงทุนได้หลากหลายประเภท: เช่น การเก็งกำไรจากคอนโดใหม่เทียบกับบ้านมือสอง, เปรียบเทียบการปล่อยเช่ารายเดือน vs. การปล่อยเช่ารายวัน หรือซื้อเก็งกำไรกับการปล่อยเช่า การคำนวณ ROI ช่วยบอกได้ว่าการลงทุนแบบไหนให้ผลตอบแทนดีกว่า
2. ช่วยตัดสินใจจากข้อมูลไม่ใช่อารมณ์: เช่น บ้านราคา 3 ล้านบาท ปล่อยเช่าราคา 15,000 บาทต่อเดือน มีค่า ROI 6% ใช้เวลาคืนทุนประมาณ 17 ปี กับคอนโดราคา 2 ล้านบาท ปล่อยเช่าเดือนละ 12,000 บาท มีค่า ROI 7.2% ใช้เวลาคืนทุนประมาณ 14 ปี การคำนวณ ROI จะวัดผลตอบแทนการลงทุนในโครงการอสังหาออกมาเป็นข้อมูลตัวเลขที่ชัดเจน มีค่า ROI ที่ได้แต่ละปีเท่าไหร่ คืนทุนเมื่อไหร่ มีผู้เช่าตลอดไหม ช่วยให้นักลงทุนมีข้อมูลในการตัดสินใจได้แม่นยำขึ้น หากต้องกู้เงินจะควบค่าหรือไม่ ขอแนะนำบทความวางแผนเรื่องการกู้สินเชื่อ 5 ทริคกู้ยังไงไม่เกินตัว วิธีคำนวณดอกเบี้ยเงินกู้เหมาะกับรายได้
3. วางแผนการลงทุนในระยะยาว: การรู้ค่า ROI บอกระยะเวลาคืนทุนได้แม่นยำ, ช่วยประเมินได้ว่าการลงทุนในระยะเวลา 5-10 ปีคุ้มค่ากับการลงทุนไหม และช่วยควบคุมงบประมาณในการลงทุน วางเป้าหมายการลงทุนได้ชัดเจนมากขึ้น
4. ใช้เป็นเกณฑ์ตัดสินใจในการลงทุน: เช่น คอนโดเก่าปล่อยเช่ามีค่า ROI < 3% ถึงเวลาที่รีโนเวทเพื่อเพิ่มมูลค่าให้สามารถปล่อยเช่าในราคาที่สูงได้ เนื่องจากค่าเช่าปัจจุบันไม่คุ้มค่ากับการลงทุน
5. ช่วยบริหารจัดการความเสี่ยง: การลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูงมักจะมีค่า ROI สูงซึ่งมาพร้อมกับความเสี่ยงที่สูง ดังนั้น การทราบค่า ROI ช่วยบอกได้ว่าความเสี่ยงที่มีคุ้มค่ากับการลงทุนหรือไม่ เช่น การลงทุนปล่อยเช่าคอนโดที่มีค่า ROI > 7% บ่งบอกได้ว่าทำเลดี มีการบริหารจัดการ และกลยุทธ์การลงทุนที่ดีมาก สามารถนำกลยุทธ์นี้ไปลงทุนเพิ่มได้แต่ก็มีความเสี่ยงเพิ่มเช่นกัน  เนื่องจากการลงทุนในอสังหาใหม่อาจไม่ได้ทำเลดีเหมือนเดิม ซึ่งเป็นปัจจัยที่ต้องใช้เวลาเลือก

ตารางเปรียบเทียบ ตัวอย่างค่า ROI กับความคุ้มค่าในการลงทุนปล่อยเช่า

ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการคำนวณ ROI

จากสูตรการคำนวณ ROI จะพบว่าตัวแปรที่สำคัญต่อค่า ROI เป็นต้นทุนในการลงทุน นอกจากนี้ยังมีปัจจัยอื่นๆ ที่ส่งผลต่อค่า ROI หากนักลงทุนรู่ก่อนได้เปรียบเทียบ ซึ่งมีปัจจัยดังต่อไปนี้

1. ต้นทุนในการลงทุน: ราคาสินทรัพย์ เช่น บ้าน คอนโด หรือที่ดินที่ลงทุน, ค่าใช้จ่าย เช่น ค่าธรรมการโอน-จดจำนอง ค่านายหน้าขายอสังหา, ค่าตกแต่ง เช่น ค่ารีโนเวท ค่าเฟอร์นิเจอร์ ถ้ายิ่งต้นทุนต่ำยิ่งดีทำให้ค่า ROI สูงขึ้นแม้รายได้เท่าเดิม
2. ผลตอบแทนที่ได้: เช่น รายได้จากการปล่อยเช่ารายเดือน/รายวัน, กำไรจากการซื้อขายต่อเพื่อเก็งกำไร หากได้ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอจะช่วยให้ค่า ROI นิ่งและเติบโตได้ดี
3. ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น: เช่น ค่าใช้จ่ายส่วนกลางของคอนโด/บ้านจัดสรร, ค่าซ่อมบำรุง, ค่าเสียโอกาสจากการว่างของผู้เช่า ยิ่งควบคุมค่าใช้จ่ายได้ดีช่วยลดต้นทุนยิ่งเพิ่มค่า ROI
4. ระยะเวลาในการคืนทุน: เช่น ปล่อยเช่าคอนโดเก่าให้ค่า ROI 5% ต่อปี ใช้เวลาคืนทุน 5 ปี หากรีโนเวทใหม่เพิ่มค่าเช่าเพิ่ม ROI ช่วยให้คืนทุนเร็ว การรู้สูตร ROI ช่วยให้กำหนดกลยุทธ์การลงทุนระยะยาวได้ดีมากขึ้น
5. ทำเล: ทำเลดีปล่อยเช่าง่าย เช่น คอนโดใกล้รถไฟฟ้า, แหล่งงาน, สถานศึกษาชั้นนำ มีรายได้สม่ำเสมอช่วยให้ได้ค่า ROI สูงขึ้น

ซื้อ-ปล่อยเช่า-รีโนเวทต้อง ROI เท่าไหร่ถึงคุ้ม?

ขอยกตัวอย่างค่า ROI ในการลงทุนอสังหาทรัพย์แบบซื้อเพื่อเก็งกำไร การปล่อยเช่ารายเดือน หรือรีโนเวทเพิ่มมูลค่า ต้องมีค่า ROI เท่าไหร่ถึงจะคุ้มค่าการลงทุนดังต่อไปนี้

ซื้อเพื่อขายอสังหาต่อ

ควรมีค่า ROI อยู่ระหว่าง 15-30% เป็นการลงทุนที่ได้กำไรรวดเร็ว ไม่ต้องดูแลในระยะยาว แต่ก็มีความเสี่ยงสูงเช่นเนื่องจากค่า ROI สูงมาก ความเสี่ยงมักมากจากความผันผวนของตลาด ความยากง่ายในการขายสินทรัพย์ และต้นทุนดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นหากขายไม่ได้ตามแผนที่กำหนดไว้

ปล่อยเช่าอสังหา

การคำนวณ ROI ที่ได้ต้องอยู่ระหว่าง 3-7% เป็นการลงทุนที่มีรายได้สม่ำเสมอ ในระยะยาวสินทรัพย์มีมูลค่าเพิ่มขึ้น แต่ก็มีความเสี่ยงที่เกิดจากผู้เช่า เช่น ไม่จ่ายค่าเช่า, อัตราว่างไม่มีผู้เช่า และค่าซ่อมบำรุงรักษา และต้องมีเวลาในการดูแล

รีโนเวทเพื่อเพิ่มมูลค่า

ควรมีค่า ROI อยู่ระหว่าง 20-40% เป็นการเพิ่มมูลค่าทรัพย์ได้อย่างรวดเร็วหากมีการควบคุมต้นทุนและผลตอบแทนได้ดี แต่ก็เป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงสูงมาก มีโอกาสสูงที่ต้นทุนบานปลาย การก่อสร้างมีปัญหา หรือมีการประเมินราคาสินทรัพย์ผิดพลาดไปจากความเป็นจริง

บทสรุป

จบไปแล้วนำสูตรการคำนวณ ROI มาเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจในการลงทุนอสังหา ซึ่งช่วยให้วางกลยุทธ์การลงทุนได้ดีมากขึ้น หวังว่าจะเป็นประโยชน์กับนักลงทุนอสังหาที่ต้องการตัวช่วยในการตัดสินใจเลือกลงทุนกันนะครับ

สำหรับใครที่กำลังมองหาบ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, คอนโดและทาวน์โฮม สามารถเข้ามาเลือกชมได้ที่เว็บไซต์น่าอยู่ นอกจากนี้ยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับบ้านที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้ติดตามกันอีกด้วยนะครับ

บทความแนะนำ

- นักลงทุนต้องอ่าน! 5 เทคนิคเลือกซื้อ-ขายอาคารพาณิชย์ ตึกแถวมือสอง

- คอนโดมือสอง ตกแต่งภายในคอนโดยังไงให้ปังง่าย ๆ เหมือนได้ห้องใหม่

- กู้ร่วมซื้อคอนโด ดียังไง ? ต้องเตรียมอะไรบ้างให้กู้ผ่านง่ายขึ้น

แหล่งข้ออ้างอิง

- What is ROI? How to calculate return on investment

- Renovations That Give You the Best ROI

- ROI Analysis ใน Feasibility Study การคำนวณผลตอบแทนการลงทุน