วิธีเตรียมตัวอย่างไรให้พร้อม ใช้เอกสารอะไรบ้าง ก่อนโอนกรรมสิทธิ์

เมื่อผู้ซื้อ ตัดสินใจที่จะซื้อบ้านหรือที่ดิน ไม่ได้มีเพียงแค่ค่าผ่อนเท่านั้น แต่ยังมีค่าใช้จ่ายส่วนอื่นอีกด้วย ซึ่งค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอื่น ๆ จะมีอะไรบ้างนั้น วันนี้ " ขอนแก่นน่าอยู่ " หาคำตอบมาให้เเล้วค่ะ เเน่นอนค่ะว่าเมื่อเราซื้อบ้าน คอนโด หรือ ที่ดิน ก็ตาม หนึ่งในนั้นก็คือ ค่าโอนที่ดิน หรือ ค่าโอนบ้าน ที่ต้องจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน เอกสารจะแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่ กรณีเป็นบุคคลทั่วไป และ กรณีเป็นนิติบุคคล สำหรับใครที่สงสัยว่า ค่าใช้จ่าย หรือ เอกสาร ที่ต้องเตรียมไปในวันโอนที่ดินมีอะไรบ้าง สำหรับบทความนี้ ขอนแก่นน่าอยู่ได้รวบรวมคำตอบทุกข้อสงสัยมาให้คุณแล้ว ไปดูกันเลย

เอกสารที่ควรเตรียมให้พร้อม

กรณีเป็นบุคคลทั่วไป

1.โฉนดที่ดินฉบับจริง

2.บัตรประชาชน พร้อมสำเนา 1 ชุด (เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง)

3.ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนา 1ชุด (เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง)

4.หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) กรณีมอบอำนาจ

5.หนังสือให้ความยินยอมให้ขายที่ดินหรือที่ดินพร้อมบ้าน (กรณีสมรส)

6.สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส (กรณีสมรส)

7.สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรส (กรณีสมรส)

8.สำเนาทะเบียนสมรส (กรณีสมรส)

9.สำเนาทะเบียนหย่า (กรณีหย่า)

กรณีเป็นนิติบุคคล

1.โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์

2.หนังสือรับรองการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล

3.หนังสือบริคณห์สนธิ และวัตถุประสงค์

4.บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น กรณีบริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชน จำกัด

5.แบบรับรองรายการจดทะเบียนจัดตั้งห้างหุ้นส่วน กรณีห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้ว

6.บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของนิติบุคคลไทยที่ถือหุ้นในบริษัทจำกัด หรือบริษัทมหาชน จำกัด

7.บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน และตัวอย่าง ลายมือชื่อของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคล

8.รายงานการประชุมนิติบุคคล

และเพื่อให้เสร็จสิ้นการซื้อขายจริงๆ หลังจากโอนที่ดินพร้อมบ้านแล้ว ต้องโอนมิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟฟ้า พร้อมทั้งย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านด้วยจึงจะเรียบร้อยสมบูรณ์ค่ะ

ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์

ในวันโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ ณ สำนักงานที่ดิน โดยปกติแล้วจะมีค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาประเมินหรือราคาขายที่ต้องจ่าย และถ้าหากในการซื้ออสังหาฯ นั้น ซื้อด้วยเงินกู้ก็จะมีค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ด้วย ซึ่งในปี 2565 ได้มีมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ในอัตราพิเศษ ที่จะช่วยลดภาระรายจ่ายให้ผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ในระดับราคาที่ไม่สูงมาก รวมถึงช่วยรักษาระดับกิจกรรมทางเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอสังหาฯ ในสถานการณ์โควิด-19 มาดูกันเลยว่ามีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างที่ต้องจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์

ข้อมูลอ้างอิงจาก : ราชกิจจานุเบกษา ประกาศลดค่าจดทะเบียนการโอนและค่าจดทะเบียนจำนอง

1. ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน

คิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง โดยทั่วไปเป็นค่าใช้จ่ายร่วมกัน และแบ่งจ่ายกันคนละ 1% ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ซึ่งอาจมีกรณีที่ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาไม่ได้ลดราคาบ้านให้ แต่ผู้ขายมีข้อเสนอเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมโอนบ้านทั้งหมด หรือกรณีอื่น ๆ ตามข้อตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยตรวจสอบราคาประเมินจากกรมธนารักษ์

2. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

โดยทั่วไปเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย คิดที่อัตรา 3.3% ของราคาซื้อขาย ทั้งนี้ผู้ขายต้องครอบครองบ้านเป็นระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี แต่หากครอบครองมากกว่า 5 ปีขึ้นไป หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ก็จะไม่ต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ผู้ขายต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน

3. ค่าอากรแสตมป์

โดยทั่วไปเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย คิด 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน หากต่ำกว่า ให้ใช้ราคาประเมินที่ดินมาคำนวณ แต่ในกรณีที่ผู้ขายเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์

4. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

กรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ผู้ขายต้องชำระค่าภาษีนี้เพราะเป็นผู้มีรายได้จากธุรกรรมซื้อขาย การคิดค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเป็นแบบอัตราก้าวหน้าหรือแบบขั้นบันได และจำนวนเงินที่เสียภาษีก็ขึ้นอยู่กับวิธีการที่ได้มากับจำนวนปีที่ถือครอง เช่น หากได้มาด้วยการซื้อและถือครองนาน ก็จะต้องชำระค่าภาษีโอนบ้านเป็นจำนวนมาก ทั้งนี้พิจารณาจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของกรมที่ดิน โดยไม่ได้สนใจว่าราคาซื้อขายจริง ๆ เท่าไร

5. ค่าจดจำนอง

คิดเป็น 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด และเป็นค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ซื้อบ้านโดยการกู้ ซึ่งหากซื้อเงินสด ก็ไม่ต้องเสียค่าจดจำนอง

เพื่อไม่ให้เกิดการเสียผลประโยชน์หรือเอาเปรียบกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ก่อนทำสัญญาทั้ง 2 ฝ่ายควรที่จะต้องตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายในวันโอนบ้านหรือที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินให้เรียบร้อย ทางที่ดีควรที่จะระบุลงในสัญญาเลยว่าใครจะจ่ายส่วนไหน และเตรียมความพร้อมในเรื่องเอกสารให้เรียบร้อยเพื่อความราบรื่นในวันโอนกรรมสิทธิ์

ข้อแนะนำเพิ่มเติม

1.ถ้าเป็นไปได้เอกสารของผู้ขายและผู้ซื้อควรที่จะนำทั้งตัวจริงและถ่ายสำเนามาเผื่อด้วย ที่สำนักงานที่ดินแม้จะมีบริการถ่ายเอกสาร (หน้าละ 2 บาท) แต่บางครั้งคิวยาวและคนเยอะ ทำให้เสียเวลา แนะนำเตรียมสำเนามาพร้อมจากบ้านเลยดีกว่า ใช้ไม่ใช้ก็มีไว้อุ่นใจ

2. สำนักงานที่ดินแอบกระซิบมาว่า "การแจ้งราคาทุนทรัพย์หรือราคาซื้อขายต่ำกว่าราคาที่แท้จริงอาจทำให้ขาดสิทธิเรียกร้องอันพึงมี พึงได้ตามสัญญา และอาจถูกดำเนินคดีแพ่งและอาญา รวมทั้งต้องชำระค่าภาษีอากรจนครบถ้วนตามกฎหมายพร้อมเบี้ยปรับ" ดังนั้นควรที่จะ ระบุราคาซื้อขายตามจริง

3. ไปตั้งแต่ตอนเช้าจะดีกว่า เตรียมเอกสารให้พร้อมทั้งสองฝ่าย สำนักงานเขตบางแห่ง ถ้าเอกสารฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่มี เช่น ผู้ขายถึงสำนักงานที่ดินก่อนจะยื่นเรื่องก่อน แต่ไม่มีเอกสารผู้ซื้อเพราะยังมาไม่ถึงสำนักงานที่ดิน ประชาสัมพันธ์ก็อาจข้ามคิวเราไปได้ นัดแนะทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขายให้มาเวลาเดียวกันด้วย เพื่อความสะดวกรวดเร็ว

บทความที่น่าสนใจ อ่านต่อ คลิกเลย!!

สำหรับใครที่ไม่อยากพลาดข้อมูลข่าวสารดีๆที่จะช่วยตอบโจทย์ในการช่วยคุณหาที่พักอาศัย
กดติดตาม "ขอนแก่นน่าอยู่" หา บ้าน ที่ดิน คอนโด หอพัก ทั่วเมืองขอนแก่น‌‌🏡🏡 ทั้ง บ้านมือ1 , มือ2 เพิ่มเติมได้ที่‌‌
⭕️ Website : www.NaYoo.co (ไม่มี m)‌‌
⭕️ Facebook : ขอนแก่นน่าอยู่‌‌
⭕️ YouTube : https://www.youtube.com/c/khonkaennayoo

อย่าพลาด โปรโมชั่นพิเศษ

หาที่อยู่ คิดถึง "ขอนแก่นน่าอยู่"

ใช้ฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย