เมื่อพูดถึง “ที่ดินตาบอด” หลายคนอาจเคยได้ยินคำนี้เวลาไปดูที่ดินเพื่อที่จะทำการซื้อขาย โอนย้ายสิทธิ์ หรือเจอในประกาศขายที่ดินบนเว็บไซต์ต่างๆ แต่ไม่แน่ใจว่ามันคืออะไร ซื้อแล้วจะมีปัญหาตามมาหรือไม่ บทความนี้จะพาคุณไปทำความเข้าใจให้ชัดเจนว่าที่ดินตาบอด คืออะไร และหากมีในครอบครองแล้วการจะขอ “ทางจำเป็น” ต้องทำอย่างไร
ที่ดินตาบอดคืออะไร?
ที่ดินตาบอด หมายถึง ที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่สาธารณโดยตรง เช่น ไม่มีถนนเชื่อมต่อกับทางสาธารณะ ถนนหลวง หรือทางาระจำยอม ต้องผ่านที่ของผู้อื่นจึงจะเข้าถึงได้ ซึ่งแตกต่างจากที่ดินทั่วไปที่สามารถเข้า - ออกได้สะดวก
การมีที่ดินตาบอด ทำให้เกิดข้อจำกัดหลายอย่าง เช่น
- เข้าออกไม่สะดวก
- ขนย้ายวัสดุก่อสร้างลำบาก
- ราคาประเมินต่ำกว่าที่ดินติดถนน
- ยื่นกู้ธนาคารยาก เพราะธนาคารมองว่ามีความเสี่ยงในการขายทอดตลาด
อย่างไรก็ตาม หากคุณเผลซื้อที่ดินตาบอดไปแล้ว ยังมีวิธีแก้ไขด้วยการขอ “ทางจำเป็น” ตามกฎหมาย เพื่อที่จะให้คุณสามารถเดินทางเข้าออกที่ดินตาบอดได้สะดวกมากขึ้น
ขอทางเข้าที่ดินตาบอด ต้องทำอย่างไร
หากคุณเป็นเจ้าของที่ดินตาบอด คุณสามารถขอทางจำเป็น เพื่อให้สามารถเข้าออกที่ดินของตนได้ โดยมี 2 วิธีหลัก คือ
1. พูดคุยกับเจ้าของที่ดินแปลงข้างเคียง
เริ่มจากการเจรจาอย่างเป็นมิตรกับเจ้าของที่ข้างเคียง ขออนุญาใช้พื้นที่บางส่วนเป็นทางเข้า - ออก โดยสามารถทำเป็น หนังสือยินยอม หรือ สัญญาภาระจำยอม ระบุขนาดทาง และเงื่อนไขในการใช้ให้ชัดเจน เช่น
- ความกว้างของทาง (เช่น 3 - 6 เมตร)
- ค่าชดเชย หรือค่าใช้ทาง
- การดูแลรักษาทางร่วมกัน
หากตกลงกันได้ จะช่วยให้การใช้ที่ดินตาบอดเป็นไปอย่างราบรื่นและไม่ต้องขึ้นศาล
2. ยื่นฟ้องศาลเพื่อขอเปิดทางจำเป็น
หากเจรจาไม่สำเร็จ เจ้าของที่ดินตาบอดมีสิทธิ์ ยื่นฟ้องศาล เพื่อขอเปิดทางจำเป็น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 โดยศาลจะพิจารณาให้เปิดทางผ่านที่ของผู้อื่น โดยกำหนดตำแหน่งที่เสียหายน้อยที่สุดแก่เจ้าเจ้าของที่ดินข้างเคียง และต้องมีค่าทดแทนที่เป็นธรรม
เงื่อนไขในการฟ้องศาล มีอะไรบ้าง
หากต้องขอทางจำเป็นโดยวิธียื่นฟ้องศาล จะต้องเข้าเงื่อนไขดังต่อไปนี้
- ที่ดินต้องไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะเลย
- ต้องเลือกเส้นทางที่กระทบผู้อื่นน้อยที่สุด
- ต้องจ่ายค่าทดแทนตามที่ศาลเห็นสมควร
- หากมีทางเดิมอยู่แล้ว แต่ใช้ไม่ได้เพราะเจ้าของข้างเคียงปิดกั้น ก็สามารถฟ้องเพื่อให้เปิดทางได้เช่นกัน
ซื้อ-ขายที่ดินต่างจังหวัดผ่านน่าอยู่ (NaYoo)
การซื้อขายที่ดินโดยเฉพาะที่ดินต่างจังหวัด เป็นสิ่งที่ต้องอาศัยข้อมูลที่ครบถ้วนและความรอบคอบ เพราะที่ดินแต่ละแปลงอาจมีรายละเอียดแตกต่างกัน ทั้งเรื่อง เอกสารสิทธิ์ โฉนด สาธารณูปโภค และการเข้าถึงพื้นที่ หากตรวจสอบไม่ดี อาจเสี่ยงต่อการซื้อที่ดินตาบอดโดยไม่รู้ตัว
เพื่อช่วยให้ผู้ซื้อมั่นใจมากขึ้น เว็บไซต์ น่าอยู่ (NaYoo) จึงเป็นตัวช่วยสำคัญสำหรับคนที่กำลังมองหา ประกาศขายที่ดินที่ดินต่างจังหวัด เพราะมีระบบค้นหาที่ใช้งานง่าย และแสดงข้อมูลเชิงลึกของที่ดินแต่ละแปลงได้อย่างละเอียด เช่น
- ดูแผนที่จริงและภาพถ่ายดาวเทียม
ผู้ใช้งานสามารถตรวจสอบตำแหน่งที่ดินได้แบบเรียลไทม์ เห็นได้ทันทีว่าที่ดินนั้น ติดถนนสาธารณะ หรือเป็นที่ดินตาบอด ช่วยลดความเสี่ยงก่อนตัดสินใจซื้อ - แสดงข้อมูลโฉนดและขนาดพื้นที่อย่างชัดเจน
มีรายละเอียดหน่วยวัด ความกว้างยาว และพิกัด GPS เพื่อให้ผู้ซื้อเข้าใจขอบเขตของที่ดินได้ถูกต้อง - ติดต่อเจ้าของ หรือผู้ประกาศได้โดยตรง
น่าอยู่ NaYoo รวบรวมประกาศขายที่ดินจากเจ้าของโดยตรง รวมถึงนายหน้าที่ผ่านการตรวจสอบ เพื่อความโปร่งใสและปลอดภัยในการซื้อขาย - กรองผลการค้นหาตามความต้องการ
ระบุพิกัดที่ดิน เช่น จังหวัด อำเภอ ราคาต่อตารางวา หรือประเภทที่ดิน (ที่ดินเปล่า ที่ดินพร้อมบ้าน ที่ดินเกษต) ทำให้การค้นหาที่ดินต่างจังหวัดง่ายและรวดเร็วขึ้น
นอกจากนี้ NaYoo ยังมีบทความให้ความรู้เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดิน ช่วยให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายเข้าใจขั้นตอนทางกฎหมายก่อนทำธุรกรรมจริง
คำถามที่พบบ่อย
หลายคนที่กำลังสนใจซื้อที่ดินอาจสงสัยว่า “ถ้าที่ดินเป็นที่ดินตาบอดจะมีผลต่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยหรือไม่?” หรือ “สามารถยื่นกู้ธนาคารได้ไหม?” เพื่อให้เข้าใจมากขึ้น เราได้รวบรวมคำถามที่พบบ่อย พร้อมคำตอบที่ช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ ก่อนลงทุนหรือซื้อที่ดินจริง
1. วิธีตรวจสอบราคาที่ดินออนไลน์ ทำอย่างไร
Answer: สามารถตรวจสอบได้จากเว็บไซส์กรมธนารักษ์ หรือแผนที่ราคาประเมินที่ดิน ซึ่งแสดงราคาต่อตารางวา และสามารถเทียบกับทำเลใกล้เคียงได้
2. ที่ดินตาบอดยื่นกู้ได้ไหม
Answer: ธนาคารส่วนใหญ่ไม่รับที่ดินตาบอดเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน เพราะมองว่ามีความเสี่ยงในการขายทอดตลาด ยกเว้นในกรณีที่มีการเปิดทางจำเป็นอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
3. ที่ดินตาบอดสามารถสร้างบ้านได้ไหม
Answer: สร้างได้ แต่ต้องมีทางเข้าออกชัดเจนและสามารถขอเลขที่บ้านได้ หากไม่มีทางจำเป็น หรือยังไม่ได้รับอนุญาตจากเจ้าของที่ดินข้างเคียง การขออนุญาตก่อสร้างอาจถูกปฏิเสธได้
บทสรุป
ที่ดินตาบอด ไม่ได้หมายความว่าซื้อไม่ได้ แต่ก่อนตัดสินใจซื้อ ควรตรวจสอบให้แน่ใจว่ามีทางเข้า - ออก หรือสามารถขอทางจำเป็นได้ เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้ในอนาคต หากคุณกำลังมองหาที่ดินทำเลดี มีทางเข้า - ออกสะดวก ไม่ต้องต้องกังวลเรื่องที่ดินตาบอด ลองค้นหาประกาศขายที่ดิน จะช่วยให้คุณเห็นภาพรวม และข้อมูลครบก่อนตัดสินใจซื้อจริง
สำหรับใครที่กำลังมองหา ที่ดิน สามารถเข้ามาเลือกชมได้ที่เว็บไซต์น่าอยู่ นอกจากนี้ยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับบ้านที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้ติดตามกันอีกด้วยนะครับ
บทความแนะนำ
การขอใบประเมินราคาที่ดินใช้เวลากี่วัน พร้อมแชร์วิธีขอแบบออนไลน์
7 ลักษณะที่ดินต้องห้าม! อยู่แล้วไม่เฮง ฮวงจุ้ยไม่เริ่ด!
รู้ทำเลทองก่อนใคร! จากดัชนีที่ดินเปล่าก่อนพัฒนา