บ้านเช่าซื้อ ผ่อนตรงโครงการ เช็กให้ชัวร์ ไม่ให้โดนโกง

การมีบ้านสุรินทร์ คือความฝันของใครหลายๆคน แต่ในยุคที่เงื่อนไขสินเชื่อธนาคารเข้มงวดและราคาบ้านสูงขึ้น ทางเลือกอย่างบ้านเช่าซื้อหรือบ้านผ่อนตรงโครงการ จึงกลายเป็นช่องทางที่หลายคนหันมาสนใจ เพราะไม่ต้องผ่านธนาคาร ไม่ต้องมีเครดิตสูง และสามารถย้ายเข้าอยู่ได้ทันทีระหว่างผ่อน

อย่างไรก็ตามในความสะดวกนั้นก็มีความเสี่ยงซ่อนอยู่ โดยเฉพาะปัญหาถูกโกง ถูกยึดบ้านคืน หรือสัญญาไม่เป็นธรรม ดังนั้นก่อนตัดสินใจเช่าซื้อหรือผ่อนตรง ควรทำความเข้าใจกลไกและข้อควรระวัง ให้รอบด้านก่อนเสมอ

เช็กให้ชัวร์ ก่อนทำสัญญาเช่าซื้อบ้านและผ่อนตรงโครงการ

ระบบเช่าซื้อบ้าน คือการทำสัญญาระหว่างผู้ขาย (เจ้าของโครงการหรือเจ้าของบ้าน) กับผู้เช่า โดยระบุว่า ผู้เช่าจะชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนในระยะเวลาที่กำหนด เช่น 3-5 ปี และเมื่อครบกำหนด หากชำระครบหรือชำระส่วนที่เหลือ ผู้เช่าจะมีสิทธิ์ซื้อขาด บ้านหลังนั้นในชื่อของตนเอง

ส่วนผ่อนตรงโครงการ จะคล้ายกันแต่ต่างตรงที่ ผู้ซื้อผ่อนจ่ายตรงกับเจ้าของโครงการในระยะยาว (เช่น 10-20 ปี) โดยไม่ผ่านธนาคาร การโอนกรรมสิทธิ์จะเกิดขึ้นเมื่อผู้ซื้อชำระครบตามที่ตกลง

แน่นอนว่าทั้งสองแบบช่วยให้คนที่มีรายได้ไม่สม่ำเสมอ หรือไม่ผ่านสินเชื่อธนาคาร มีโอกาสเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น แต่หากไม่ตรวจสอบเงื่อนไขให้ดี ก็อาจจบลงด้วยการเสียทั้งเงินและสิทธิ์ในบ้าน

จุดเสี่ยงที่ทำให้โดนโกงสัญญาเช่าซื้อบ้าน

กรณีที่พบบ่อยคือสัญญาไม่ชัดเจน เช่น ระบุว่าเป็นสัญญาเช่า ไม่ใช่เช่าซื้อ ทำให้แม้ผู้เช่าผ่อนมาหลายปี ก็ไม่มีสิทธิ์ในกรรมสิทธิ์บ้านเมื่อครบกำหนด หรือบางรายถูกยกเลิกสัญญาเพียงเพราะล่าช้าผ่อนไม่กี่เดือน แล้วถูกยึดเงินทั้งหมดโดยไม่มีสิทธิ์เรียกร้องคืน

อีกปัญหาคือโครงการที่ไม่มีใบอนุญาตจัดสรร หรือไม่มีเอกสารสิทธิ์ที่ถูกต้อง (เช่น โฉนดไม่สมบูรณ์ หรือบ้านยังติดจำนองธนาคาร) ซึ่งทำให้แม้ผู้เช่าซื้อจ่ายครบ ก็ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้จริง

บางกรณีหนักถึงขั้นโครงการปิดตัว หรือเจ้าของบ้านขายซ้ำให้คนอื่น ทั้งที่ผู้เช่ายังอยู่ระหว่างผ่อน เพราะไม่มีหลักฐานการชำระเงินที่ชัดเจนหรือไม่ได้ทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร

วิธีเช็กให้ปลอดภัยก่อนทำสัญญาเช่าซื้อหรือผ่อนตรง

ก่อนจะจ่ายเงินแม้แต่งวดแรก ต้องตรวจสอบข้อมูลให้ครบทุกด้าน โดยเฉพาะเรื่องเอกสารและสถานะทางกฎหมายของทรัพย์สินนั้น

อ่านสัญญาอย่างละเอียด - สัญญาต้องระบุว่าเป็น “เช่าซื้อ” หรือ “สัญญาจะซื้อจะขาย” ไม่ใช่แค่ “สัญญาเช่า” เพราะเอกสารแต่ละประเภทให้สิทธิ์ต่างกันโดยสิ้นเชิง
ตรวจโฉนดและชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ - บ้านหรือที่ดินต้องมีโฉนดถูกต้อง และชื่อเจ้าของต้องตรงกับผู้ที่ทำสัญญากับเรา หากเป็นนิติบุคคล ต้องมีเอกสารรับรองบริษัทแนบด้วย
ตรวจสอบสถานะจำนอง - ถ้าบ้านยังติดจำนองธนาคาร โครงการควรแสดงหนังสือยินยอมจากธนาคาร หรือเอกสารยืนยันว่าไม่มีการนำบ้านไปค้ำประกันเพิ่มเติม
ให้ทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญตรวจสัญญา - เพื่อดูเงื่อนไขที่อาจไม่เป็นธรรม เช่น ค่าปรับสูงเกินจริง หรือการยึดสิทธิ์โดยไม่คืนเงิน

เงื่อนไขสัญญาเช่าซื้อบ้าน ผ่อนตรงโครงการที่ควรมี เพื่อความปลอดภัย

สัญญาเช่าซื้อที่ดีควรระบุชัดเจนถึงสิทธิ์และหน้าที่ ของทั้งสองฝ่าย เช่น

ราคาบ้านและงวดผ่อนทั้งหมด
ระยะเวลาผ่อน และเงื่อนไขกรณีผ่อนไม่ครบ
การโอนกรรมสิทธิ์หลังผ่อนครบ
รายละเอียดการคืนเงินในกรณีบอกเลิกสัญญา
ค่าบำรุงรักษาและภาษีที่ผู้ใดรับผิดชอบ

การมีเอกสารแนบท้าย เช่น ตารางผ่อนชำระ และหลักฐานการรับเงินทุกงวดจากโครงการ จะช่วยสร้างหลักฐานทางกฎหมายที่แน่นหนาในกรณีเกิดข้อพิพาท

รูปแบบดอกเบี้ยที่ต้องระวัง หรืออาจเข้าข่ายผิดกฎหมาย

หนึ่งในสิ่งที่ผู้ซื้อบ้านเช่าซื้อหรือผ่อนตรงโครงการมักไม่ทันคิดคือรูปแบบของดอกเบี้ย เพราะแม้จะไม่มีธนาคารมาเกี่ยวข้อง แต่การคิดดอกเบี้ยก็ยังอยู่ภายใต้กฎหมาย และอาจถูกซ่อนอยู่ในราคาขายหรือค่างวดรายเดือน

ดอกเบี้ย Flat Rate คืออะไร

ดอกเบี้ย Flat Rate หรือดอกเบี้ยคงที่ คือการคิดดอกเบี้ยจากยอดเงินต้นตั้งต้นทั้งหมดตลอดระยะเวลาผ่อน โดยไม่ลดลงตามยอดคงเหลือ ตัวอย่างเช่น หากซื้อบ้านราคา 1,000,000 บาท ผ่อน 5 ปี ดอกเบี้ย 10% ต่อปี แบบ Flat Rate หมายความว่า ทุกปีจะถูกคิดดอกเบี้ยจากเงิน 1,000,000 บาทเต็มจำนวน ไม่ว่าจะผ่อนไปแล้วเท่าไหร่ก็ตาม

ดังนั้นแม้โครงการจะระบุว่าดอกเบี้ย 10% ต่อปี แต่เมื่อคำนวณจริงแล้ว ดอกเบี้ยแบบ Flat Rate จะมีค่าเท่ากับดอกเบี้ย แบบลดต้นลดดอก (Effective Rate) ประมาณ 18–19% ต่อปี ซึ่งสูงกว่ามาก

โครงการบางแห่งจึงใช้วิธีนี้เพื่อทำให้ยอดค่างวดดูไม่สูงมาก แต่จริง ๆ แล้วผู้ซื้อจ่ายดอกเบี้ยมากกว่าที่เห็นบนกระดาษ หากไม่มีการเปิดเผยอัตรา Effective Rate อย่างชัดเจน

ทำไมถึงอาจเข้าข่ายผิดกฎหมาย

ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดอกเบี้ยสูงสุดที่สามารถเรียกเก็บได้คือ ไม่เกิน 15% ต่อปี หากโครงการใช้ Flat Rate แล้วเทียบเท่าดอกเบี้ยจริงเกินอัตรานี้ ถือว่ามีความผิดฐานคิดดอกเบี้ยเกินกฎหมาย หรืออย่างน้อยเข้าข่ายไม่เปิดเผยอัตราที่แท้จริง ซึ่งเป็นการเอาเปรียบผู้บริโภค

นอกจากนี้ หากสัญญามีการเก็บค่าปรับผิดนัดชำระ ในอัตราสูง เช่น 3% ต่อเดือน (เท่ากับ 36% ต่อปี) ก็ถือว่าเกินอัตราเช่นกัน และผู้ซื้อสามารถร้องเรียนต่อ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้ทันที

วิธีเช็กว่าดอกเบี้ย Flat Rate แพงเกินไปไหม

ถามโครงการโดยตรงว่า “ดอกเบี้ย Effective เท่ากับกี่เปอร์เซ็นต์ต่อปี”
ขอ ตารางผ่อนชำระ (Payment Schedule) มาคำนวณด้วยโปรแกรมสินเชื่อออนไลน์
ถ้าผลออกมาเกิน 15% ต่อปี ควรพิจารณาใหม่หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อ

สัญญาณ Red Flag ที่ควรหลีกเลี่ยง

หากโครงการหรือผู้ขายมีพฤติกรรมลักษณะดังนี้ ควรหลีกเลี่ยงทันที

ไม่มีสำนักงานชัดเจน หรือจดทะเบียนบริษัทไม่ถูกต้อง
หลีกเลี่ยงการทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร
เสนอให้ผ่อนยาวในอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าปกติโดยไม่มีเอกสารอธิบาย
ไม่ออกใบเสร็จรับเงินทุกงวด
สัญญาใช้ถ้อยคำคลุมเครือ เช่น “ข้อตกลงการเช่าเพื่อซื้อในอนาคต” โดยไม่ระบุสิทธิ์โอนกรรมสิทธิ์

สัญญาณอันตรายเหล่านี้มักเป็นจุดเริ่มต้นของการถูกโกง ซึ่งผู้ซื้อควรตรวจพบก่อนจะสายเกินไป

เมื่อเกิดปัญหา ควรทำอย่างไร

หากถูกเอาเปรียบหรือโครงการไม่ทำตามสัญญา ควรรวบรวมเอกสารหลักฐานทั้งหมด เช่น สัญญาเช่าซื้อ ใบเสร็จรับเงิน และภาพถ่ายบ้าน เพื่อใช้ยื่นร้องเรียนต่อ

สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)
กรมที่ดิน (ในกรณีมีปัญหาเรื่องกรรมสิทธิ์หรือการโอน)
หรือ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย / สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร หากเป็นโครงการที่อยู่ในเครือ

สรุป

บ้านเช่าซื้อหรือผ่อนตรงโครงการเป็นทางเลือกที่ช่วยให้ให้คนกำลังมองหาบ้านสุรินทร์ ที่ยังไม่ผ่านสินเชื่อธนาคารสามารถมีบ้านเป็นของตัวเองได้ แต่เพื่อป้องกันการถูกโกงหรือเอาเปรียบ ผู้ซื้อควรตรวจสอบเอกสารและโครงการอย่างรอบด้าน ตั้งแต่ โฉนดและกรรมสิทธิ์สถานะการจำนอง และ ดอกเบี้ย ที่คิดจริงว่า ไม่เกิน 15% ต่อปี ตามกฎหมายหรือไม่ พร้อมขอ ตารางผ่อนชำระ (Amortization Table) เพื่อดูการหักเงินต้น–ดอกทุกงวดอย่างชัดเจน ทั้งนี้ควรหลีกเลี่ยงโครงการที่เสนอผ่อนต่ำเกินไปโดยไม่ระบุระยะเวลาที่แน่นอน และต้องทำ สัญญาเช่าซื้อ ที่ชัดเจนระบุสิทธิ์โอนกรรมสิทธิ์ เพื่อให้การผ่อนบ้านเป็นไปอย่างมั่นใจและปลอดภัย

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

1. บ้านเช่าซื้อผ่อนตรง แตกต่างจากการกู้ธนาคารอย่างไร?

คำตอบ: เป็นการผ่อนชำระราคาทรัพย์โดยตรงกับผู้ขายหรือโครงการ โดยไม่ต้องผ่านการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร ผู้ซื้อสามารถย้ายเข้าอยู่ได้ทันทีระหว่างผ่อนชำระ แต่กรรมสิทธิ์จะยังเป็นของผู้ขายจนกว่าจะผ่อนครบตามสัญญา หรือทำการโอนกรรมสิทธิ์ตามเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้

2. ความเสี่ยงหลักของการเช่าซื้อหรือผ่อนตรงคืออะไร?

คำตอบ: ความเสี่ยงสูงสุดคือสัญญาที่ไม่เป็นธรรมหรือการถูกโกง ผู้ซื้ออาจถูกยึดบ้านคืนง่ายหากผิดนัดชำระ และเงินที่ผ่อนมาแล้วอาจสูญเปล่าถ้าสัญญาไม่ระบุสิทธิ์โอนกรรมสิทธิ์ หรือกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่สูงเกินจริงไว้ชัดเจน

3. ต้องตรวจสอบเอกสารอะไรเป็นพิเศษก่อนตัดสินใจทำสัญญา?

คำตอบ: ต้องตรวจสอบโฉนดและกรรมสิทธิ์ ให้ชัดเจนว่าปลอดจำนองหรือไม่ สิ่งสำคัญคือต้องขอตารางผ่อนชำระ (Amortization Table) เพื่อดูการตัดเงินต้นและดอกเบี้ยอย่างละเอียด และตรวจสอบว่าดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามกฎหมายกำหนด

บทความที่คุณอาจสนใจ

แชร์บทความ

แชร์บทความนี้

บ้านเช่าซื้อผ่อนตรงโครงการ ให้ไม่โดนโกง ต้องเช็กอะไรบ้างก่อนทำสัญญา

admin-buriram