เคาะราคาขายอสังหายังไงให้ปัง บวกกลยุทธ์ปิดการขายไว ไม่ขาดทุน

ด้วยราคาขายอสังหามีราคาสูง การที่จะขายให้ได้รวดเร็วพร้อมได้กำไรตามต้องการอาจเป็นเรื่องที่นายหน้าขายอสังหาหน้าใหม่หรือนักลงทุนมือใหม่ต้องรู้เทคนิคการตั้งราคา และกลยุทธ์ปิดการขาย หากตั้งราคาไม่เหมาะสมอาจส่งผลให้ปิดการขายไม่ได้จนต้องเลือกขายขาดทุนหรือได้กำไรน้อยกว่าที่ควร

ดังนั้น การเคาะราคาขายอสังหาจึงเป็นขั้นตอนสำคัญที่จะช่วยให้ปิดการขายสำเร็จได้ง่ายๆ ในบทความนี้น้องน่าอยู่จะมาแนะนำเทคนิคตั้งราคาขายยังไงให้ปัง พร้อมกลยุทธ์ที่ช่วยให้การปิดการขายได้ง่าย และเทคนิคที่จะทำให้มือใหม่ปิดการขายได้อย่างมั่นใจ หากพร้อมแล้วไปกันเลยครับ

ศึกษาข้อมูลราคาขายอสังหาของตลาด

การตั้งราคาซื้อขายอสังหาที่ดีควรอ้างอิงกับราคาขายอสังหาของตลาด การสำรวจข้อมูลราคาตลาดในบริเวณพื้นที่ใกล้เคียงจะช่วยให้นักลงทุนได้เห็นราคาตลาดในมุมมองที่หลากหลายมากขึ้น ทั้งนี้รวมไปถึงการศึกษาราคากลางที่กรมธนรักษ์ประเมินไว้ หรือราคาประเมินจากบริษัทประเมิน ซึ่งวิธีการสำรวจมีขั้นตอนดังต่อไปนี้

สำรวจราคาตลาด

ทำการสำรวจราคาขายในพื้นที่เดียวกันในช่วง 3-6 เดือนที่ผ่านมา ด้วยการสำรวจราคาจากเว็บไซต์ประกาศขายอสังหา เลือกอสังหาที่มีลักษณะใกล้เคียงกันเป็นอีกหนึ่งวิธีที่ช่วยนักลงทุนเปรียบเทียบราคาได้รวดเร็วขึ้น โดยใช้เกณฑ์เดียวกันในการเปรียบเทียบ เช่น ขนาดพื้นที่ อายุอาคาร สภาพอาคาร ประมาณ 5-10 รายการ จะช่วยให้ได้ราคาเฉลี่ยของอสังหาที่ต้องการขายและนำข้อมูลดังกล่าวไปต่อยอดในการตั้งราคาได้

สำรวจราคาประเมินอสังหา

วิธีประเมินราคาขายอสังหาที่เป็นราคาตลาดจริงต้องเป็นราคาที่ประเมินโดยบริษัทประเมิน หรือธนาคาร แต่ต้องมีค่าใช้จ่ายในการประเมิน ซึ่งข้อดีนำราคาประเมินที่ได้มาไปต่อยอดจัดโปรโมชันประกอบการขายช่วยให้ปิดการขายได้ง่ายขึ้น เช่น ราคานี้กู้ได้ 100% ฟรีค่าโอน-ค่าจดจำนอง หากต้องการประหยัดค่าใช้จ่ายสามารถประเมินราคาด้วยตนเองจากเว็บไซต์กรมธนารักษ์ได้ ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมจากบทความ ชวนรู้จักราคาประเมินที่ดินพร้อมวิธีประเมินง่าย ๆ

วิธีตั้งราคาขายอสังหา

การตั้งราคาขายอสังหาให้ขายได้ไวกำไรดี อาจต้องคิดถึงปัจจัยหลายอย่าง เช่น ต้นทุน กำไร  ราคาที่ดึงดูดผู้ซื้อ หรือราคาของคู่แข่ง เพื่อช่วยให้ตั้งราคาขายอสังหาฯ นั้นง่ายขึ้น น้องน่าอยู่ขอแนะนำหลักการ Pricing Strategy (แบบ Competition-Based Pricing Strategy) เป็นการตั้งราคาอิงตามคู่แข่งหรือราคาตลาดมาใช้ในการตั้งราคาโดยปรับราคาขึ้นลงเพื่อใช้เป็นกลยุทธ์การขาย ดังต่อไปนี้

ตั้งราคาซื้อขายอสังหาอิงตามราคาคู่แข่ง

การตั้งราคาขายอ้างอิงตามราคาคู่แข่งหรือราคาตลาดนั้น เราสามารถใช้ราคาเฉลี่ยที่เราได้จากขั้นตอนสำรวจราคาตลาดในหัวข้อก่อนหน้านี้มาอ้างอิงได้ครับ การตั้งราคาขายระดับนี้จะใช้ระยะเวลาในการปล่อยขายอสังหาประมาณ 2-4 เดือน ซึ่งมักเป็นระยะเวลาปกติตามกลไกลของตลาด

ตั้งราคาขายอสังหาแบบขายด่วนปิดการขายไว

หากต้องการซื้อขายอสังหาแบบขายด่วนปิดการขายได้ไวในระยะเวลาเพียง 1-2 เดือน ควรตั้งราคาขายต่ำกว่าราคาตลาด 5-10% สามารถใช้ราคาที่ถูกกว่ามาเป็นโปรโมชันสร้างจุดสนใจดึงดูดผู้ซื้อร่วมกับโปรโมชันอื่นๆ ได้ นอกจากนี้ยังมีปัจจัยอื่นๆ ที่ใช้นำมาประกอบการตั้งราคาขายให้ถูกกว่าราคาตลาดเพื่อช่วยให้ขายสินทรัพย์ได้ง่าย ลดการต่อรองราคา ดังนี้

• ทำเลไม่ดี: ห่างไกลจากระบบขนส่ง, แหล่งงาน หรือสถานศึกษาชั้นนำ
• สภาพเก่า: บ้าน/คอนโดมีสภาพเก่าต้องมีการปรับปรุงซ่อมแซมก่อนเข้าอยู่อาศัย
• คอนโดชั้น 1-5 : ที่อาจเจอปัญหาฝุ่นเยอะ หรือเสียงดัง

ตั้งราคาขายอสังหาหรูพร้อมอยู่ ทำเลพรีเมียม

หากอสังหาฯ ที่ต้องการขายมีความโดดเด่นกว่าอสังหาฯ อื่นๆ ในตลาด เช่น ทำเลดีกว่า, วิวสวยกว่า หรือมีการตกแต่งเฟอร์นิเจอร์พร้อมอยู่ เบื้องต้นสามารถตั้งราคาขายสูงกว่าได้ 5-10% ซึ่งการตั้งราคาขายที่สูงกว่าราคาตลาดนั้นก็มักจะมาพร้อมกับระยะเวลาในการขายที่ยาวนานขึ้นใช้เวลา 4-8 เดือนหรือมากกว่านั้น ปัจจัยที่ใช้ตัดสินใจเพิ่มราคาขายมีดังต่อไปนี้

• ทำเลระดับพรีเมียม: ใกล้สถานีรถไฟฟ้า BTS/MRT, ห้างสรรพสินค้าชั้นนำ หรือ CBD
• ตกแต่งพร้อมอยู่: เฟอร์นิเจอร์ Built-in, เฟอร์นิเจอร์ครบ
• โครงการใหม่: อสังหาโครงการใหม่ที่มีอายุน้อยกว่า 3 ปี สามารถตั้งราคาสูงกว่าสินทรัพย์มือสองในพื้นที่เดียวกันได้
• โครงการจากแบรนด์ชั้นนำ: เช่น AP, แสนสิริ หรือ LPN
• วิวสวย/ชั้นสูง: มีการันตีรองรับแผ่นดินไหว ชั้นที่สูงกว่ามีวิวที่สวยกว่า

กลยุทธ์ช่วยขายอสังหา

สำหรับกลยุทธ์ช่วยให้การซื้อขายอสังหาปิดการขายได้ง่ายลดการต่อรอง นักขายมือใหม่สามารถทำตามได้แน่นอน ขอแนะนำกลยุทธ์ที่น่าสนใจดังต่อไปนี้

เตรียมความพร้อม

เตรียมความพร้อมของอสังหาให้เรียบร้อย ไม่ว่าจะเป็น การทำความสะอาด, ซ่อมแซมส่วนที่ชำรุด, ตกแต่งเฟอร์นิเจอร์ให้สวยงาม, จัดแสงให้น่าอยู่ และถ่ายรูปให้ได้ภาพสวยคุณภาพดี รวมไปถึงเอกสารที่ต้องใช้เตรียมให้ครบ เช่น โฉนดบ้าน, เอกสารประกันภัยของบ้าน ช่องทางที่ติดต่อง่ายตอบคำถามให้ไวลูกค้าไม่ต้องรอ พร้อมเจรจาควรตั้งราคาให้สามารถต่อรองได้จะช่วยปิดการขายได้ง่ายขึ้น

ช่องทางการขายออนไลน์/ออฟไลน์

ประกาศขายผ่านช่องทางออนไลน์ เช่น Facebook ในกลุ่มต่างๆ, IG หรือเว็บไซต์น่าอยู่ ที่สามารถลงประกาศได้ฟรีไม่มีค่าใช้จ่าย ซึ่งเว็บไซต์ประกาศขายอสังหาจะช่วยประชาสัมพันธ์ให้ฟรี หรือใช้วิธีช่องทางออฟไลน์ติดป้ายประกาศหน้าบ้านที่ขาย หรือบริเวณใกล้เคียง รวมไปถึงการบอกต่อผ่านเพื่อนพี่น้อง

นายหน้าขายอสังหา

การฝากกับนายหน้าขายอสังหามืออาชีพจะช่วยให้ปิดขายได้ง่ายขึ้น เพราะนายหน้าท้องถิ่นมักจะมีข้อมูลฐานลูกค้าที่ต้องการซื้อขายอสังหา มีประสบการณ์ในการขาย ควรเลือกนายหน้าที่มีความน่าเชื่อ มีใบอนุญาตถูกต้อง ควรทำสัญญาตกลงค่าคอมมิชชันกันให้เรียบร้อยก่อนดำเนินการขาย

จัดโปรโมชันข้อเสนอพิเศษ

ก่อนทำการจัดโปรโมชันแวะคำนวณราคาต้นทุนให้เรียบร้อยก่อนนะครับ เพื่อให้ได้กำไรตามต้องการเนื่องจากการจัดโปรโมชันมีค่าใช้จ่าย โปรโมชันที่ดึงดูดลูกค้าได้ดี เช่น ฟรีค่าโอน-ค่าจดจำนอง, แถมเฟอร์นิเจอร์/เครื่องใช้ไฟฟ้า, แถวแอร์ห้องนอนทุกห้อง, แถมผู้เช่า หรือให้ส่วนลด 50,000-100,000 บาทหากโอนใน 30 วัน สิ่งเหล่านี้จะช่วยทำให้ผู้ซื้อรู้สึกคุ้มค่า

เทคนิคขายอสังหาที่มือใหม่ควรรู้

หากนักลงทุนเป็นมือใหม่เพิ่งเริ่มต้นเรียนรู้การซื้อขายอสังหา ขอแนะนำตัวช่วยที่จะช่วยให้การขายอสังหาเป็นเรื่องง่ายดังต่อไปนี้

1. ข้อที่ควรหลีกเลี่ยง: ไม่ศึกษาราคาตลาด, ใช้ความรู้สึกตั้งราคา, ไม่เปิดใจเจรจาปฏิเสธทุกข้อเสนอ, ไม่เตรียมพร้อม หรือขายแบบเร่งขาย
2. เทคนิคการเจรจา: ตั้งใจฟังความต้องการของลูกค้า, ชูจุดเด่นของทรัพย์, ราคาและโปรโมชันยืนหยุ่นได้ ควรหาทางจบการเจรจาให้ทุกฝ่ายพึงพอใจ
3. บริหารจัดการเป็นระบบ: กำหนดช่องทางและช่วงเวลาติดต่อสอบถาม, สอบถามความสามารถทางการเงินก่อนนัดลูกค้าดูทรัพย์, รวมการนัดพบลูกค้าให้อยู่ในวันนัดดูทรัพย์วันเดียวช่วยลดเวลาลูกค้า และมีระบบติดตามลูกค้า
4. ใช้เทคโนโลยีช่วย: การลงประกาศขายผ่านเว็บไซต์จะมีทีมที่มีคุณภาพช่วยให้การขายง่ายขึ้นเพราะระบบหลังบ้านมีการเก็บความต้องการลูกค้าที่ชัดเจนช่วยให้มองเห็นภาพรวมความต้องการของตลาดได้, ใช้ Calendar App เพื่อนัดหมาย, ทำการตลาดผ่านโซเซียลมีเดีย

บทสรุป

จบไปแล้วกับการแนะนำเทคนิคการตั้งราคาขายอสังหา กลยุทธ์ปิดการขาย และเทคนิคที่จะช่วยให้มือใหม่ปิดการขายได้ง่ายมากขึ้น หวังว่าจะเป็นประโยชน์กับเพื่อนๆ ที่กำลังวางแผนขายบ้าน/คอนโดอยู่นะครับ

สำหรับใครที่กำลังมองหาบ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, คอนโดและทาวน์โฮม สามารถเข้ามาเลือกชมได้ที่เว็บไซต์น่าอยู่ นอกจากนี้ยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับบ้านที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้ติดตามกันอีกด้วยนะครับ

บทความแนะนำ

- รวม 5 วิธีปิดดีลขายบ้านขอนแก่นออนไลน์ จบไว ราคาโดนใจคนขายคนซื้อ

- 5 เทคนิคซื้อขายบ้านมือสอง ทำอย่างไรให้การซื้อขายเป็นเรื่องง่าย ๆ

- ให้นายหน้าขายบ้านมือสองดียังไง ? อยากขายทรัพย์มือสอง ฟังทางนี้

แหล่งข้ออ้างอิง

- ชำแหละ 9 Pricing Strategies ตั้งราคายังไงให้ได้กำไรสูงสุด ?