สำหรับผู้ครอบครองที่ดิน ส.ป.ก. เกิน 10 ปี อาจมีคำถามว่า “สามารถโอนสิทธิ์ให้ผู้อื่น หรือ ซื้อขายที่ดิน ส.ป.ก. ได้หรือไม่?” เรื่องนี้ถือเป็นข้อกฎหมายที่ต้องรู้ ก่อนวางแผนจัดการที่ดินของตนเอง ในบทความนี้ เราจะสรุปเกี่ยวกับการเปลี่ยนที่ดิน ส.ป.ก. เป็นโฉนด การซื้อ-ขาย- โอนสิทธิ์ และแนวทางการปฏิบัติสำหรับผู้ถือครองโฉนด ส.ป.ก. ให้เข้าใจง่าย และนำไปใช้ได้จริง
ที่ดิน ส.ป.ก. คืออะไร ใครบ้างที่มีสิทธิ์ถือครอง
ที่ดิน ส.ป.ก. หรือ ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 คือ “หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน” ที่ทางสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ ออกให้แก่ประชาชน เพื่ออนุญาตให้เกษตรกรเข้ามาทำกินในที่ดินเท่านั้น ตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 ผู้ที่มีสิทธิ์ได้รับการจัดสรรที่ดิน ส.ป.ก. ได้แก่
1.เกษตรกร: ต้องเป็นผู้ประกอบอาชีพเกษตรกรรมเป็นหลัก โดยใช้เวลาส่วนใหญ่ของปีทำการเกษตร
2.ผู้ประสงค์จะประกอบอาชีพเกษตรกรเป็นหลัก ได้แก่
- ผู้ที่มีรายได้ต่ำกว่า 30,000 บาท/คน/ปี
- ผู้จบการศึกษาเกี่ยวกับด้านการเกษตร วุฒิไม่ต่ำกว่าระดับประกาศนียบัตรวิชาชีพ (ปวช.) หรือเทียบเท่า
- เป็นบุตรโดยชอบธรรมด้วยกฎหมายของผู้ประกอบการชีพเกษตรกร
3.สถาบันเกษตรกรรม
- กลุ่มเกษตรกร
- สหกรณ์การเกษตร
- ชุมชนสหกรณ์การเกษตรตามกฎหมายว่าด้วยสหกรณ์
ก่อนที่เราจะเป็นผู้ครอบครองที่ดิน ส.ป.ก. เกิน 10 ปี จะต้องมีคุณสมบัติตามข้อกำหนดด้านบนก่อน จึงจะได้รับการจัดสรรที่ดินจาก ส.ป.ก. สำหรับใครที่เข้าข่ายผู้มีสิทธิ์ดังกล่าวแล้ว สามารถยื่นคำร้องเพื่อขอรับการจัดสรรที่ดิน ส.ปก. ณ สำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมจังหวัด เพื่อให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบคุณสมบัติ และดำเนินการจัดหาที่ดินสำหรับทำการเกษตรให้ต่อไป
ที่ดิน ส.ป.ก. ซื้อ-ขาย-โอน ได้ไหม
สำหรับหลายคนที่เป็นผู้ครอบครองที่ดิน ส.ป.ก. เกิน 10 ปี อาจมีคำถามว่าที่โฉนด ส.ป.ก. สามมารถซื้อขาย ถ่ายโอน แบ่งให้ผู้อื่นได้ไหม ตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มาตรา 39 ระบุว่า “ที่ดิน ส.ป.ก. คือที่ดินที่บุคคลได้รับสิทธิโดยการปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตร จะทำการแบ่งแยก หรือโอนสิทธิในที่ดินนั้นไปยังผู้อื่นมิได้ เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรม หรือโอนไปยังสถาบันเกษตรกร หรือ ส.ป.ก. เพื่อประโยชน์ในการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ทั้งนี้ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่กำหนดในกฏกระทรวง”
ดังนั้นโฉนด ส.ป.ก. จึงเป็นเอกสารเพื่อการอนุญาตให้เกษตรกรเข้ามาทำกินในที่ดินเท่านั้น ไม่ได้มอบกรรมสิทธิ์ในการซื้อ ขาย โอน จำนอง หรือค้ำประกันที่ดินได้แต่อย่างใด
จนเมื่อปี 2566 หลังคณะกรรมการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเห็นชอบหลักการเปลี่ยนแปลงที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 ให้เป็นโฉนดเพื่อการเกษตร (โฉนดครุฑเขียว) สำหรับผู้ที่ครอบครองที่ดิน ส.ป.ก. เกิน 10 ปี สิทธิประโยช์ที่เกษตรกรจะได้รับหลังจากเปลี่ยนโฉนด ส.ป.ก. เป็น โฉนดที่ดินเพื่อการเกษตร ประกอบด้วย
1.โอนสิทธิ์ได้: โดยสามารถโอนคืนให้ ส.ป.ก. ทั้งแปลงหรือบางส่วน เพื่อได้รับเป็นเงินชดเชยแทน
ในกรณีที่เกษตรกรไม่ประสงค์จะประกอบอาชีพเกษตรกรรมต่อไป สามารถสละสิทธิ์ให้แก่เกษตรกรท่านอื่นมีคุณสมบัติตามกำหนดของ ส.ป.ก. ถือเป็นการเปลี่ยนมือผู้ถือครองโฉนดที่ดินเพื่อการเกษตร
2.เพิ่มวงเงินสินเชื่อ: โฉนด ส.ป.ก. ที่ทำการเปลี่ยนเป็น โฉนดเพื่อการเกษตรแล้ว สามารถนำมาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน โดยจะมีการขยายวงเงินสินเชื่อให้แก่เกษตรกรที่ยื่นกู้กับธนาคารเพื่อการเกษตร และสหกรณ์การเกษตร (ธ.ก.ส.)
3.ใช้ค้ำประกันตัวบุคคล: ใช้เป็นหลักทรัพทย์ค้ำประกันตัวบุคคลได้ทั้งชั้นสอบสวนและชั้นศาล
4.สร้างรายได้ให้แก่เกษตรกร: มีการส่งเสริมให้ปลูกไม้มีค่า 10 ต้น/ไร่ ซึ่งสามารถใช้ต้นไม้ค้ำประกันสินเชื่อ หรือโฉนดต้นไม้ และขาย Carbon Credit โดยความร่วมมือกับ กรมป่าไม้, ธ.ก.ส. และ องค์การบริหารจัดการก๊าซเรือนกระจก (อบก.)
5.ได้รับการส่งเสริมและพัฒนาจากรัฐในด้านโครงสร้างพื้นฐาน: มีการทำ MOU 16 หน่วยงาน ด้านการพัฒนาอาชีพ และรับเงินชดเชยหรือเยียวยาภัยพิบัติ
สรุปก็คือหากครอบครองที่ดิน ส.ป.ก. เกิน 10 ปี ต้องทำการเปลี่ยนเป็นโฉนดเพื่อการเกษตรก่อน จึงจะสามารถทำการโอนถ่ายกรรมสิทธิ์ไปยังผู้อื่นได้ แต่การซื้อขายที่ดิน ส.ป.ก. หลังได้รับโฉนดนั้นยังไม่สามารถทำได้
เงื่อนไขการเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ผู้ครอบครองที่ดิน ส.ปก เกิน 10 ปี ต้องรู้ ก่อนขอเปลี่ยนเป็นโฉนด
ต้องขอบอกก่อนว่าไม่ใช่ผู้ที่ถือครองโฉนด ส.ป.ก. ทุกคน จะสามารถขอออกโฉนดที่ดินเพื่อการเกษตรได้ ผู้มีสิทธิ์ยื่นขอเปลี่ยนโฉนดจะต้องมีคุณสมบัติ คือ เป็นเกษตรกรที่ครอบครองที่ดิน ส.ป.ก. เกิน 10 ปี สามารถเช็คสิทธิ์ได้ทาง ระบบตรวจสอบรายชื่อผู้เป็นเป้าหมายการจัดทำโฉนดเพื่อเกษตรกรรม | สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
ซึ่งผู้ครอบครองที่ดิน ส.ป.ก. เกิน 10 ปีจะได้รับการเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินเพื่อการเกษตร ภายในระยะเวลา 2 ปี โดยได้รับสิทธิ์ตามเอกสารสิทธิ์ที่ตนถืออยู่ แต่ยังไม่สามารถซื้อขายที่ดินดังกล่าวได้ในระยะเวลา 5 ปี นับจากวันที่ได้รับโฉนด แต่หาก
- มีความจำเป็นต้องกู้ยืม (การจำนอง) หรือจำเป็นต้องขายที่ดินที่ได้รับโฉนดมาก่อนเวลา 5 ปี ให้ดำเนินการผ่านธนาคารที่ดิน โดยธนาคารที่ดินจะคิดราคาตามราคาประเมินของที่ดินที่มีโฉนด
- เกษตรกรที่ได้รับการเปลี่ยนมือที่ดิน ส.ป.ก. มาจากเกษตรกรท่านอื่น แต่ยังไม่ได้เป็นผู้ถือเอกสารสิทธิ์ในที่เดิน ส.ป.ก.ดังกล่าว สามารถเปลี่ยนส.ป.ก. เป็นโฉนดได้ไม่เกิน 50 ไร่ แต่มีเงื่อนไขตามข้อต่อไปนี้
1. มีการใช้ที่ดินทำการเกษตรต่อเนื่องอีก 10 ปีขึ้นไป
2. มีเอกสารพยานในการทำข้อตกลง/ยินยอม จากผู้ถือสิทธิ์เดิมในการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อทำการเกษตร
3. มีทรัพย์สินไม่เกิน 10 ล้านบาท
วิธียื่นคำร้องเปลี่ยนโฉนด สำหรับผู้ครอบครอง ที่ดิน ส.ป.ก. เกิน 10 ปี
หลังจากเช็คสิทธิ์ และพบว่าคุณสมบัติตรงตามในเงื่อนไขที่สามารถยื่นคำร้องขอเปลี่ยนโฉนดได้ สามารถยื่นคำร้องขอเปลี่ยนโฉนดตามขั้นตอนดังต่อไปนี้ได้เลย
1.เตรียมเอกสาร ดังต่อไปนี้
- ส.ป.ก. 4-01 (ฉบับผู้ถือ) หรือ สำเนาสัญญาเงินกู้ ธ.ก.ส. (กรณีกู้เงิน ธ.ก.ส.)
- บัตรประจำตัวประชาชน
- สำเนาใบสำคัญการเปลี่ยนชื่อ - สกุล (ถ้ามี)
2.ติดต่อขอยื่นคำร้องเปลี่ยนโฉนด
- ยื่นเอกสารคำร้อง ณ สำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) ทุกจังหวัด
- หน่วยบริการเคลื่อนที่ (Mobile Unit) ของ ส.ป.ก.
- ยื่นคำร้องผ่านระบบออนไลน์ สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
เงื่อนไขที่สำคัญที่ควรทราบ ก่อนขอเปลี่ยนโฉนด ส.ป.ก.
ก่อนจะยื่นคำร้องขอเปลี่ยนโฉนด ส.ป.ก. อยากให้ทุกคนทบทวน และทำความเข้าใจหลักเกณฑ์และเงื่อนไขสำคัญที่กฎหมายกำหนด เพื่อประกอบการตัดสินใจและวางแผนการใช้ประโยชน์จากที่ดินในอนาคตได้อย่างเหมาะสมอีกสักรอบ
- การจัดสรรที่ดินยังเป็นไปเพื่อการทำการเกษตรกรรม ตามศักยภาพของพื้นที่เท่านั้น
- สามารถเปลี่ยนมือ (โอนสิทธิ์) ได้ระหว่างเกษตรกรที่มีคุณสมบัติด้วยกันตามที่กฎหมายกำหนด
- จะต้องปลูกไม้มีค่าในพื้นที่ตามสัดส่วนที่ ส.ป.ก.กำหนด
- ใช้ค้ำประกันเงินกู้กับสถาบันการเงินได้ทุกแห่ง โดยเฉพาะสถาบันการเงินของรัฐ
- ภายใน 5 ปีแรก หลังออกโฉนด ห้ามซื้อขาย เปิดโอน หรือจำนอง
การแบ่ง-โอนสิทธิ์ ที่ดิน ส.ป.ก. ให้แก่ทายาท
หากผู้ครอบครองที่ดิน ส.ป.ก. เกิน 10 ปี เสียชีวิต ที่ดินจะถูกแบ่งโอนสิทธิ์ให้แก่ทายาทเท่านั้น ซึ่งกระทรวงเกษตรฯ ได้กำหนดหลักเกณฑ์ลำดับขั้นในการแบ่งโอนที่ดินให้แก่ทายาทไว้ดังนี้
- กรณีที่ 1 มีทายาทโดยธรรมเพียงคนเดียว: ให้สิทธิ์ในที่ดินทั้งหมด ตกอยู่กับทายาทผู้นี้แต่เพียงผู้เดียว
- กรณีที่ 2 มีทายาทโดยธรรมหลายคน: ให้แบ่งสิทธิ์ในที่ดินแก่ทายาททุกคนตามสิทธิที่พึงมีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เว้นเสียแต่ทายาททุกคนจะตกลงแบ่งกันเอง
- กรณีที่ 3 คู่สมรสยังมีชีวิตอยู่: ให้คู่สมรสถือสิทธิ์เทียบเท่าทายาทโดยธรรมคนหนึ่ง
- กรณีที่ 4 ไม่มีทายาทโดยธรรม หรือ ทายาททุกคนไม่ประสงค์รับสิทธิ์ในที่ดิน: ที่ดินดังกล่าวจะถูกโอนสิทธิ์กลับคืนไปยัง ส.ป.ก.
บทสรุป
ครอบครองที่ดิน ส.ป.ก. เกิน 10 ปี เป็นการเปิดโอการให้เกษตรกรสามารถยื่นขอเปลี่ยนเป็นโฉนดได้จริง โดยออกเป็นโฉนดที่ดินเพื่อการเกษตร (ครุฑเขียว) แต่ยังมีข้อจำกัดเพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่ดิน โดยเน้นให้ผู้รับสิทธิ์ใช้ประโยชน์จากที่ดินเพื่อทำการเกษตรอย่างแท้จริง ดังนั้นก่อนจะยื่นคำร้อง ควรศึกษาหลักเกณฑ์ เพื่อวางแผนการใช้ประโยชน์ในที่ดินได้อย่างมั่นใจ และถูกต้องตามกฎหมาย
สำหรับใครที่กำลังมองหา ที่ดิน สามารถเข้ามาเลือกชมได้ที่เว็บไซต์น่าอยู่ นอกจากนี้ยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับบ้านที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้ติดตามกันอีกด้วยนะครับ
บทความแนะนำ
ชวนรู้จักที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 คืออะไร ซื้อขายได้มั้ย
ซื้อที่ดินต้องรู้สีครุฑ ป้องกันถูกโกง!!
ทำเกษตรกรรม เลี่ยงภาษีที่ดินได้จริงหรือไม่ ?