ภาษีอสังหาต้องรู้ก่อนซื้อขายลงทุน พร้อมเทคนิคลดหย่อนภาษี

สำหรับใครที่กำลังวางแผนซื้อขายลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน คอนโด ที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ สิ่งหนึ่งที่ต้องเตรียมตัวให้พร้อมก่อนที่จะทำการตัดสินซื้อขายบ้าน ก็คือ ต้องรู้เรื่องภาษีอสังหา

บทความนี้น้องน่าอยู่ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับภาษีอสังหาที่ต้องรู้ก่อนทำการซื้อขายลงทุนในอสังหามานำเสนอ ได้แก่ ภาษีอสังหาต้องรู้ก่อนซื้อขายลงทุน ภาษีอสังหาต้องรู้หลังซื้อขายลงทุน วิธีลดหย่อนภาษีอสังหา และวิธีช่วยประหยัดภาษีจากการขายอสังหา หากพร้อมแล้วไปกันเลยครับ

ภาษีอสังหาต้องรู้ก่อนซื้อขายลงทุน

เวลาซื้อขายอสังหานอกจากมูลค่าของอสังหาที่ต้องจ่ายแล้ว ผู้ซื้อผู้ขายจะต้องมีค่าใช้จ่ายอีก 2 ส่วน คือ ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และภาษีอสังหา โดยในส่วนค่าโอนผู้ซื้อผู้ขายจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายร่วมกัน แต่ในส่วนของภาษีอสังหาผู้ขายจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมด โดยจะมีภาษีจากการขายอสังหาที่ต้องจ่ายดังต่อไปนี้

ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ภาษีธุรกิจเฉพาะ คือ ภาษีที่ผู้ขายจะต้องทำหน้าที่เป็นผู้จ่าย โดยจะคิดเป็นอัตรา 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า เมื่อถือครองอสังหาริมทรัพย์น้อยกว่า 5 ปี แต่จะได้รับการยกเว้นเมื่อถือครองทรัพย์มากกว่า 5 ปี หรือได้ทำการย้ายชื่อเข้าไปอยู่ในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี เป็นบ้านหรือที่ดินที่ถูกเวนคืน หรือได้รับอสังหาฯ เป็นมรดก

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

การขายอสังหาฯ ถือว่าเป็นรายได้ ดังนั้น ผู้ขายจะต้องทำการเสียภาษีอสังหาตามอัตรากรมสรรพากรที่กำหนด โดยวิธีคิดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย โดยจะคิดภาษีจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง

สำหรับจำนวนปีที่ถือครองจะนับตามปีปฏิทิน โดยจะนับจากวันที่ 1 มกราคม ถึง 31 ธันวาคมในปีเดียวกัน หากซื้อขายในปีเดียวกันจะนับว่าถือครอง 1 ปี หาก แต่ถ้าหากมีการถือครองในเดือนพฤศจิกายนและขายในเดือนเมษายนในปีถัดไปให้นับว่ามีการถือครอง 2 ปี และทำการคำนวณตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายตามอัตราที่กำหนด แนะนำว่าให้ทำการจ่ายที่กรมที่ดินให้เรียบร้อยจะดีที่สุด

ภาษีอากรแสตมป์

เช่นกันในส่วนของภาษีอากรแสตมป์ผู้ขายจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบจ่าย โดยจะเสียในขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์ในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า ให้นำราคาที่สูงกว่ามาคำนวณ เท่ากับว่าจะเสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาททุก 200 บาท จะได้รับการยกเว้นค่าอากรแสตมป์ก็ต่อเมื่อต้องจ่ายภาษีธุรกิจจำเพาะ

ภาษีอสังหาต้องรู้หลังซื้อขายลงทุน

หลังจากซื้อขายอสังหากันเสร็จเรียบร้อยแล้ว สิ่งที่ผู้ซื้อจะต้องมีการเสียภาษีรายปี ก็คือ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือเรียกว่า ภาษีที่ดิน และผู้ที่เปิดให้เช่าบ้าน/คอนโดจะต้องเสียภาษีเงินได้จากการให้เช่า เนื่องจากค่าเช่าถือว่าเป็นรายได้ทางหนึ่ง ซึ่งภาษีแต่ละประเภทมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

จะเป็นการจัดเก็บภาษีตามราคาประเมินของบ้าน ที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ในครอบครอง โดยจะต้องชำระภาษีอสังหาประเภทที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ที่องค์กรบริหารส่วนท้องถิ่น จะแบ่งออกเป็น 4 ประเภทด้วยกัน ได้แก่ ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย, ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม, ที่ดินเพื่อการเกษตร และที่ดินรกร้างว่างเปล่า สำหรับที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยจะเริ่มเสียภาษีที่ดินเมื่อมูลค่าที่ดินเกิน 50 ล้านบาทขึ้นไปตามอัตราที่กำหนด

ภาษีเงินได้จากการให้เช่า

การปล่อยเช่าบ้าน/คอนโดถือว่าเป็นรายได้ประจำเช่นเดียวกับงานประจำ โดยผู้ให้เช่าจะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการให้เช่าตามจริง

ตัวอย่างเช่น นาย A ปล่อยเช่าคอนโดมีรายได้จากค่าเช่าทั้งปีเป็นเงินจำนวน 100,000 บาท นาย A ต้องนำรายได้ 100,000 บาทนี้มาคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา แต่ก่อนทำการคำนวณภาษีเงินได้สามารถนำรายได้จากค่าเช่ามาเลือกหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาหรือหักค่าใช้จ่ายตามจริง นาย A เลือกหักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 30% จึงเหลือเงินได้สุทธิ 70,000 บาท จึงนำรายได้สุทธินี้ไปคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาร่วมกับรายได้ประเภทอื่นๆ ต่อไป

วิธีลดหย่อนภาษีอสังหา

สำหรับผู้ที่มีรายได้ในประเทศไทยจะต้องมีการเสียภาษีทุกคน การซื้อขายลงทุนในอสังหาก็เช่นกันจะต้องเสียภาษีอสังหาตามอัตราภาษีที่กรมสรรพากรกำหนด แต่ก็มีวิธีที่สามารถลดหย่อนภาษีได้ที่จะช่วยประหยัดการจ่ายภาษีประจำปีได้ดังต่อไปนี้

กรณีกู้ซื้อกับธนาคาร

การลดหย่อนภาษีบ้าน คอนโด นั้นจะสามารถลดหย่อนภาษีได้ในกรณีเดียว โดยจะดูตามวัตถุประสงค์การกู้ซื้อ เช่าซื้อ หรือสร้างอาคารบนที่อยู่อาศัยเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้น ซึ่งจะประกอบด้วย บ้าน/คอนโด/อาคารชุด โดยบ้าน/คอนโด/อาคารชุดต้องถูกจำนองหรือเป็นหลักประกันในระยะเวลาที่เท่ากับการกู้ยืมโดยจำนองกับธนาคาร สหกรณ์ นายจ้างที่มีกองทุนจัดสรร หรือสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยลดหย่อนได้สูงสุด 100,000 บาทต่อคน

การลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยเงินกู้ให้ยึดตามแบบ ล.ย.02 ที่ทางธนาคารส่งให้ทุกปีโดยทางธนาคารจะคำนวณมาให้เรียบร้อยแล้วว่าได้รับสิทธิลดหย่อนภาษีเงินกู้ยืมเท่าไหร่ สามารถนำตัวเลขดอกเบี้ยดังกล่าวมากรอกลดหย่อนได้เลย

กรณีกู้มาตกแต่งหรือซ่อมบ้านไม่สามารถนำไปลดหย่อนภาษีได้

กรณีกู้ซื้อร่วม

กรณีกู้ร่วมสามารถลดหย่อนภาษีสูงสุด 100,000 บาทต่อหลัง หากมีผู้กู้ร่วม 2 คนจะลดหย่อนภาษีอสังหาต่อคนได้สูงสุด 50,000 บาท และหากยังมียอดลดหย่อนภาษีเหลือจาก 100,000 บาทก็สามารถนำบ้านหลังอื่นที่กู้ซื้อมาเพื่ออยู่อาศัยตามที่กรมสรรพากรกำหนดนำมาลดหย่อนภาษีได้ โดยลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยเงินกู้ให้ยึดตามแบบ ล.ย.02 ที่ธนาคารส่งมาให้ได้เลย

กรณีขายบ้านที่กู้ซื้อ

กรณีขายบ้านที่มีการกู้ซื้อตามกำหนดของกรมสรรพากรไประหว่างปีสามารถนำดอกเบี้ยที่จ่ายก่อนขายมาลดหย่อนภาษีได้ไม่เกิน 100,000 บาท ตามแบบ ล.ย.02

กรณีรีไฟแนนซ์

กรณีรีไฟแนนซ์จะสามารถลดหย่อนภาษีได้เฉพาะดอกเบี้ยที่เกิดจากยอดเงินกู้เดิมเท่านั้นส่วนที่รีไฟแนนซ์แล้วขอกู้เพิ่มจะไม่สามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้

กรณีให้เช่าอสังหา

สำหรับการให้เช่าอสังหาแบบกู้ธนาคารหรือไม่กู้ธนาคารจะต้องทำการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในประเภทที่ 5 ถือว่าเป็นกลุ่มสินทรัพย์ที่อยู่ในกลุ่มการลงทุน หรือหากเสียภาษีที่ดินไปแล้วก็ต้องนำรายได้ที่เกิดจากการเช่ามาเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาด้วย แต่สามารถหักค่าใช้จ่ายก่อนนำไปคำนวณการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ 2 แบบ ได้แก่

• หักค่าใช้จ่ายตามอัตราเหมา: สามารถหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้สูงสุด 30% ก่อนนำไปคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เป็นวิธีที่แนะนำสำหรับผู้ที่มีค่าใช้จ่ายระหว่างให้เช่าไม่เกิน 30% ของค่าเช่าทั้งปี เนื่องจากง่ายและไม่ต้องส่งหลักฐาน
• หักค่าใช้จ่ายตามจริง: สามารถหักค่าใช้จ่ายแบบตามจริงได้ ก่อนนำไปคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา วิธีนี้ค่อนข้างยุ่งยากเหมาะสำหรับผู้ที่มีเอกสารพร้อมยื่น มีการจัดเก็บหลักฐานที่ชัดเจน มีเอกสารรายรับรายจ่าย และยอดค่าใช้จ่ายต่างๆ ตามที่กรมสรรพากรกำหนด

วิธีช่วยประหยัดภาษีจากการขายอสังหา

การเสียภาษีจากการขายอสังหา จะแบ่งออกเป็น 2 กรณี ซึ่งหนึ่งใน 2 กรณีนี้จะเป็นวิธีประหยัดภาษีอสังหามากที่สุด มีรายละเอียดดังนี้

• ภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: จะเสียภาษีในกรณีนี้ก็ต่อเมื่อ มีการถือครองอสังหาน้อยกว่า 5 ปี และเจ้าของอสังหามีการย้ายชื่อเข้าไปอยู่ในทะเบียนไม่ถึง 1 ปี หรือไม่มีการย้ายชื่อเข้าไปในทะเบียนบ้าน
• ภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีอากรแสตมป์: จะเสียภาษีในกรณีนี้ก็ต่อเมื่อ มีการถือครองอสังหามากกว่า 5 ปี และเจ้าของอสังหามีการย้ายชื่อเข้าไปอยู่ในทะเบียนมากกว่า 1 ปี หากวางแผนขายบ้านภายใน 5 ปีหลังจากทำการซื้อมาแนะนำให้ย้ายชื่อเจ้าของเข้าไปอยู่ในทะเบียนทันทีและทำการขายหลังจากมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี

บทสรุป

จบไปแล้วกับแนะนำความรู้เรื่องภาษีอสังหาที่ต้องรู้ก่อนที่จะทำการซื้อขายลงทุนในอสังหา พร้อมวิธีลดหย่อนภาษีในกรณีต่างๆ หวังว่าจะเป็นประโยชน์กับสำหรับผู้นักลงทุนหรือผู้ที่กำลังวางแผนซื้อขายบ้านกันนะครับ

สำหรับใครที่กำลังมองหาบ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, คอนโดและทาวน์โฮม สามารถเข้ามาเลือกชมได้ที่เว็บไซต์น่าอยู่ นอกจากนี้ยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับบ้านที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้ติดตามกันอีกด้วยนะครับ

บทความแนะนำ

- ภาษีมรดกคืออะไร ต้องเสียยังไงบ้าง เรื่องสำคัญที่ต้องรู้

- วิธีเช็คภาษีย้อนหลัง ทำยังไง ต้องเสียค่าปรับไหม?

- 5 ทริคกู้ยังไงไม่เกินตัว วิธีคำนวณดอกเบี้ยเงินกู้เหมาะกับรายได้

แหล่งข้อมูลอ้างอิง

- ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์