ถ้าพูดถึงการขายที่ดิน หลายคนอาจคิดว่าเป็นเรื่องยุ่งยากซับซ้อน ซึ่งความจริงแล้วไม่ใช่เรื่องยากอะไรเลย และในบทความนี้น่าอยู่จะมาแนะนำเกี่ยวกับการขายที่ดินว่าต้องทำยังไงบ้าง รวมถึงเคล็ดลับให้ขายได้เร็ว ใครที่กำลังจะซื้อขายที่ดินอ่านแล้วได้แนวทางกลับไปแน่นอน ถ้าพร้อมแล้วไปดูกันเลยครับ

เช็คโฉนดก่อนขายที่ดินของตัวเอง

เช็คโฉนดก่อนขายที่ดินของตัวเอง

ก่อนจะซื้อขายที่ดินเราต้องเช็คโฉนดที่ดินให้แน่ใจก่อนว่าเราสามารถขายที่ดินได้อย่างถูกต้องหรือไม่ เพื่อเป็นการสร้างความสบายใจให้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ไม่ทำให้เกิดปัญหาในการทำธุรกรรมภายหลัง ซึ่งโฉนดที่ดินหลัก ๆ ที่ควรต้องรู้มีดังนี้

  1. โฉนดที่ดิน ตราครุฑสีแดง เป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนที่สุด สามารถซื้อขายที่ดินได้ โอนได้ถูกต้องตามกฎหมาย
  2. น.ส. 3 ก ตราครุฑสีเขียว เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ สามารถยื่นเรื่องเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินและซื้อขายที่ดินได้ แต่ต้องมีการรังวัดที่ดินและรอประกาศจากราชการ 30 วัน
  3. น.ส.3 ตราครุฑสีดำ เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ไม่มีรูปถ่ายทางอากาศและรังวัดที่ดินที่แน่นอน ถ้าจะขายที่ดินต้องรอประกาศจากราชการ 30 วัน
  4. น.ส.2 เป็นใบจองให้ใช้ประโยชน์ที่ดินได้ชั่วคราว ไม่สามารถขายที่หรือโอนได้ ยกเว้นแต่ตกทอดทางมรดก
  5. ส.ป.ก. 4-01 ตราครุฑสีน้ำเงิน เป็นหนังสือที่ราชการออกเพื่ออนุญาตให้เกษตรกรเข้าไปทำประโยชน์เพื่อทำมาหากิน ไม่สามารถขายที่หรือโอนได้ ยกเว้นแต่ตกทอดทางมรดก

และสำหรับใครที่อยากศึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับเอกสารสิทธิ์ที่ดิน สามารถตามไปอ่านกันต่อได้ที่ บทความเรื่องน่ารู้ชวนคิด เอกสารสิทธิ์เกี่ยวกับที่ดิน กันได้เลยครับ

ศึกษาค่าใช้จ่ายการโอนขายที่ดิน

ศึกษาค่าใช้จ่ายก่อนมีการโอนขายที่ดิน

ในการซื้อขายที่ดินเราต้องศึกษาค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินว่ามีอะไรบ้าง เพื่อที่จะได้ตั้งราคาขายที่ดินให้เหมาะสมและเจรจากับผู้ซื้อว่าจะมีการตกลงจ่ายค่าโอนที่ดินยังไงบ้าง ซึ่งค่าโอนที่ดินที่เราต้องจ่ายมีดังนี้

  1. ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท
  2. ค่าอากร 5 บาท
  3. ค่าพยาน 20 บาท
  4. ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน คิดที่ 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ราคาไหนสูงกว่าให้ใช้ราคานั้นในการคำนวณ
  5. ค่าจดจำนองที่ดิน คิดที่ 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท ซึ่งจะเก็บในกรณีที่กู้เงินจากธนาคารมาซื้อ
  6. ค่าอากรแสตมป์ คิดที่ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ราคาไหนสูงกว่าให้ใช้ราคานั้นในการคำนวณ แต่ถ้าผู้ขายถือครองที่ดินครบ 5 ปี จะเสียค่าโอนที่ดินแค่ค่าอากรแสตมป์ ไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
  7. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดที่ 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ราคาไหนสูงกว่าให้ใช้ราคานั้นในการคำนวณ กรณีผู้ขายถือครองที่ดินน้อยกว่า 5 ปีต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะได้รับยกเว้นค่าอากรแสตมป์
  8. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เงินที่ได้จากการขายที่ดินถือเป็นรายได้ จึงต้องนำมาคำนวณ โดยมีการหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง

ใครที่อยากศึกษาเพิ่มเติมและอยากลองคำนวณคร่าว ๆ ว่าถ้าเราขายที่เราต้องจ่ายค่าโอนที่ดินเท่าไหร่ สามารถตามไปอ่านกันต่อได้ที่ ค่าโอนที่ดินฉบับอัพเดท 2566 พร้อมวิธีคำนวณแบบง่าย ๆ กันได้เลยครับ

ตั้งราคาขายที่ดินให้เหมาะสม

ตั้งราคาขายที่ดินให้เหมาะสม

ถ้าเราต้องการขายที่ดินให้ขายออกได้เร็วต้องมีการตั้งราคาให้เหมาะสม ซึ่งการตั้งราคาให้เหมาะสมสามารถพิจารณาได้จากหลายปัจจัย ดังนี้

  1. ราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์โดยจะมีการอัพเดททุก 4 ปี ล่าสุดการประเมินราคาที่ดินรอบปี 2566-2569 ซึ่งภาพรวมทั้งประเทศมีราคาประเมินใหม่ปรับขึ้นเฉลี่ย 8% ตัวอย่างเช่น
ราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์ ปี 66-69

สำหรับใครที่อยากรู้ว่ากรมธนารักษ์คืออะไร สามารถเข้าไปตามอ่านกันได้ที่ บทความกรมธนารักษ์ คืออะไรใครรู้บ้าง? กันได้เลยครับ

2. ราคาขายในทำเลเดียวกัน สามารถเช็คได้จากการดูในเว็บขายที่ดินว่าที่ดินในทำเลเดียวกันกับเรามีการประกาศขายที่ดินอยู่ที่ราคาเท่าไหร่ หรือโทรสอบถามจากป้ายประกาศขายที่ดินเพื่อเช็คราคา

นอกจากนี้หากที่ดินอยู่ในทำเลดี ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ใกล้ห้างสรรพสินค้า สนามบิน ติดถนนใหญ่ รูปร่างที่ดินสวย บรรยากาศดี ก็สามารถบวกราคาเพิ่มได้อีก ซึ่งการตั้งราคาขายที่ดินให้เหมาะสมอย่าลืมคำนวณค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ทั้งค่าโอนที่ดิน ค่าปรับปรุงที่ดิน เพื่อไม่ให้ขาดทุนหรือขายที่ดินราคาถูกจนเกินไป

ถ้าใครยังไม่แน่ใจเกี่ยวกับรายละเอียดค่าโอนที่ดิน สามารถตามไปอ่านกันต่อได้ที่ ค่าโอนที่ดินฉบับอัพเดท 2566 พร้อมวิธีคำนวณแบบง่าย ๆ กันได้เลยครับ

เตรียมที่ดินให้พร้อมขายที่ดิน

ถ้าเรามีการเตรียมที่ดินให้ดีก่อนประกาศขายที่ดินจะทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อได้เร็วขึ้น อย่างการถมที่ดิน จะช่วยให้ดินมีความพร้อมสำหรับการปลูกสิ่งก่อสร้าง หากซื้อไปก็สามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้ทันที หรือการปรับภูมิทัศน์ เช่น ล้อมรั้ว ปลูกต้นไม้รอบ ๆ ดูแลตัดกิ่งไม้ ตัดหญ้าให้ดูเรียบร้อยสวยงาม แต่อย่าลืมนำต้นทุนเหล่านี้ไปคำนวณในราคาขายที่ดินด้วยเช่นกัน

ลงขายที่ดินตามช่องทางต่าง ๆ

ลงประกาศขายที่ดินตามช่องทางต่างๆ

เมื่อเราเตรียมตัวพร้อมขายที่ดินแล้วก็ถึงเวลาลงประกาศขายที่ดินตามช่องทางต่าง ๆ ซึ่งมีให้เลือกหลากหลายเลยทีเดียว จะมีช่องทางไหนบ้าง ตามไปดูกันเลยครับ

เว็บไซต์รวมอสังหาริมทรัพย์

เราสามารถทำการซื้อขายที่ดินได้ทางเว็บขายที่ดิน ซึ่งเป็นการช่วยให้เราเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้มากขึ้นเพราะปัจจุบันผู้คนมักค้นหาสิ่งต่าง ๆ ทางอินเตอร์เน็ต และเว็บน่าอยู่ก็เป็นหนึ่งในเว็บไซต์รวมอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดให้ผู้ขายสามารถประกาศขายที่ดินฟรีไม่มีค่าใช้จ่าย และวิธีลงขายที่ดินนั้นก็ไม่ยุ่งยากอีกด้วย

สื่อโซเชียลมีเดียต่าง ๆ

สื่อโซเชียลมีเดียที่เราคุ้นเคยกันดีก็สามารถใช้เป็นช่องทางขายที่ดินได้เช่นกัน โดยเราต้องประกาศขายที่ดินให้มีความน่าเชื่อถือ มีรายละเอียดครบถ้วน และมีรูปภาพน่าสนใจ จะช่วยให้ผู้ซื้อนำมาประกอบการตัดสินใจได้ดีมากขึ้น

ติดป้ายประกาศ

นอกจากลงขายที่ดินทางสื่อออนไลน์แล้ว สื่อออฟไลน์อย่างป้ายประกาศก็เป็นช่องทางดั้งเดิมที่ผู้ซื้อสามารถเห็นได้ชัดเจนและใช้ช่วยในการตัดสินใจได้ดีเช่นกัน เพราะผู้ซื้อได้เห็นที่ดินของเราจริง ๆ ซึ่งป้ายที่เราติดต้องมีความชัดเจน มองเห็นได้ง่าย และมีช่องทางติดต่อครบถ้วน

นายหน้าขายที่ดิน

เป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่สร้างความสะดวกสบายให้กับผู้ขายที่ดินและมีแนวโน้มขายที่ได้เร็วมากขึ้น เนื่องจากนายหน้ามีลูกค้าอยู่ในมือมากและช่วยดำเนินการเรื่องต่าง ๆ ให้ แต่เราต้องเสียค่านายหน้าเป็นการแลกเปลี่ยน ซึ่งส่วนใหญ่จะคิดที่ 3% ของมูลค่าที่ดิน

บทสรุป

จบกันไปแล้วกับวิธีการขายที่ดินพร้อมเคล็ดลับต่าง ๆ ที่ช่วยให้ขายที่ได้เร็วขึ้น หวังว่าใครที่กำลังขายที่ดินอยู่จะได้ไอเดียไปปรับใช้เป็นแนวทางกันนะครับ

สำหรับใครที่กำลังมองหาซื้อที่ดินขอนแก่นอยู่ สามารถเข้ามาเลือกชมประกาศซื้อขายที่ดินขอนแก่นได้ที่เว็บไซต์ขอนแก่นน่าอยู่ แหล่งรวมประกาศขายที่ดินสวย ๆ ทำเลฮิตในขอนแก่นกว่า 400 แห่ง และยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้อ่านกันอีกด้วย

อ้างอิง

กดติดตาม "ขอนแก่นน่าอยู่" เพื่อ หาบ้านมือ 1, หาคอนโด, บ้านมือ 2, ที่ดิน รวมถึงหาเช่า/หอพักทั่วเมืองขอนแก่นเพิ่มเติมได้ที่บนเว็บไซต์