การซื้อบ้านถือว่าเป็นการใช้จ่ายเงินก้อนใหญ่สำหรับใครหลายคนที่ฝันอยากมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง จึงต้องมีการศึกษาข้อมูลและวางแผนการเงินให้ดี เพราะการซื้อที่อยู่อาศัยไม่ได้มีแค่ค่าบ้านเท่านั้น แต่ยังมีค่าโอนบ้านและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เป็นค่าใช้จ่ายแฝงในขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์บ้านที่ผู้ซื้อผู้ขายต้องรับผิดชอบ
บทความนี้น้องน่าอยู่ได้รวบรวมข้อมูลค่าใช้จ่ายในขั้นตอนโอนบ้านมานำเสนอว่า ค่าโอนบ้านคืออะไร ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านเกิดขึ้นตอนไหน มีอะไรบ้าง การคำนวณค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้าน เคล็ดลับช่วยประหยัดค่าภาษีโอนบ้าน หากพร้อมแล้วไปกันเลยครับ
ค่าโอนบ้านคืออะไร
ค่าโอนบ้าน คือ ค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้นในขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์บ้านจากเจ้าของเดิมไปยังเจ้าของใหม่ กระบวนการนี้จะต้องดำเนินการ ณ สำนักงานที่ดิน ในวันที่นัดโอน ซึ่งค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านไม่ได้มีแค่ค่าธรรมเนียมในการโอนเท่านั้น แต่ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ด้วย
ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านเกิดขึ้นตอนไหน มีอะไรบ้าง
การโอนบ้านจะเกิดได้หลายกรณี ซึ่งส่วนใหญ่มักจะเป็นกรณีการโอนให้บุคคลในครอบครัว, ผู้ขายทั่วไป/โครงการบ้านโอนไปยังผู้ซื้อที่จ่ายเงินสด และผู้ขายทั่วไป/โครงการบ้านโอนไปยังผู้ซื้อที่มีการขอสินเชื่อ แต่ละกรณีจะมีการใช้จ่ายในการโอนบ้านไม่เหมือนกัน แล้วค่าโอนบ้านจะเกิดขึ้นตอนไหน และมีอะไรบ้าง ขออธิบายรายละเอียดเพิ่มเติมดังต่อไปนี้
ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านเกิดขึ้นตอนไหน
จากที่กล่าวมาข้างต้นเราจะทราบกันดีกว่า ค่าใช้จ่ายโอนบ้านจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์จากเจ้าของเดิมไปยังเจ้าของใหม่ในวันนัดโอน ณ สำนักงานที่ดิน ตามกรณีต่างๆ ที่ได้กล่าวไปในหัวข้อก่อนหน้านี้ แต่ยังมีอีกกรณีโดยเฉพาะผู้ที่ขอสินเชื่อบ้านต้องรู้ ก็คือ กรณีรีไฟแนนซ์บ้านจากธนาคารเดิมไปยังธนาคารใหม่ ผู้ขอรีไฟแนนซ์บ้านจะต้องทำการจ่ายค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านอีกครั้ง ณ สำนักงานที่ดิน
ขอแนะนำบทความ รีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร ผ่อนบ้านยังไงให้ดอกเบี้ยถูกลง
ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านมีอะไรบ้าง
ในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์บ้าน ณ กรมที่ดิน ระหว่างผู้ซื้อกับผู้จ่าย นอกจะต้องมีการจ่ายค่าธรรมเนียมโอนบ้านแล้ว ยังมีค่าธรรมเนียมอื่นๆ ที่กฎหมายได้กำหนดให้อยู่ในค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน ได้แก่
- ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน : ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน คิดเป็น 2% ของราคาประเมิน สำหรับกรณีทั่วไป และกรณีการโอนให้บุคคลในครอบครัว ค่าธรรมเนียมการโอน คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
- ค่าจดจำนอง : ค่าจดจำนอง คิดเป็น 1% ของยอดวงเงินกู้ ผู้ซื้อบ้านจะต้องเป็นผู้จ่ายหากมีการขอสินเชื่อบ้านจากธนาคาร
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ: ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดเป็น 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ว่าราคาไหนสูงกว่า ค่าใช้จ่ายนี้ผู้ขายจะต้องเป็นผู้จ่ายในกรณีถือครองบ้านไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี
- ค่าอากรแสตมป์: ค่าอากรแสตมป์ คิดเป็น 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ว่าราคาไหนสูงกว่า หากผู้ขายจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วไม่ต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์
- ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: การขายบ้านถือว่าเป็นรายได้หนึ่งที่ผู้ขายจะต้องจ่ายค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามที่กฎหมายกำหนด
เมื่อวันที่ 8 เมษายนที่ผ่านมาได้มีมาตรการช่วยเหลือจากรัฐ ลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง เหลือ 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ค่าโอนบ้าน คิดเป็น 0.01% และค่าจดจำนอง คิดเป็น 0.01% ของราคาประเมิน สำหรับการซื้อขายบ้านที่อยู่ในกลุ่มเป้าหมาย
โดยมาตรการช่วยเหลือนี้ให้กับกลุ่มเป้าหมายที่เป็น ผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดามีสัญชาติไทยต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง และผู้ขายที่ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่เป็นอาคารที่อยู่อาศัย อาคารพาณิชย์ และห้องชุด ในราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่กฎหมายได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569
เพื่อไม่ให้เกิดความสับสนขอสรุปค่าใช้จ่ายโอนบ้านเป็นกรณีต่างๆ ดังตารางต่อไปนี้
ตารางสรุปค่าโอนบ้านในกรณีต่างๆ
กรณีผู้ซื้อผู้ขายอยู่ในเงื่อนไขมาตรการช่วยเหลือของรัฐลดค่าโอน-ค่าจดจำนองเหลือ 0.01% หรือตามที่มาตรการกำหนด ส่วนค่าธรรมเนียมอื่นๆ ก็จะเป็นไปตามเงื่อนไขดังที่แสดงในตาราง
วิธีการคำนวณค่าโอนบ้าน
เพื่อช่วยให้เพื่อนๆ เห็นภาพมากขึ้นขอยกตัวอย่างการคำนวณค่าใช้จ่ายโอนบ้าน โดยตัวอย่างจะแบ่งเป็น กรณีซื้อขายด้วยเงินกู้สินเชื่อจากธนาคารแบบมีมาตรการช่วยเหลือจากรัฐผู้ขายถือครองไม่เกิน 5 ปี และซื้อขายด้วยเงินกู้สินเชื่อจากธนาคารแบบปกติผู้ขายถือครองเกิน 5 ปี
ตารางค่าใช้จ่ายโอนบ้าน
จากตารางจะพบว่าการศึกษาเรื่องค่าใช้จ่ายในการโอนให้ดีก่อน จะทำให้การซื้อขายบ้านประหยัดค่าใช้จ่ายไปได้มาก แต่ถ้าวางแผนไม่ดีแม้จะมีมาตรการช่วยเหลือลดค่าโอน-ค่าจดจำนองจากรัฐก็ไม่อาจช่วยลดค่าใช้จ่ายค่าภาษีโอนบ้าน หากต้องเสียภาษีธุรกิจจำเพาะแทนค่าอากรแสตมป์
เคล็ดลับช่วยประหยัดค่าภาษีโอนบ้าน
จากตัวอย่างวิธีคำนวณค่าโอนบ้านจะพบว่าผู้ซื้อผู้ขายสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายโอนบ้าน ขอแนะนำเคล็ดลับดังต่อไปนี้
- ผู้ซื้อบ้าน: เลือกซื้อบ้านในราคาที่อยู่ในมาตรการช่วยเหลือจากรัฐก็จะช่วยประหยัดค่าโอนและค่าจดจำนองได้ หรือเลือกซื้อบ้านที่มีโปรโมชันฟรีค่าโอน-ค่าจดจำนอง อีกแนวทางหนึ่งเลือกขอสินเชื่อธนาคารที่มีโปรโมชันจ่ายค่าโอน-ค่าจดจำนองให้
- ผู้ขายบ้าน: หากเป็นนักลงทุนอสังหาฯ แนะนำลงทุนซื้อขายบ้านในราคาตามเงื่อนไขมาตรการช่วยเหลือจากรัฐ หลีกเลี่ยงการเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะโดยขายบ้านที่ถือครองเกิน 5 ปี หรือใส่ชื่อตนเองไว้ในทะเบียนบ้านที่วางแผนจะขายให้เกิน 1 ปีก็จะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายโอนบ้านได้
บทสรุป
จบไปแล้วกับการศึกษาว่า ค่าโอนบ้านคืออะไร พร้อมวิธีการคำนวณง่ายๆ และเคล็ดลับในการประหยัดค่าภาษีโอนกรรมสิทธิ์บ้าน หวังว่าจะเป็นประโยชน์กับผู้ที่กำลังวางแผนซื้อขายบ้านกันนะครับ ซึ่งข้อมูลเหล่านี้เป็นข้อมูลเบื้องต้นเท่านั้นแนะนำว่าควรศึกษาเพิ่มเติมก่อนตัดสินใจซื้อขายบ้านจริง
สำหรับใครที่กำลังมองหาบ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, คอนโดและทาวน์โฮม สามารถเข้ามาเลือกชมได้ที่เว็บไซต์น่าอยู่ นอกจากนี้ยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับบ้านที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้ติดตามกันอีกด้วยนะครับ
บทความแนะนำ
- รู้หรือไม่? ขายบ้านเก่า ซื้อบ้านใหม่ ขอคืนภาษีได้ด้วยนะ
- ขอหนังสือรับรองดอกเบี้ยบ้านแต่ละธนาคาร เพื่อเตรียมลดหย่อนภาษี
- สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร สิ่งสำคัญที่คนซื้อบ้านต้องรู้ !
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
- มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย