ขายฝากที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่ไม่ผิดกฎหมาย เช็คด่วน+สอนวิธีคำนวณ

เคยสงสัยกันบ้างไหมว่า “ขายฝากที่ดิน คืออะไร” แตกต่างกับการซื้อขายที่ดินทั่วไปที่เราเคยรู้จักหรือไม่ ก่อนไปทำสัญญา มาดูข้อสรุปประเด็นสำคัญต่างๆ เพื่อช่วยป้องกันการถูกเอาเปรียบจากเงื่อนไขสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ไม่ว่าจะเป็นวิธีการคำนวณดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดิน และขายฝากที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่ จึงจะไม่เกินอัตราที่กฎหมายกำหนด

ขายฝากที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่ ถึงไม่ผิดกฎหมาย?

เชื่อว่าหลายคนมีประสบการณ์เกี่ยวกับการซื้อ-ขายที่ดิน มากันบ้างแล้วพอสมควร แต่อาจจะมีบางส่วนที่ยังไม่รู้ว่า ขายฝากที่ดิน คืออะไร ที่จริงแล้วการขายฝาก ไม่ใช่การกู้ยืมเงิน ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย แต่ในทางปฏิบัติคนมักเปรียบเทียบกับการกู้ยืมเงิน เนื่องจากกลไกลมีความคล้ายคลึงกัน

การขายฝากที่ดิน คืออะไร

การขายฝากที่ดิน คือ ผู้ขายฝาก (เจ้าของที่ดิน) เอาที่ดินของตัวเองไปขายฝาก ให้กับอีกฝ่ายที่เป็น “ผู้รับซื้อฝาก” เพื่อแลกกับเงินก้อนหนึ่ง แต่กฎหมายกำหนดว่า ผู้ขายฝากยังมีสิทธิไถ่ถอนที่ดินคืนภายในระยะเวลาที่กำหนด เช่น 1 ปี, 3 ปี หรือ 10 ปี ขึ้นอยู่กับประเภทที่ดิน โดยต้องนำเงินที่ได้รับ+ดอกเบี้ยตามที่ตกลงกัน ไปจ่ายคืนให้แก่ผู้รับซื้อฝาก แล้วขายฝากที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่ จึงจะไม่เกินอัตราที่กฎหมายกำหนด ไปจ่ายคืนให้แก่ผู้รับซื้อฝาก

ดอกเบี้ยขายฝากต้องไม่เกิน 15% ต่อปี

ข้อควรรู้สำหรับผู้ที่กำลังจะขายฝากที่ดินอีกเรื่องหนึ่งคือ ขายฝากที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่ดี จึงจะป้องกันไม่ให้เข้าข่ายความผิดทางกฎหมาย คำตอบนั้นคือ ไม่ควรเรียกเก็บอัตราดอกเบี้ยเกิน 15% ต่อปี แล้วพวกบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ขายฝากดอกเบี้ยเท่าไหร่ ใช้อัตราเดียวกันไหมนะ คำตอบตอบคือ ใช้อัตราดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีเช่นกันครับ เพื่อความเป็นธรรมในการทำสัญญาขายฝาก และลดภาระในการไถ่ถอนทรัพย์คืน

ทำไมการขายฝากถึงคล้ายกับการกู้ยืม

ยังมีคนสับสน และเข้าใจผิดว่าทั้งสองสิ่งนี้เป็นเรื่องเดียวกัน เนื่องจากการขายฝากนั้นมีเงื่อนไขคล้ายกับการกู้ยืมมาก สรุปเป็นประเด็นสำคัญได้ดังนี้

• ผู้ขายฝาก เอาที่ดินไปแลกเงิน ให้ความรู้สึกเหมือนการเอาที่ดินไปเป็นหลักประกันกู้เงิน
• เงินที่ได้รับก็เหมือนกับเงินกู้ ในความรู้สึกของคนทั่วไป
• การไถ่ถอน ก็คือการ คืนเงินต้น+ดอกเบี้ย แต่ต่างกันที่ ถ้าไม่จ่ายคืน (ไถ่อถอน) ภายในระยะเวลาที่กำหนด ที่ดินนั้นจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝาก

สรุปคือ ที่ดินถูกใช้เป็นหลักประกันในการขายฝาก แต่ผู้ถือครองยังมีโอกาสได้ที่ดินคืน ถ้าจ่ายตามสัญญาภายในระยะเวลาที่กำหนด แต่ถ้าทำไม่ได้ ก็ถือว่าเป็นการขายขาดให้แก่ผู้รับซื้อฝาก

รู้ไว้ไม่ถูกโกง วิธีคำนวณดอกเบี้ยขายฝาก

เมื่อเราทราบว่าขายฝากที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่ ก็ต้องมาเรียนรู้วิธีคำนวนดอกเบี้ย เพื่อไม่ให้คิดดอกเบี้ยสูง จนนำไปสู่การกระทำความผิดตามกฎหมาย อีกทั้งการรู้สูตรคำนวณดอกเบี้ย ก็จะช่วยให้เราเช็คก่อนทำสัญญาได้ว่า ดอกเบี้ยขายฝากนั้นสูงเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดหรือไม่ เพื่อป้องกันการถูกเอาเปรียบจากผู้รับซื้อฝาก และช่วยให้เราวางแผนเกี่ยวกับการจ่ายดอกเบี้ยในแต่ละเดือนได้

สูตรการคำนวณดอกเบี้ยขายฝาก

• ดอกเบี้ยต่อปี(บาท) =   เงินต้น x (%ดอกเบี้ยต่อปี ÷ 100)
• ดอกเบี้ยต่อเดือน(บาท) =   ดอกเบี้ยต่อปี(บาท) ÷ 12
• %ดอกเบี้ยต่อเดือน   =   [ดอกเบี้ยต่อเดือน(บาท) ÷ เงินต้น] x 100
  

ตัวอย่าง: น้องน่าอยู่ต้องการขายฝากที่ดินจำนวน 1,000,000 บาท โดยผู้รับซื้อฝากคิดอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 10 ต่อปี จงคำนวณว่าน้องน่าอยู่ขายฝากที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่ต่อเดือน และดอกเบี้ยที่จ่ายคิดเป็นกี่เปอร์เซ็น

วิธีทำ 1️. หาดอกเบี้บที่ต้องจ่ายต่อปี

ดอกเบี้ยต่อปี (บาท) =   เงินต้น x (%ดอกเบี้ยต่อปี ÷ 100)

=  1,000,000 x (10÷ 100)

=  100,000

ดังนั้น น้องน่าอยู่ต้องจ่ายดอกเบี้ยทั้งหมด 100,000 บาท ต่อปี

2. หาดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายต่อเดือน

ดอกเบี้ยต่อเดือน(บาท) =   ดอกเบี้ยต่อปี(บาท) ÷ 12

=   100,000 ÷ 12

=   8,333.33

ดังนั้น น้องน่าอยู่ขายฝากที่ดินดอกเบี้ย 8,333.33 บาทต่อเดือน

3. อัตราดอกเบี้ยต่อเดือนคิดเป็นเปอร์เซ็น

%ดอกเบี้ยต่อเดือน   =   [ดอกเบี้ยต่อเดือน(บาท) ÷ เงินต้น] x 100

=   (8,333.33÷1,000,000) x 100

=  0.83

ดังนั้น ดอกเบี้ยที่น้องน่าอยู่ต้องจ่ายคิดเป็น  0.83% ต่อเดือน

จากตัวอย่างนี้ น้องน่าอยู่จะต้องจ่ายดอกเบี้ยขายฝากต่อปีอยู่ที่ 100,000 บาท ซึ่งตกเฉลี่ยเดือนละ 8,333.33 บาท หรือคิดเป็นดอกเบี้ย  0.83% ต่อเดือน ครับ

อยากขายฝาก ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง

เราก็ได้รู้กันไปแล้วว่า ขายฝากที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่ จึงจะเรียกได้ว่าเหมาะสม ลำดับต่อไปจะเป็นการรวบรวมเอกสารสำหรับผู้ที่อยากขายฝาก ไปดูกันว่าหากเราอยากขายฝากนั้น จะต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง

1. โฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์ในทรัพย์สิน ได้แก่

• โฉนดที่ดิน (น.ส. ภ จ.)
• หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก. หนือ น.ส.3)
• ส.ค.1 (สำหรับกรณีที่เกี่ยวข้องกับสิทธิในที่ดินเฉพาะบางพื้นที่)
• ข้อควรระวัง: ชื่อในโฉนดจะต้องตรงกับชื่อผู้ขายฝาก และโฉนดต้องไม่มีภาระผูกพันอื่น เช่นติดจำนอง

2. บัตรประจำตัวประชาชน

• ข้อควรระวัง: หากผู้ขายฝาก หรือ ผู้รับซื้อฝาก เป็นนิติบุคคล ต้องใช้หนังสือรับรองนิติบุคคลแทน

3. ทะเบียนบ้าน

4. สัญญาขายฝาก โดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

• ชื่อและรายละเอียดของผู้ขายฝาก และผู้รับซื้อฝาก
• รายละเอียดทรัพย์สิน เช่น ที่ตั้ง และเลขโฉนด
• ราคาขายฝาก
• ระยะเวลาการไถ่ถอน
• เงื่อนไขเพิ่มเติม เช่นการชำระดอกเบี้ย เป็นต้น
• ข้อควรระวัง: ต้องใช้แบบฟอร์มสัญญามาตรฐานของสำนักงานที่ดิน และควรอ่านทนความเข้าใจให้ครบถ้วน ก่อนลงนามในสัญญา

5. หนังสือยินยอมจากผู้เกี่ยวข้อง (ถ้ามี)

• ทรัพย์สินที่เป็นสินสมรส: ต้องมีหนังสือยินยอมจากคู่สมรส
• ทรัพย์สินที่มีเจ้าของร่วม: ต้องมีหนังสือยินยอมจากผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมทุกคน

6. เอกสารเกี่ยวกับภาระผูกพันธ์ในทรัพย์สิน (ถ้ามี)

• สัญญาจำนอง
• หนังสือปลอดภาระหนี้

7. หนังสือมอบอำนาจ ตามแบบฟอร์ของสำนักงานที่ดิน พร้อมแนบสำเนาบัตรประชาชน และสำนำทะเบียนบ้านของผู้มอบอำนาจ และผู้รับมอบอำนาจ

ค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดิน

ขายฝากที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่ เป็นสิ่งที่ผู้ขายฝาก และรับซื้อฝากต้องเข้าใจให้ตรงกัน และอีกเรื่องสำคัญที่ไม่ควรมองข้ามคือ ค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดิน ซึ่งทั้งสองฝ่ายต้องทำการเจรจาตกลงให้เรียบร้อยก่อนทำสัญญา

โดยปกติแล้วผู้ขายฝากจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดิน เว้นแต่มีการตกลงระหว่างผู้ขายฝาก กับผู้รับซื้อฝากว่าใครจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนใดบ้าง และต้องระบุไว้ในสัญญา เพื่อป้องกันการเข้าใจผิด มาดูกันว่าค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดิน มีอะไรบ้าง

1. ค่าคำขอ 5  บาท/แปลง
2. ค่าพยาน 20 บาท
3. ค่าธรรมเนียมการโอน 2% คิดจากราคาประเมินที่ดิน หรือราคาขายฝาก
4. ค่าอากรแสตมป์ 0.5% คิดจาดราคาขายฝาก หากราคาขายฝากต่ำกว่าราคาประเมิน ให้ใช้ราคาประเมินจากกรที่ดิน โดยทุก 200 บาท หรือเศษของ 200 บาท ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาท
5. ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมินที่ดิน หรือราคาขายฝาก ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่าค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดตามเกณฑ์ของกรมสรรพากร
6. ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดตามเกณฑ์ของกรมสรรพากร

บทสรุป

จบไปแล้วสำหรับบทความที่พาทุกคนไปรู้จักว่าการขายฝากที่ดิน คืออะไร ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากจะต้องมีความเข้าใจให้รอบด้าน ขายฝากที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่ เป็นสิ่งที่ต้องรู้ เพื่อไม่ให้เผลอคิดดอกเบี้ยเกินกว่าที่กฎหมายกำหนด ซึ่งถือเป็นความผิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

การคำนวณดอกเบี้ยอย่างถูกต้องไม่เพียงช่วยให้ผู้ขายฝากรู้จำนวนเงินที่ต้องจ่ายต่อเดือน แต่ยังช่วยให้วางแผนการเงินได้อย่างชัดเจน นอกจากดอกเบี้ยแล้ว ค่าธรรมเนียมในการขายฝากก็เป็นเรื่องสำคัญที่ต้องงตกลงกันให้ชัดเจนระหว่างผู้ขายฝาก และผู้รับซื้อฝาก เพื่อป้องการการเสียผลประโยชน์หลัง
จากการทำสัญญา

การรับทราบและเข้าใจในทุกเรื่องทั้งหมดที่กล่าวมา ถือเป็นเกราะป้องกันที่ทำให้การขายฝากเป็นไปอย่างถูต้อง เที่ยงธรรม ปลอดภัยกับทั้งสองฝ่าย บนพื้นฐานความถูกต้องตามกฎหมาย

สำหรับใครที่กำลังมองหา ที่ดิน สามารถเข้ามาเลือกชมได้ที่เว็บไซต์น่าอยู่ นอกจากนี้ยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับบ้านที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้ติดตามกันอีกด้วยนะครับ

บทความแนะนำ

ทำความรู้จักสัญญาขายฝากที่ดินพร้อมสิ่งที่ควรรู้ก่อนทำสัญญา

ขายฝากกับจำนองต่างกันอย่างไร เข้าใจให้ดีก่อนทำสัญญา

มาทำความรู้จักการขายฝากที่ดินกันดีกว่า