ก่อนตัดสินใจซื้อขายที่ดิน สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการเข้าใจวิธีดูโฉนดที่ดินอย่างถูกต้อง เพราะเอกสารฉบับนี้เป็นหลักฐานยืนยันสิทธิ์ความเป้นเจ้าของ หากดูไม่เป็น หรือมีความรู้ไม่เพียงพอ อาจเสี่ยงต่อการถูกหลอก หรือเสียสิทธิ์ในการครอบครองที่ดินตามกฎหมายได้ บทความนี้จะพาคุณไปรู้จักทุกซอกทุกมุมของโฉนดที่ดินตั้งแต่ขั้นพื้นฐาน ไปจนถึงวิธีดูโฉนดที่ดินแบบเซียน และเทคนิคตรวจสอบโฉนดที่ดินผ่านวิธีออนไลน์
โฉนดที่ดิน คืออะไร
โฉนดที่ดิน คือ เอกสารสิทธิ์ที่ทางราชการโดยกรมที่ดิน ออกให้แก่เจ้าของที่ดิน เพื่อใช้เป็นหลักฐานทางกฎหมายว่าบุคคลนั้นมีสิทธิ์ในที่ดินอย่างถูกต้อง สามารถนำไปใช้ทำธุรกรรม เช่น ซื้อขาย ให้เช่า จำนอง ค้ำประกัน หรือโอนกรรมสิทธิ์ได้
วิธีดูโฉนดที่ดินเบื้องต้น ควรตรวจสอบ ชื่อเจ้าของ เนื้อที่ และพิกัดแปลงให้ตรงกับสภาพพื้นที่จริง รวมถึงดูว่ามีภาระผูกพัน เช่น ติดจำนอง หรือการโอนสิทธิ์ค้างไว้หรือไม่
โฉนดที่ดิน มีกี่ประเภท
โฉนดที่ดินแต่ละประเภทมีผลต่อสิทธิ์ในที่ดินแตกต่างกัน วิธีดูโฉนดที่ดินจะทำได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น ต้องมีความเข้าใจประเภทของเอกสารให้ครบทุกแบบอย่างละเอียด โดยทั่วไปโฉนดที่ดินแบ่งออกได้เป็น 2 กลุ่มใหญ่ คือ
1. โฉนดที่ดินแบบเอกสารแสดงสิทธิ์ที่ดิน
เป็นเอกสารแสดงว่า “ผู้ถือมีสิทธิครอบครอง หรือทำประโยชน์ในที่ดิน” แต่ยัง ไม่ถือเป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์ ยกตัวอย่างเช่น
- น.ส.2 (ครุฑน้ำเงิน): ใบจองที่ดิน เป็นหนังสือรับรองที่ราชการออกให้เพื่ออนุญาตให้ประชาชนครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินชั่วคราว ผู้ถือใบจองต้องเริ่มใช้ประโยชน์ที่ดินภายใน 6 เดือนหลังได้รับใบจอง และทำให้เสร็จภายใน 3 ปี โดยต้องทำประโยชน์ในพื้นที่เกินกว่า 75% ของที่ดิน ทั้งนี้ ใบจองไม่สามารถโอนให้ผู้อื่นได้ แต่สามารถตกทอดทางมรดกให้ลูกหลานได้ภายใต้เงื่อนไขกฎหมาย
- น.ส.3 (ครุฑดำ) / น.ส.3 ก. (ครุฑเขียว): หนังสือรับรองการทำประโยชน์ สามารถซื้อขายได้ แต่ต้องมีการรังวัดก่อน
2. โฉนดที่ดินแบบเอกสารสิทธิ์ที่ราชการออก
เป็นเอกสารที่ออกโดยกรมที่ดิน เพื่อยืนยันความเป็น เจ้าของที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย ได้แก่
- น.ส.4 (ครุฑแดง): มีการรังวัดแน่นอน ใช้เป็นหลักฐานทางกฎหมายได้เต็มรูปแบบ เป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ ผู้มีชื่อในหนังสือสำคัญนี้สามารถใช้ความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น นอกจากนี้ผู้มีชื่อในโฉนดที่ดินยังสามารถทำนิติกรรมใดๆ ก็ได้ เว้นแต่จะมีกรณีที่กฎหมายที่ดินบางมาตราห้ามไว้โดยเฉพาะ
- น.ส.4 ก. / น.ส.4 ข. / น.ส.4 ค. / น.ส.4 ง / น.ส.4 จ. (ครุฑแดง): เป็นโฉนดที่ออกในพื้นที่โครงการพิเศษ เช่น โครงการจัดสรรที่ดินของรัฐ สามารถดำเนินการเพื่อสิทธิประโยชน์ได้ถูกต้องตามกฎหมาย ไม่ว่าจะซื้อ ขาย โอนที่ดิน รวมทั้งนำไปจำนองหรือค้ำประกันก็ได้
รายละเอียดของโฉนดที่ดิน มีอะไรบ้าง ดูอย่างไร
วิธีดูโฉนดที่ดิน ต้องดูที่รายละเอียดทั้งสองด้าน คือ ด้านหน้า และด้านหลัง ซึ่งแต่ละด้านมีข้อมูลสำคัญที่ควรตรวจสอบให้ละเอียดก่อนการทำธุรกรรม
1. ด้านหน้า
วิธีดูโฉนดที่ดินด้านหน้าให้ละเอียด จะช่วยให้คุณรู้ได้ว่าพื้นที่จริงตรงตามเอกสารหรือไม่ และทราบสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์จากที่ดินจากสีของตราครุฑ
- ตราครุฑ และชื่อเอกสาร “โฉนดที่ดิน”
- ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์
- ขนาด เนื้อที่ และตำแหน่งแปลงในระวาง
- แผนที่รังวัดพร้อมทิศทางและที่ดินข้างเครียง
2. ด้านหลัง
จะบอกถึงประวัติการโอน ภาระจำนอง หรือข้อจำกัดต่าง ๆ การใช้วิธีดูโฉนดที่ดิน ส่วนนี้ช่วยให้คุณรู้ว่าเอกสารมีการเปลี่ยนเจ้าของหรือไม่ และมีสิทธิ์ผูกพันทางกฎหมายใดอยู่หรือเปล่า สามารถพิจารณารายละเอียดตามเช็คลิสต์ด้านล่างได้เลย
- รายการโอน จำนอง หรือภาระผูกพันที่จดทะเบียนไว้
- ประวัติการเปลี่ยนมือเจ้าของ
- ตราประทับของเจ้าพนักงานที่ดิน
- ช่องหมายเหตุ เช่น การแบ่งแยกหรือรวมแปลง
โฉนดที่ดินของแท้ vs. ของปลอม ดูอย่างไร
ทุกวันนี้มิจฉาชีพพยายามปลอมเอกสารโฉนดที่ดินมากขึ้น การรู้วิธีดูโฉนดที่ดิน จึงเป็นสิ่งจำเป็นที่สุด ข้อมูลที่เรารวบรวมมาให้ต่อไปนี้ เป็นลักษณะของโฉนดที่ดินของแท้ ถ้าไม่มี หรือไม่ตรงกับเช็คลิสต์ด้านล่าง แปลว่าอาจเจอโฉนดที่ดินปลอม
เช็กลิสต์วิธีดูโฉนดที่ดินของแท้
- มีตราครุฑพิมพ์นูน และลายน้ำในเนื้อกระดาษ
- ใช้กระดาษพิเศษที่มีเส้นใยกันปลอม
- มีตราประทับ และลายเซ็นเจ้าพนักงานครบ
- สามารถตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดินโดยตรง
ถ้าไม่แน่ใจ ควรใช้ วิธีดูโฉนดที่ดินออนไลน์ ผ่านระบบกรมที่ดิน เพื่อเปรียบเทียบข้อมูลจริงกับเอกสารที่ได้รับ
ขาย-ซื้อที่ดิน ทำเลไหนดี
แม้จะรู้วิธีดูโฉนดที่ดินแล้ว แต่การเลือกทำเลในการซื้อที่ดินก็มีผลต่อความคุ้มค่าในการลงทุน การเลือกทำเลซื้อควรพิจารณาจาก
- ศักยภาพการเติบโตของพื้นที่ เช่น เขตเศรษฐกิจใหม่ เมืองขาย หรือทำเลที่การคมนาคมสะดวก
- สภาพแวดล้อมรอบข้าง เช่น มีถนนตัดผ่าน น้ำไฟ เข้าถึง ห่างไกลเขตภัยพิบัติ
- วัตถุประสงค์ในการใช้ประโยชน์ที่ดิน
- เพื่อยู่อาศัย: เลือกพื้นที่ใกล้แหล่งชุมชน โรงเรียน สถานพยาบาล เดินทางสะดวก
- เพื่อเก็งกำไร: มองหาทำเลใกล้โครงสร้างพื้นฐานสาธารณูปโภคใหม่ เช่น รถไฟฟ้า ทางด่วน ห้างสรรพสินค้า
- เพื่อทำธุรกิจ: พื้นที่ที่มีคนพลุกพล่าน ใกล้แหล่งค้าขายของเมือง
ใครที่กำลังมองหาที่ดินสวยๆ สักผืน ลองเข้าไปดูประกาศขายที่ดินบนเว็บไซต์น่าอยู่ มีทั้งที่เปล่าประกาศขายโดยเจ้าของ ที่หลุดจำนอง ทรัพย์แบงค์ NPA รวมมากกว่า 300 ทรัพย์ ครอบคลุมทุกทำเล
คำถามที่พบบ่อย
สำหรับใครที่เพิ่งเริ่มต้นศึกษาเรื่องวิธีดูโฉนดที่ดิน มักจะมีข้อสงสัยหลายอย่าง เพื่อให้เข้าใจง่ายขึ้น เราได้รอบรวมคำถามยอดฮิตที่คนมักถามบ่อยเกี่ยวกับวิธีดูโฉนดที่ดิน พร้อมคำตอบที่สามารถนำไปตรวจสอบโฉนดได้จริงๆ
1. วิธีดูโฉนดที่ดินกว้างยาวเท่าไหร่
Answer: ดูจาก “แผนที่รังวัด” บนหน้าโฉนด จะมีตัวเลขระบุความยาวของแต่ละด้าน ซึ่งมีหน่วยวัดเป็น “เมตร” พร้อมสัญลักษ์แสดงทิศ
2. วิธีดูที่ดินผ่านดาวเทียวทำอย่างไร
Answer: สามารถเข้าไปที่ เว็บไซส์ของกรมที่ดิน หรือแอปพลิเคชัน LANDMAP เพื่อค้นหาตำแหน่งที่ดินจากเลขโฉนด และเลขที่ดิน ระบบจะแสดงภาพแผนที่ดาวเทียวพร้อมแนวเขต
3. วิธีดูโฉลดที่ดินออนไลน์ ทำอย่างไร
Answer: ปัจจุบันกรมที่ดินเปิดบริการ “ระบบตรวจสอบข้อมูลที่ดินออนไลน์ (DOL e-Search)” ให้ผู้ใช้สามารถกรอกเลขโฉนด ที่ตั้งจังหวัด และอำเภอ เพื่อดูข้อมูลเบื้องต้นได้ทันที
บทสรุป
วิธีดูโฉนดที่ดิน เป็นพื้นฐานที่ผู้ซื้อ-ขายทุกคนควรรู้ เพราะช่วยป้องกันการถูกหลอก ตรวจสอบสิทธิ์ได้ถูกต้อง และทำให้การซื้อขายที่ดินปลอดภัยขึ้น อย่าลืมตรวจสอบเอกสารทั้งด้านหน้าและด้านหลัง เช็คตราครุฑ และเปรียบเทียบข้อมูลกับกรมที่ดินทุกครั้งก่อนตัดสินใจทำธุรกรรม
สำหรับใครที่กำลังมองหา ที่ดิน สามารถเข้ามาเลือกชมได้ที่เว็บไซต์น่าอยู่ นอกจากนี้ยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับบ้านที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้ติดตามกันอีกด้วยนะครับ
บทความแนะนำ
ขายฝากที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่ไม่ผิดกฎหมาย เช็คด่วน+สอนวิธีคำนวณ
การขอใบประเมินราคาที่ดินใช้เวลากี่วัน พร้อมแชร์วิธีขอแบบออนไลน์
อัพเดต! วิธีดำเนินการล่าสุด ที่ดิน สปก เปลี่ยนเป็นโฉนด 2568