NaYoo

วิเคราะห์แนวโน้มสถานการณ์และทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอีสาน 2569

super -

สรุปข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) อสังหาริมทรัพย์ของภาคอีสานในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 (2568-H2) เปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2567 พบประเด็นสำคัญที่สะท้อนสถานการณ์ตลาดอย่างชัดเจน โดยแบ่งเป็นภาพรวมระดับมหภาค และการเจาะลึกอุปทานคงเหลือรายพื้นที่ ดังนี้

ส่วนที่ 1: ภาพรวมตลาดอีสานยังไม่ฟื้นตัวเมื่อเปรียบเทียบระดับประเทศ

1. ทิศทางตลาด "หดตัว" สวนทางกับภาพรวมประเทศ

ในขณะที่ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ทั้งประเทศมีการเติบโตเป็นบวก โดยจำนวนหน่วย Total Supply เพิ่มขึ้น 2.0% (รวม 382,471 หน่วย) และมูลค่าโครงการรวมขยายตัวถึง 5.2% (รวม 2,199,446 ล้านบาท) แต่เมื่อหันมาดู 5 จังหวัดหลักในภาคอีสาน (ขอนแก่น, นครราชสีมา, อุบลราชธานี, อุดรธานี และมหาสารคาม) ทุกจังหวัดกลับมีตัวเลขการเติบโตแบบปีต่อปี (YoY) ติดลบทั้งหมด ทั้งในแง่ของจำนวนหน่วยและมูลค่า ซึ่งสวนทางกับจังหวัดหัวหอกของภูมิภาคอื่นอย่างชัดเจน เช่น ชลบุรี (+15.7% ด้านจำนวนหน่วย, +27.6% ด้านมูลค่า) หรือสมุทรปราการ (+35.1% ด้านจำนวนหน่วย, +56.9% ด้านมูลค่า)

2. สัดส่วนตลาดอีสานมีขนาดเล็กมากเมื่อเทียบกับทั้งประเทศ

โครงสร้างเศรษฐกิจอีสานมีความเปราะบาง เมื่อดูจากข้อมูลล่าสุด ตลาดอสังหาฯ ของทั้ง 5 จังหวัดหลักในอีสานรวมกัน มีจำนวนหน่วยเพียง 13,301 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนแค่ 3.5% ของทั้งประเทศ และมีมูลค่าโครงการรวมเพียง 46,957 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วนแค่ 2.1% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งประเทศ โดยมูลค่าเกือบ 79% กระจุกตัวอยู่เพียง 2 จังหวัดคือ ขอนแก่นและนครราชสีมา ที่มีมูลค่าเฉลี่ยประมาณ 18,000 ล้านบาทเท่ากัน ตัวเลขนี้ย้ำให้เห็นว่า แม้อีสานจะมีประชากรถึง 1 ใน 3 ของประเทศ แต่อำนาจซื้ออสังหาฯ กลับกระจุกตัวอยู่ในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และภาคตะวันออกเป็นหลัก

3. อันดับของจังหวัดในอีสานบนเวทีระดับประเทศ

  • 2 จังหวัดเด่น: ขอนแก่นและนครราชสีมา เป็นเพียง 2 จังหวัดที่สามารถเกาะกลุ่มช่วงกลางตารางใน TOP 15 ของประเทศได้ โดย ขอนแก่น มีเสถียรภาพที่สุดในภาค (จำนวนหน่วยหดตัว -3.7%, มูลค่าลดลง -2.5%) ในขณะที่ นครราชสีมา มียอดหดตัวแรงกว่า (จำนวนหน่วย -15.9%, มูลค่า -17.0%) แต่ก็ยังประคองตัวอยู่ในอันดับที่ 13-14 ของประเทศได้
  • กลุ่มจังหวัดที่น่าเป็นห่วง: อุดรธานีเผชิญการหดตัวรุนแรงในระดับที่เกินกว่า -24% ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ตามมาด้วยอุบลราชธานีที่หดตัวรุนแรงในระดับ -16% และมหาสารคามที่หดตัวไม่แพ้กันที่เกือบ -20%

ส่วนที่ 2: ตลาดอีสานจะไปต่อได้อีกไกลแค่ไหน?

เมื่อวิเคราะห์ข้อมูลอุปทานคงเหลือ (Remaining Supply) พบว่า ทุกจังหวัดมีจำนวนอุปทานคงเหลือลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งสอดคล้องกับทิศทางตลาดที่ชะลอการเปิดโครงการใหม่ และเน้นการระบายสต็อกเก่า โดยมีรายละเอียดเชิงลึกและสภาวะการแข่งขันในแต่ละพื้นที่ดังนี้:

1. ขอนแก่น: สต็อกเหลือเยอะที่สุด แต่ยังรักษาระดับการดูดซับได้ดี

  • สถานการณ์: อุปทานคงเหลือรวม 4,788 หน่วย (ลดลง -6.7%) มูลค่ารวม 15,447 ล้านบาท (ลดลง -7.8%) แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 2,484 หน่วย และอาคารชุด 2,304 หน่วย
  • จุดเด่น: แม้บ้านจัดสรรมีหน่วยลดลงกว่า -14.6% แต่สวนทางกับตลาดคอนโดมิเนียมที่มีอุปทานคงเหลือเพิ่มขึ้น +3.5% ซึ่งหลักๆ เป็นคอนโดที่ขึ้นในทำเลเฉพาะ เช่น โซนรอบโรงพยาบาลศรีนครินทร์
  • การดูดซับและการแข่งขัน: มีอัตราการดูดซับอยู่ที่ 2.5% ต่อเดือน คาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 34 เดือน จึงจะขายหมด ถือว่ายังประคองตัวได้ดีเมื่อเทียบกับขนาดตลาดที่ใหญ่ โดยมีผู้เล่นรายทั้งจัดสรรเเละรายย่อยแข่งขันกันสูงถึง 358 โครงการ

2. นครราชสีมา (โคราช): ความแตกต่างของ 2 ทำเลหลัก (เมือง vs ปากช่อง)

  • อำเภอเมืองนครราชสีมา: อุปทานคงเหลือรวม 3,508 หน่วย (ลดลง -15.6%) มูลค่ารวม 12,448 ล้านบาท เฉพาะตลาดบ้านจัดสรรมีสต็อกคงเหลือสูงถึง 3,244 หน่วย โดยมีอัตราการดูดซับค่อนข้างช้าที่ 1.8% ต่อเดือน และต้องใช้เวลาถึง 50 เดือนในการขายให้หมด สะท้อนให้เห็นถึงภาวะโอเวอร์ซัพพลายในบางทำเลของเขตเมือง
  • อำเภอปากช่อง: เป็นตลาดที่มีโครงสร้างเฉพาะตัว อุปทานคงเหลือ 774 หน่วย (ลดลง -16.7%) แต่มูลค่ากลับสูงถึง 8,632 ล้านบาท (ลดลง -14.3%) เฉลี่ยยูนิตละ 11 ล้านบาท สาเหตุมาจากสต็อกส่วนใหญ่เป็นกลุ่มวิลล่า (Villa) จำนวน 223 หน่วย ที่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,562 ล้านบาท ภาพรวมของปากช่องมีอัตราการดูดซับดีเยี่ยมที่ 3.3% ต่อเดือน ใช้เวลาขายหมดประมาณ 24 เดือน

3. อุบลราชธานี: ตลาดหดตัวชัดเจน แต่ระบายสต็อกได้เร็วที่สุดในกลุ่ม

  • สถานการณ์: อุปทานคงเหลือรวม 1,114 หน่วย (ลดลง -21.1%) มูลค่ารวม 3,189 ล้านบาท (ลดลง -21.6%) แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 883 หน่วย และอาคารชุด 231 หน่วย
  • การดูดซับและการแข่งขัน: แม้ตลาดจะหดตัวแรง แต่อุบลราชธานีมีอัตราการดูดซับดีที่สุดในภาคอีสานที่ 2.8% ต่อเดือน ทำให้ใช้เวลาคาดการณ์ขายหมดเพียง 30 เดือน

4. อุดรธานี: สต็อกคอนโดเหลือน้อย รายใหญ่เข้ายึดพื้นที่แนวราบ

  • สถานการณ์: อุปทานคงเหลือรวม 1,057 หน่วย (ลดลง -12.2%) มูลค่ารวม 3,883 ล้านบาท (ลดลง -15.2%) โดยเน้นไปที่บ้านจัดสรร 912 หน่วย ขณะที่อาคารชุดเหลือเพียง 145 หน่วย
  • การดูดซับและการแข่งขัน: ตลาดหดตัวรุนแรง อัตราการดูดซับอยู่ที่ 2.5% ต่อเดือน คาดว่าจะใช้เวลาขายหมดที่ 34 เดือน (เท่ากับขอนแก่น) โดยอุปทานหลักๆ ปรับเป็นโครงการขนาดเล็กที่ไม่จัดสรร

5. มหาสารคาม: ตลาดขนาดเล็กที่น่ากังวลด้านการดูดซับ

  • สถานการณ์: อุปทานคงเหลือรวม 424 หน่วย (ลดลง -18.6%) มูลค่ารวม 1,218 ล้านบาท (ลดลง -19.5%) เป็นบ้านจัดสรรทั้งหมด ไม่มีสต็อกอาคารชุด
  • การดูดซับและการแข่งขัน: น่าเป็นห่วงที่สุดในกลุ่ม เนื่องจากมีอัตราการดูดซับต่ำเพียง 1.6% ต่อเดือน ส่งผลให้ต้องใช้เวลายาวนานถึง 57 เดือน จึงจะระบายสต็อกหมด

6. บุรีรัมย์: ตลาดเกิดใหม่พึ่งพากำลังซื้อเฉพาะกลุ่ม

  • สถานการณ์: ยังเหลือผู้เล่นในตลาดประมาณ 126 โครงการ โดยอุปทานหลักๆ จะเป็นโครงการขนาดเล็กที่ไม่จัดสรร
  • การระบายสต็อก: เป็นตลาดที่น่าเป็นห่วงเพราะพึ่งพากระแสงานประจำเมืองเป็นหลัก (Event-Driven) มีกำลังซื้อจากกลุ่มนักกีฬา หรือซื้อเพื่อเก็งกำไรในการปล่อยเช่าในช่วง Event Seasonal ผู้ประกอบการในพื้นที่นี้จึงต้องระมัดระวังอย่างมากในการเปิดโครงการใหม่

สรุปภาพรวมอสังหาฯ ในภาคอีสานกำลังอยู่ในโหมด "ระบายสต็อกเก่า มากกว่าเปิดสต็อกใหม่" โดยอุบลราชธานีและขอนแก่นยังมีแนวโน้มการดูดซับที่ค่อนข้างสมดุล (30-34 เดือน) ในขณะที่ทำเลอำเภอเมืองโคราช (50 เดือน) และมหาสารคาม (57 เดือน) กำลังเผชิญกับความท้าทายจากสต็อกคงค้างที่ระบายออกได้ช้ามาก

ตลาดอสังหาฯ อีสานไม่ได้ล้อตามการเติบโต 5.2% ของภาพรวมประเทศ การลงทุนในอีสานยุคนี้จึงไม่สามารถใช้กลยุทธ์ "เกาะกระแสการเติบโตตามตลาดรวม (Mass Market)" ได้อีกต่อไป ผู้ประกอบการจะต้องปรับตัวและหากลยุทธ์เฉพาะตัวเพื่อเอาตัวรอดในสภาวะที่ตลาดภูมิภาคกำลังหดตัวและมีขนาดเพียง 2.1% ของมูลค่าทั้งประเทศ เช่น:

  • การเจาะตลาดเฉพาะทำเลที่กำลังขยายตัว (Blue Ocean / Niche Market)
  • การปรับโมเดลธุรกิจไปสู่การรับสร้างบ้านเองบนที่ดินลูกค้า (Built-to-Order)
  • การประยุกต์ใช้เครื่องมืออย่าง AI, Data Analytics และแพลตฟอร์ม Marketplace เข้ามาช่วยดึงฐานลูกค้าต่างถิ่น (Cross-Regional Buyers) ที่มีกำลังซื้อเข้าสู่พื้นที่ เพื่อชดเชยกำลังซื้อฐานรากที่เปราะบาง

ส่วนที่ 3: พฤติกรรมภาพรวมที่เปลี่ยนไปของคนหาบ้านในอีสาน

ภาพรวมความต้องการ (Demand) และพฤติกรรมของผู้ค้นหาที่อยู่อาศัยในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ (อีสาน) จากเเพลตฟอร์ม “NaYoo” พบว่าคนหาบ้านในอีสานกำลังเกิดการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการหาบ้านครั้งใหญ่จากปัจจัยทางเศรษฐกิจและเทคโนโลยี โดยมีพฤติกรรมภาพรวมที่เปลี่ยนไป ดังนี้

  • ชะลอการตัดสินใจและเปลี่ยนรูปแบบ: ผู้บริโภคมีแนวโน้มชะลอการตัดสินใจซื้อเพื่อรอดูสถานการณ์เศรษฐกิจ และปรับเปลี่ยนพฤติกรรมจาก "ผู้ซื้อ" กลายเป็น "ผู้เช่า" (โดยเฉพาะกลุ่มเริ่มต้นทำงาน) หรือหันไป "สร้างบ้านเองบนที่ดินตนเอง" แทนการซื้อบ้านจัดสรร
  • อุปสรรคด้านสินเชื่อ (Reject Rate): ความท้าทายหลักอยู่ที่กลุ่มอาชีพอิสระที่ซื้อบ้านต่ำกว่า 2 ล้านยั่งมี Reject Rate สูง กลุ่มระดับราคา 2-3 ล้านบาทเห็นชัดเจนว่ามีสัดส่วนกู้ไม่ผ่านสูงขึ้น และความเสี่ยงนี้กำลังลามไปสู่กลุ่มบ้านราคา 4-5 ล้านบาท เนื่องจากค่าครองชีพที่พุ่งสูงกระทบความสามารถในการผ่อนชำระ
  • คนหาบ้านเปลี่ยนจากการ "ค้นหา" (Search) เป็น "สอบถาม" (Ask) ข้อมูลบ้านผ่าน AI : ผู้บริโภคเริ่มใช้ AI ในการตั้งคำถามเจาะจง เช่น ขอให้เปรียบเทียบโครงการ ขอรีวิว หรือให้แนะนำทำเล แทนการพิมพ์ค้นหาคำสั้นๆ แบบเดิม

เจาะลึก Demand และพฤติกรรมรายจังหวัด

ขอนแก่น: ตลาดกำลังซื้อสูง เเละ High Brand Loyalty

  • กลุ่มเป้าหมาย: กลุ่มผู้ค้นหาหลักคือวัยทำงานอายุ 25-34 ปี (25.1%) และ 35-44 ปี (25.3%) โดยเป็นผู้หญิงสูงถึง 71.2%
  • พฤติกรรมการค้นหา: ขอนแก่นเป็นจังหวัดที่ ลูกค้ามีความภักดีต่อแบรนด์สูงมาก โดยมีการค้นหาด้วย "ชื่อแบรนด์โครงการ" (Branding) สูงถึง 26.1% (รองจากการค้นหาประเภททรัพย์ที่ 34%)
  • ทำเลและราคาที่สนใจ: ความสนใจกระจุกตัวในกลุ่มราคาระดับกลาง-บน เช่น ทำเล มข.-โนนม่วง, ถนนมะลิวัลย์, ถนนศรีจันทร์ และบึงหนองโคตร ซึ่งได้รับความสนใจในระดับราคา 3-5 ล้านบาท

อุดรธานี: ตลาด No Brand Loyalty

  • พฤติกรรมการค้นหา: แตกต่างจากขอนแก่นอย่างสิ้นเชิง คนอุดรธานีค้นหาที่อยู่อาศัยจาก "ประเภททรัพย์" (59.6%) ตามด้วย "ทำเล" (21.3%) และ "ราคา" (15.7%) เป็นหลัก เเละมีการค้นหาด้วยแบรนด์มีสัดส่วนน้อยมาก  
  • ความสนใจและงบประมาณ: ผู้บริโภคให้ความสนใจโครงการในกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาทสูงถึง 56.51% (สำหรับทรัพย์ประเภทบ้าน) นอกจากนี้ ทาวน์โฮมราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ยังคงเป็นที่นิยมอย่างมากในกลุ่มคนหาบ้าน (สัดส่วนสูงถึง 65%) ทำเลที่ได้รับความสนใจสูงสุดในกลุ่มบ้าน 2-3 ล้านบาทคือ หนองสำโรง-ตลาดบ้านบ่อน้ำ-หมูม่น (13.7%)

อุบลราชธานี: ตลาดของบ้านราคาเข้าถึงง่าย

  • กลุ่มเป้าหมาย: ผู้ค้นหาหลักอยู่ในช่วงอายุ 35-44 ปี (27%) และ 45-54 ปี (25%) โดยมีสัดส่วนผู้ค้นหาจากพื้นที่อุบลราชธานีเอง 26.7% แต่ที่น่าสนใจคือมีผู้ค้นหาจาก กรุงเทพมหานคร (21.3%) และนครราชสีมา (8%) ร่วมด้วย
  • พฤติกรรมการค้นหา: ผู้บริโภคค้นหาจาก "ประเภททรัพย์" สูงถึง 42.4% ตามด้วยทำเล 21.2% และแบรนด์ 19.3%
  • ทำเลและราคาที่สนใจ: ความสนใจหลักอยู่ที่งบประมาณเข้าถึงง่าย คือ ต่ำกว่า 2 ล้านบาท (41.7%) และ 2-3 ล้านบาท (39.2%) โดยทำเลยอดฮิตคือ โซนชยางกูร ฝั่งห้วยคุ้ม-คลังอาวุธ (16.3%) และฝั่งขามใหญ่-ซอยเทคโน (13.8%) (สำหรับประเภทที่ดิน) ดีไซน์บ้านที่ได้รับความนิยมสูงสุดคือ โมเดิร์น (40.4%) และ คอนเทมโพรารี่ (23.4%) (สำหรับกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท)

บุรีรัมย์: ตลาดคนรุ่นใหม่ที่ลูกค้าไม่ใช่คนในพื้นที่

  • กลุ่มเป้าหมายเด็กลงและไม่ได้อยู่ในพื้นที่: คนหาบ้านในบุรีรัมย์มีอายุเฉลี่ยน้อยลงชัดเจน โดยกลุ่มหลักคือ First Jobber อายุ 25-34 ปี (27.3%) และกว่า 70.6% เป็นผู้หญิง ที่สำคัญคือ ลูกค้าตัวจริงอันดับ 1 อาศัยอยู่ในกรุงเทพมหานคร (26.2%) และอันดับ 2 อยู่ในโคราช (15%) (คนบุรีรัมย์เองอยู่ในอันดับ 4) สะท้อนถึงกลุ่มคนที่ไปทำงานต่างถิ่นและต้องการซื้อบ้านเพื่อกลับภูมิลำเนา
  • พฤติกรรมการค้นหา: คนบุรีรัมย์ค้นหาข้อมูลผ่านโซเชียลมีเดียยังมีสัดส่วนที่สูง โดยการค้นหาผ่าน Google มีเพียง 43% โดยเน้นค้นหาจากคำกว้างๆ เช่น ทำเล (ใกล้ราชภัฏ) และประเภททรัพย์ มากกว่าการค้นหาด้วยชื่อแบรนด์โครงการ
  • การขยับของทำเลและราคา: ระดับราคายอดนิยมคือ 2-3 ล้านบาท สไตล์โมเดิร์น (26.8%) และคอนเทมโพรารี่ (32.4%) โดยความสนใจเริ่มขยายจากโซนการแข่งขันสูง (Red Ocean) อย่างเทศบาลตำบลอิสาณ (53.3%) ไปสู่ทำเลใหม่ (Blue Ocean) อย่างชุมเห็ด โกรกขี้หนู (12.3%)

อ่านบทความเพิ่มเติม : สรุปเทรนด์อสังหา ฯ บุรีรัมย์ 2569 : การตลาดยุค AI ที่คนขายบ้านต้องรู้

ส่วนที่ 4: วิกฤตเศรษฐกิจและทิศทางอสังหาริมทรัพย์ภาคอีสาน

ภาพรวมเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคอีสานมีความเชื่อมโยงกันอย่างแยกไม่ออก โดยสภาวะเศรษฐกิจที่เปราะบางได้ส่งผลกระทบโดยตรงต่ออสังหาริมทรัพย์ในหลายมิติ และก่อให้เกิดเป็น "วงจรเศรษฐกิจชะลอตัว" ดังนี้

1.โครงสร้างเศรษฐกิจที่อ่อนแอ กดดันกำลังซื้ออสังหาฯ

ภาคอีสานมีประชากรและพื้นที่มากถึง 1 ใน 3 ของประเทศ แต่มีขนาดเศรษฐกิจเพียง 1 ใน 10 ของประเทศเท่านั้น โดยรายได้เฉลี่ยต่อคนต่ำกว่าค่าเฉลี่ยระดับประเทศเกือบ 3 เท่า (อีสาน 99,271 บาท/ปี เทียบกับประเทศ 256,345 บาท/ปี) สาเหตุหลักมาจากโครงสร้างเศรษฐกิจที่พึ่งพาภาคเกษตรกรรมเป็นหลัก โดยมีสัดส่วนแรงงานในภาคส่วนนี้สูงถึง 53% แต่กลับสร้างมูลค่าผลิตภัณฑ์มวลรวมได้เพียง 21% ทำให้ฐานกำลังซื้อโดยรวมของคนในพื้นที่อยู่ในระดับต่ำและมีความเปราะบาง

2.ภาระหนี้และค่าครองชีพ กระทบการขอสินเชื่อบ้าน (Reject Rate)

ปัจจุบันเกือบ 80% ของครัวเรือนเกษตรกรในอีสานมีสถานะเป็นหนี้ และมีภาระหนี้ต่อรายได้สูงที่สุดเมื่อเทียบกับภูมิภาคอื่น นอกจากนี้ ปัญหาค่าครองชีพที่พุ่งสูงขึ้นในขณะที่รายได้ยังคงที่หรือลดลง ได้ส่งผลเสียต่อความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว สภาพเศรษฐกิจเช่นนี้ทำให้ความเสี่ยงในการถูกธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) เพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก ซึ่งสะท้อนให้เห็นชัดเจนจากดัชนีสินเชื่อใหม่ในหมวดที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทที่หดตัวอย่างต่อเนื่อง และในระยะหลังยังพบสัญญาณการลามมาสู่กลุ่มบ้านราคาสูงกว่า 3 ล้านบาทมากขึ้นด้วย

3. เศรษฐกิจผันผวน เปลี่ยนพฤติกรรมคนหาบ้าน

สภาวะเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอนทำให้ผู้บริโภคเกิดความกังวลและยังคงขาดความเชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจในปัจจุบันอย่างต่อเนื่อง นำไปสู่การเปลี่ยนพฤติกรรมในการจับจ่ายใช้สอย โดยเฉพาะกลุ่มสินค้าคงทนชิ้นใหญ่อย่างรถยนต์และบ้าน หากยังไม่จำเป็นผู้บริโภคจะเลือกชะลอการตัดสินใจซื้อเอาไว้ก่อน ทำให้เกิดการปรับพฤติกรรมจาก "ผู้ซื้อ" กลายเป็น "ผู้เช่า" หรือหันไปใช้วิธี "สร้างบ้านเองบนที่ดินของตนเอง" แทนการซื้อบ้านจัดสรร ส่งผลให้ยอดการซื้อบ้านโดยรวมยังไม่ฟื้นตัว

4.อสังหาฯ ซบเซา ดึงให้ GRP ภาพรวมของภาคลดลง (วงจรเศรษฐกิจชะลอตัว)

ความเชื่อมโยงนี้ไม่ได้ส่งผลแค่ฝ่ายเดียว แต่ได้สร้างวังวนเศรษฐกิจที่หาทางออกได้ยาก เริ่มจากการบริโภคที่แย่ลงและผู้คนไม่ใช้จ่าย ส่งผลให้การผลิตในภาคอุตสาหกรรมลดลงตามกำลังซื้อที่หดตัว ภาคธุรกิจจึงขาดความมั่นใจและชะลอการลงทุนโครงการใหม่ ซึ่งท้ายที่สุดก็ย้อนกลับมากระทบให้รายได้ของคนลดลงไปอีก

หลักฐานที่อธิบายเรื่องนี้ได้ชัดเจนที่สุดคือ ในอดีต (ช่วงปี 2540-2550) ภาคอสังหาริมทรัพย์เคยเป็นฟันเฟืองสำคัญที่มีสัดส่วนถึง 8% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภาคอีสาน (GRP) และช่วยหนุนให้เศรษฐกิจอีสานโตเฉลี่ยได้ถึง 8% ต่อปี แต่ในปัจจุบัน (ปี 2555-2566) สัดส่วนของอสังหาฯ หดตัวลงเหลือเพียง 4% ซึ่งดึงให้ GRP ของภาคอีสานเติบโตได้เฉลี่ยเพียง 2% ต่อปีเท่านั้น ยืนยันได้ว่าตลาดอสังหาฯ และเศรษฐกิจภาพรวมต่างเป็นตัวแปรที่ส่งผลกระทบและฉุดรั้งซึ่งกันและกันอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ในยุคปัจจุบัน

ส่วนที่ 5: รวมข้อคิดเห็นจากคนในวงการ: ยุทธศาสตร์การฟื้นฟูและกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอีสาน

เสียงสะท้อนจากกลุ่มผู้ประกอบการและผู้มีส่วนได้เสียในวงการอสังหาริมทรัพย์อีสาน ต่างมีความเห็นตรงกันว่า ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตต่ำเพียง 1.5-2.0% และวิกฤตหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงกว่า 90% ซึ่งกดดันกำลังซื้อและทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตลาดอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมียุทธศาสตร์การปรับตัวแบบบูรณาการ โดยข้อคิดเห็นและข้อเสนอแนะจากคนในวงการ สามารถแบ่งออกเป็น 3 เสาหลักสำคัญ ทั้งในด้านการผลักดันนโยบายรัฐ การแก้ไขข้อกฎหมาย และการปรับตัวภายในองค์กร ดังนี้ครับ:

มุมมองด้านมาตรการสนับสนุนทางการเงินและสินเชื่อจากภาครัฐ

เพื่อแก้ไขปัญหาความสามารถในการซื้อที่ลดลงและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งสูง คนในวงการมีข้อเสนอให้ภาครัฐเข้ามาแทรกแซงผ่านกลไกทางการเงิน ได้แก่:

  • การปลดล็อก LTV และสนับสนุนกลไกการประกันสินเชื่อ: กลุ่มผู้พัฒนาอสังหาฯ ผลักดันมาตรการเพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการกู้ยืมของผู้บริโภค และสร้างความมั่นใจให้กับระบบสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อได้คล่องตัวมากขึ้น
  • การผ่อนคลายนโยบายจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.): ผู้ประกอบการขอให้มีการผ่อนปรนเกณฑ์ต่างๆ เพื่อส่งเสริมให้ประชาชนสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ผ่านเงื่อนไขการผ่อนชำระที่มีความยืดหยุ่น
  • การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: มีการเสนอให้คงมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนอง (ซึ่งปัจจุบันกำหนดให้โอนกรรมสิทธิ์ภายใน 30 มิ.ย. 2569) เพื่อช่วยลดต้นทุนและภาระค่าใช้จ่ายให้กับทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย
  • การใช้ประโยชน์จากทิศทางดอกเบี้ยที่ลดลง: คนในวงการมองว่า โอกาสจากอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ลดลง 0.25% (ทำให้ดอกเบี้ยคงเหลือที่ 1%) จะช่วยลดยอดผ่อนชำระต่อเดือน หรือช่วยให้ผู้ซื้อได้วงเงินกู้ที่สูงขึ้น ซึ่งธนาคารควรปรับเงื่อนไขให้ยืดหยุ่น เพื่อเพิ่มโอกาสกู้ผ่านให้ง่ายขึ้นสำหรับทุกอาชีพ โดยเฉพาะกับกลุ่มอาชีพอิสระ การชะลอการขึ้นดอกเบี้ยต่อจากนี้จะช่วยอสังหาฯได้เยอะ

ข้อคิดเห็นด้านการปฏิรูปกฎหมายเพื่อเพิ่มความยืดหยุ่นและขยายฐานลูกค้า

เพื่อปรับโครงสร้างสินค้าให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่เปราะบาง (Affordability) และดึงดูดเม็ดเงินจากต่างถิ่น กลุ่มผู้ประกอบการได้เสนอให้มีการปรับปรุงข้อกฎหมาย ดังนี้:

  • การปรับลดขนาดที่ดินขั้นต่ำ (Land Size Adjustments): เสนอให้ปรับลดพื้นที่ขั้นต่ำตามกฎหมายจัดสรรที่ดิน เพื่อลดต้นทุน เพิ่มความคล่องตัวในการพัฒนาโครงการ และสามารถทำราคาบ้านให้ถูกลงจนสอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยวงการอสังหาฯ เสนอให้ปรับ บ้านเดี่ยว จากเดิม 50 ตร.ว. ลดลงเหลือ 40 ตร.ว. และ บ้านแฝด จากเดิม 35 ตร.ว. ลดลงเหลือ 30 ตร.ว.
  • การขยายสิทธิการครอบครองของชาวต่างชาติ (Foreign Ownership): เสนอให้ปรับเงื่อนไขข้อกำหนดเพื่อเปิดทางให้ชาวต่างชาติสามารถเข้าถึงการซื้อบ้าน หรือสามารถทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวได้สะดวกยิ่งขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการเชื่อว่าจะเป็นการเพิ่มอุปสงค์ใหม่ๆ เข้ามาช่วยระบายสต็อกคงค้างในตลาด

3.เสียงสะท้อนด้านกลยุทธ์การปรับตัวและบริหารความเสี่ยงภายในองค์กร

วงการอสังหาฯ เห็นตรงกันว่า นอกจากการรอความหวังจากภาครัฐ ผู้ประกอบการในพื้นที่ต้องปรับตัวอย่างหนักเพื่อรักษาสภาพคล่องและเอาตัวรอดในสภาวะที่ตลาดหดตัวและมีสินค้าล้นตลาด (Oversupply) โดยมีแนวทางปฏิบัติคือ:

  • การบริหารการก่อสร้างแบบแบ่งเฟสย่อย: ควรหลีกเลี่ยงการลงทุนขนาดใหญ่ในคราวเดียว แต่ให้แบ่งการก่อสร้างออกเป็นเฟสเล็กๆ และมุ่งเน้นไปที่การเร่งระบายสต็อกเก่า เพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทให้อยู่รอด และหลีกเลี่ยงการแข่งขันหั่นราคาแบบ Shock Price ที่รุนแรงเพื่อแย่งชิงลูกค้า
  • การปรับโมเดลธุรกิจสู่ตลาดทางเลือก: เพื่อลดความเสี่ยงในการลงทุนสร้างบ้านสต็อกจำนวนมาก ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มหันมาพัฒนาโครงการขนาดเล็กที่ไม่เข้าเกณฑ์การจัดสรรที่ดิน หรือเปลี่ยนรูปแบบเป็นการ “รับสร้าง” ขาย    ซึ่งกำลังเป็นที่นิยมและเติบโตอย่างชัดเจน โดยเฉพาะเมื่อผู้คนในวงการพบแนวโน้มว่ากลุ่มบ้านหรูระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป เริ่มทะลักเข้ามาในตลาด “รับสร้าง” มากขึ้น
  • ศึกษาข้อมูล (Data) อย่างลึกซึ้งก่อนลงทุน: ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับการศึกษาความต้องการและพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปอย่างรัดกุมก่อนตัดสินใจเริ่มโครงการใหม่

บทสรุปจากข้อคิดเห็นของคนในวงการย้ำชัดว่า การช่วยเหลือเเละไม่ทอดทิ้งกันทั้ง Supply Chain จะช่วยพยุงและฟื้นฟูให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคอีสานสามารถเดินหน้าต่อไปได้ ท่ามกลางแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนและวิกฤตเศรษฐกิจในปัจจุบัน

ขอขอบคุณ อ้างอิงจาก: