ซื้อคอนโดเงินเหลือ ดีไหม? ทางรอดปิดหนี้ หรือ เพิ่มหนี้ก้อนโต?

ในยุคเศรษฐกิจที่ค่าครองชีพพุ่งสูงขึ้นเรื่อย ๆ หลายคนเริ่มมองหาตัวช่วยทางการเงินที่เรียกว่า “คอนโดเงินเหลือ” (Cash Back) เพื่อเอาเงินส่วนต่างมาหมุนเวียน หรือปิดหนี้บัตรเครดิตที่มีดอกเบี้ยมหาศาล ซึ่งสิ่งสำคัญคือการเข้าใจรายละเอียดให้รอบด้าน ไม่งั้นทางรอดปิดหนี้ อาจกลายเป็น กับดักหนี้ก้อนโต

โดยในบทความนี้น้อง “น่าอยู่” จะพาทุกคนไปทำความรู้จักกับคอนโดเงินเหลือ ว่าเหมาะสำหรับใคร มีข้อดีและข้อเสียต่างกันอย่างไรบ้าง พร้อมสิ่งที่ต้องรู้ก่อนตัดสินใจกู้คอนโดเงินเหลือให้เกิดประโยชน์ที่สุด ถ้าพร้อมแล้วไปดูพร้อม ๆ กันเลยครับ

คอนโดเงินเหลือ คืออะไร? เปิดกลไกการกู้เกิน 100%

คอนโดเงินเหลือ คือ การกู้ซื้อคอนโดที่เมื่อหักค่าใช้จ่ายในการซื้อขายจริงแล้ว ผู้กู้ยังได้รับเงินสดส่วนต่างกลับมาเป็นเงินก้อน (Cash Back) ครับ ซึ่งกลไกนี้เกิดจากการที่ “ราคาขายจริง” ต่ำกว่า “ราคาประเมิน” เช่น คอนโดราคาจริง 2 ล้าน แต่โครงการทำสัญญาขายที่ 2.3 ล้าน เมื่อธนาคารอนุมัติเงินกู้ส่วนเกิน ผู้กู้ก็จะได้รับเงินส่วนต่าง 3 แสนกลับมา

ทำไมธนาคารยอมปล่อยกู้เกิน 100%

สาเหตุที่ธนาคารยอมให้กู้เกิน 100% มาจากเกณฑ์มาตรการ LTV (Loan-to-Value) ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่อาจมีการผ่อนปรนในบางช่วงเพื่อกระตุ้นอสังหาฯ และนโยบายสินเชื่อของแต่ละธนาคารที่มักจะให้วงเงินเพิ่มสำหรับ “สินเชื่ออเนกประสงค์” เพื่อการตกแต่งหรือซื้อเฟอร์นิเจอร์ ทำให้ผู้กู้ที่มีประวัติเครดิตดีสามารถเข้าถึงเงินก้อนที่รวมอยู่ในยอดกู้ได้ครับ

การซื้อคอนโดเงินเหลือมีกี่แบบ?

ในตลาดอสังหาฯ รูปแบบของคอนโดเงินเหลือมีการปรับกลยุทธ์โดยยึดตามโครงการและผู้บริโภคเป็นหลัก ซึ่งจะมีความแตกต่างกันทั้งในด้านระดับความเสี่ยงและขั้นตอนการดำเนินการ โดยแบ่งเป็น 3 ประเภท ได้แก่

1. ซื้อผ่านนายหน้า (Agency)

นายหน้าจะเป็นผู้รวบรวมโครงการที่มีส่วนต่างเยอะ ๆ มาเสนอให้เรา โดยมักมีบริการ “คอนโดเงินเหลือ ปิดหนี้ให้ก่อน” เพื่อปรับโปรไฟล์ให้ผู้กู้ผ่านง่ายขึ้น ซึ่งข้อดีคือความสะดวกสบายที่แลกกับค่านายหน้าขายที่ดิน แต่ต้องระวังเรื่องค่าธรรมเนียมแฝงด้วยครับ

2. ซื้อคอนโดหลุดดาวน์

คอนโดหลุดดาวน์ เป็นยูนิตที่หลุดจากเจ้าของเดิม ทำให้โครงการเอามาจัดโปรโมชั่นลดราคาแรง ๆ เพื่อเร่งปิดยอด และเมื่อราคาจริงลดฮวบแต่ราคาประเมินยังเท่าเดิม จึงกลายเป็นเงินทอนก้อนใหญ่ให้กับผู้กู้รายใหม่ครับ

3. ซื้อกับโครงการที่น่าเชื่อถือ

ในหลาย ๆ โครงการอาจแข่งกันทำโปรโมชั่น “อยู่ฟรี” หรือ “ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน” แต่เราก็ควรเลือกโครงการที่ได้มาตรฐาน มีความน่าเชื่อถือในแวดวงอสังหาฯ เพราะการกู้คอนโดเงินเหลือ กับโครงการที่ดี จะคืนเงินสดมาให้แต่งบ้าน

คอนโดเงินเหลือดีไหม? มีข้อดี ข้อเสียต่างกันอย่างไร?

การตัดสินใจว่าการกู้คอนโดเงินเหลือดีไหม? หรือไม่ดี ขึ้นอยู่กับวินัยทางการเงินและแผนการจัดการหนี้ของแต่ละคนครับ เพราะการกู้ในลักษณะนี้คือโอกาสในการปรับโครงสร้างหนี้และเพิ่มสภาพคล่องทางการเงิน แต่ในอีกมุมก็ถือเป็นการเพิ่มภาระหนี้ระยะยาว ซึ่งมีข้อดี และข้อเสียดังนี้ครับ

ข้อดีของการกู้คอนโดเงินเหลือ

การเลือกกู้คอนโดเงินเหลือ ถ้าทุกคนวางแผนการเงินอย่างรัดกุมก็จะเป็นข้อดีที่ตอบโจทย์ความต้องการได้ โดยเฉพาะคนที่อยากเปลี่ยนปัญหาด้านการเงินให้เป็นโอกาสการเริ่มต้นใหม่ด้วยต้นทุนที่ต่ำลง ดังนี้ครับ

มีเงินก้อนส่วนต่างไปใช้ปิดหนี้เก่า: การเลือกกู้คอนโดเงินเหลือถือเป็นเทคนิคที่เราจะได้รับเงินสดกลับคืนมาเพื่อใช้โปะหนี้เดิมได้
มีทุนสำหรับซื้อของตกแต่งห้อง: หลังจากกู้คอนโด เรายังมีเงินก้อนสำรองไว้ใช้ในยามฉุกเฉินหรือตกแต่งบ้านให้พร้อมอยู่ โดยไม่ต้องกู้เพิ่ม
อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ถูกกว่าสินเชื่ออื่น: ดอกเบี้ยบ้านเฉลี่ย 3-5% ที่ต่ำกว่าดอกเบี้ยบัตรเครดิตที่อยู่ประมาณ 16-25% ซึ่งช่วยลดภาระดอกเบี้ยรายเดือนได้มากกว่า

ข้อเสียของการกู้คอนโดเงินเหลือ

ถึงแม้จะน่าสนใจกับการได้เงินก้อน แต่ก็มาพร้อมกับผลกระทบอื่น ๆ ระยะยาวครับ ถ้าผู้กู้ไม่ได้วางแผนรับมือกับความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้น เงินทอนก้อนใหญ่ก็อาจกลายเป็นข้อเสียดังนี้

หนี้ก้อนใหญ่และนานขึ้น: การกู้คอนโดเงินเหลือ เปรียบเสมือนการเอาหนี้บัตรเครดิตที่เป็นหนี้ระยะสั้น เปลี่ยนเป็น หนี้ระยะยาว 30 ปี ซึ่งถือเป็นการเพิ่มภาระหนี้ให้เพิ่มขึ้น
เสี่ยงภาวะเกิดหนี้เสีย (NPL): ถ้าอนาคตวางแผนจะขายคอนโด แต่ยอดหนี้ในธนาคารสูงกว่าราคาตลาด ซึ่งเป็นปัจจัยทำให้ขายไม่ออก ควรศึกษาวิธีลงทุนคอนโดแบบไหนไม่ให้เป็นหนี้เสีย
ภาระผ่อนต่องวดสูงขึ้น: วงเงินกู้ที่เกินมาทำให้ค่างวดสูงกว่าปกติ ถ้าผู้กู้มีรายได้ไม่คงที่อาจเกิดปัญหาตามมาได้

คอนโดเงินเหลือ ปิดหนี้ให้ก่อน เหมาะกับใครบ้าง?

แนวคิด "คอนโดเงินเหลือ ปิดหนี้ให้ก่อน" ไม่ได้เหมาะกับทุกคนเสมอไป แต่มักจะเป็นทางออกที่เห็นผลชัดเจนสำหรับกลุ่มบุคคลที่มีความพร้อมและมีเป้าหมายทางการเงินที่ชัดเจน ดังนี้

คนที่มีภาระหนี้บัตรเครดิต: ถ้าใครมีหนี้ที่เสียดอกเบี้ยสูงถึง 16-25% ต่อปี การเปลี่ยนมาเป็นหนี้ที่อยู่อาศัยที่ดอกเบี้ยถูกกว่า จะช่วยลดภาระค่างวดรายเดือนและลดดอกเบี้ยจ่ายรวมได้เยอะ
คนที่มีรายได้ดีแต่ขาดเงินก้อน: บางคนมีรายได้ต่อเดือนเพียงพอต่อการผ่อนคอนโด แต่ไม่มีเงินเก็บก้อนใหญ่สำหรับค่าตกแต่ง ค่าโอน หรือการลงทุนต่อยอดธุรกิจ การกู้แบบเงินเหลือจึงเป็นเครื่องมือที่ช่วยสร้างสภาพคล่องโดยที่ไม่ต้องกู้ยืมสินเชื่อที่มีดอกเบี้ยสูง
คนที่วางแผนชีวิตระยะยาว: ถ้าเรามีวินัยในการเอาเงินส่วนต่างไปปิดหนี้ตัวเดิมให้หมด วิธีนี้ก็จะถือเป็นการปรับโครงสร้างทางการเงินที่คุ้มค่าครับ
คนที่มีประวัติเครดิตดี: ถึงแม้จะเป็นการกู้แบบปิดหนี้ให้ก่อน แต่ธนาคารยังต้องพิจารณาจากฐานรายได้และประวัติการชำระหนี้ที่ผ่านมาเป็นหลัก ดังนั้นคนที่ยังพอมีเครดิตดีอยู่ จะมีโอกาสได้รับการอนุมัติผ่านง่ายกว่าและได้รับดอกเบี้ยที่ถูกกว่าครับ

เช็กให้ชัวร์ 5 ข้อควรรู้ก่อนกู้คอนโดเงินเหลือ

ก่อนที่เพื่อน ๆ จะตัดสินใจเซ็นสัญญารับข้อเสนอ “เงินทอน” ก้อนใหญ่ สิ่งสำคัญคือการประเมินสถานะทางการเงินของตัวเอง เพราะเงินก้อนที่ดูเหมือนได้มาฟรีก็เหมือนภาระหนี้ที่ต้องรับผิดชอบไปอีกหลายปี โดยเราได้สรุป 5 ปัจจัยหลักที่ต้องเช็กให้ชัวร์เพื่อให้การกู้เป็นไปอย่างราบรื่นและไม่กลายเป็นปัญหาภายหลังครับ

1. ความสามารถในการผ่อน

การเป็นหนี้ระยะยาว 20-30 ปี เราจำเป็นต้องคำนวณรายได้และรายจ่ายประจำเดือนให้ชัดเจน เพราะถ้าโปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ยช่วงแรกหมดไป อาจจะมีการเปลี่ยนเป็นแบบลอยตัวซึ่งทำค่างวดสูงขึ้น และทำให้ภาระการผ่อนชำระรายเดือนเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

2. จุดประสงค์การใช้เงินก้อน

ก่อนที่เราจะวางแผนกู้คอนโดเงินเหลือ เราควรคิดถึงจุดประสงค์การใช้เงินก้อนด้วยครับ เช่น การปิดหนี้บัตรเครดิต เพื่อเปลี่ยนมาจ่ายดอกเบี้ยที่ถูกกว่า หรือเอาไปใช้เป็นทุนตกแต่งห้องซื้อเฟอร์นิเจอร์เพิ่มเติม

3. เงื่อนไขสินเชื่อและดอกเบี้ย

สิ่งที่ผู้กู้จำเป็นต้องรู้ คือ การคำนึงถึง “ดอกเบี้ยรวม” ตลอดระยะเวลาการผ่อนชำระ เพราะดอกเบี้ยคอนโดในช่วงโปรโมชั่นและช่วงหลังอาจมีการปรับเปลี่ยน ซึ่งถ้าเราไม่ตรวจสอบเงื่อนไขต่าง ๆ จำนวนเงินที่ได้มาอาจจะไม่คุ้มกับดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายคืนครับ

4. ประวัติเครดิตบูโรของผู้กู้

เครดิตบูโร ถือเป็นสิ่งที่ทางธนาคารจะพิจารณาเป็นอันดับแรก ๆ โดยก่อนที่เราจะได้กู้เต็มวงเงิน 100% จะต้องมีรายได้ที่มั่นคง และภาระหนี้เดิมต้องไม่มากจนเกินไป ซึ่งช่วง 6-12 เดือนก่อนยื่นกู้ การทำประวัติการชำระให้ตรงเวลา ไม่ค้างจ่าย ก็จะช่วยเพิ่มโอกาสในการอนุมัติให้ผ่านง่ายขึ้นครับ

อ่านบทความเพิ่มเติม : ติดหนี้เสีย เครดิตบูโร ติดกี่ปี? สรุปทุกข้อสงสัยก่อนขอสินเชื่อ

5. เปรียบเทียบตัวเลือกอื่น ๆ

บางครั้ง “คอนโดเงินเหลือ” อาจไม่ใช่คำตอบเดียว ลองพิจารณาทางเลือกอื่น ๆ อย่าง “สินเชื่อบ้านแลกเงิน” หรือ “สินเชื่ออเนกประสงค์” จากสินทรัพย์ที่มีอยู่ ซึ่งวิธีเหล่านี้อาจจะยืดหยุ่นกว่าและไม่ต้องแบกรับความเสี่ยงที่จะเกิดจากการกู้คอนโดเงินเหลือครับ

บทส่งท้าย

คอนโดเงินเหลือมีทั้งข้อดีและข้อเสียซึ่งอาจเป็นได้ทั้ง “ทางออกเพื่อปิดหนี้” หรือจะเป็น “การเพิ่มหนี้ใหม่ระยะยาว” ได้เหมือนกัน การศึกษาข้อมูลและเลือกโครงการที่ตั้งอยู่บนทำเลที่มีศักยภาพ จะช่วยลดความเสี่ยงได้มากครับ

และใครที่กำลังมองหาประกาศขายคอนโด ทำเลทอง ตอบโจทย์ทั้งไลฟ์สไตล์ และการลงทุน สามารถเข้ามาเลือกชมโครงการคอนโดใหม่ ได้ที่เว็บไซต์ “น่าอยู่” แหล่งรวมอสังหาริมทรัพย์ และสาระเรื่องบ้านให้ครบจบในเว็บเดียว

คำถามที่พบบ่อย

1. คอนโดเงินเหลือ ปิดหนี้ให้ก่อนคืออะไร ?

Answer: คือบริการของนายหน้าหรือโครงการที่เอาเงินมาจ่ายหนี้บัตรเครดิตให้ก่อน เพื่อให้คะแนนเครดิตของเราดีขึ้น และมีรายได้เหลือพอที่จะกู้ซื้อคอนโดครับ

2. ติดบูโร กู้คอนโดเงินเหลือได้ไหม ?

Answer: ทำได้ แต่การอนุมัติอาจยากครับ เพราะธนาคารจะเข้มงวดกับผู้กู้ที่ต้องการวงเงินสูงเกิน 100% ดังนั้นแนะนำให้ปิดหนี้เสีย และรอให้สถานะบูโรกลับมาเป็นปกติก่อน 12-24 เดือนครับ

3. ถ้ากู้คอนโดเงินเหลือแล้วผ่อนไม่ไหว ต้องทำอย่างไร ?

Answer: ให้รีบปรึกษาธนาคารเพื่อปรับโครงสร้างหนี้ หรือมองหาการรีไฟแนนซ์เมื่อครบ 3 ปี หรืออาจพิจารณาการปล่อยเช่าเพื่อเอาค่าเช่ามาช่วยผ่อนต่อ