สรุปเงื่อนไขเปลี่ยนเจ้าบ้านในทะเบียนบ้าน พร้อมขั้นตอน เทคนิคเตรียมตัวให้ผ่าน

การขยับขยายที่อยู่อาศัย หรือการซื้อบ้านโครงการใหม่ หลายคนจะต้องทำธุรกรรมที่เกี่ยวกับงานทะเบียน โดยเฉพาะการเปลี่ยนเจ้าบ้านในทะเบียนบ้าน ที่ต้องจัดเตรียมเอกสารและทำความเข้าใจข้อกฎหมายให้ดี

ดังนั้นน้อง “น่าอยู่” จะมาสรุปเงื่อนไขการเปลี่ยนเจ้าบ้านในทะเบียนบ้าน พร้อมเอกสารที่ต้องใช้ เทคนิคการขอย้ายที่ทำได้ง่าย ๆ ไม่กี่ขั้นตอน

"เจ้าบ้าน" vs "เจ้าของบ้าน" ต่างกันยังไง ?

หลายคนเวลาทำเรื่องเปลี่ยนเจ้าบ้านในทะเบียนบ้าน จะสับสนระหว่าง "สิทธิ์ในตัวทรัพย์สิน" กับ "สิทธิ์ในงานทะเบียน" โดยสรุปได้ตามหน้าที่และสิทธิตามกฎหมาย ดังนี้ครับ

เจ้าของบ้าน (Owner)

• ครอบครองกรรมสิทธิ์: มีชื่อในโฉนดที่ดิน มีสิทธิ์ขาย โอน จำนอง หรือใช้เป็นหลักประกัน
• การจัดการบ้าน: มีสิทธิ์ปรับปรุง ต่อเติม รื้อถอน หรือตัดสินใจให้ใครเช่าบ้านก็ได้
• ผลประโยชน์: รับผลตอบแทนจากทรัพย์สิน และมีหน้าที่ทำประกันบ้าน หรือชำระภาษีที่ดิน
• อำนาจสูงสุด: เป็นผู้มีอำนาจสั่งการ หรือยินยอมให้ใครมาเป็น "เจ้าบ้าน" ในบ้านของตัวเอง

เจ้าบ้าน (Host)

• หน้าที่แจ้งข้อมูล: มีสิทธิ์แจ้งย้ายเข้า-ออก แจ้งเกิด หรือแจ้งตายของคนในบ้าน
• จัดการเอกสาร: มีสิทธิ์ขอคัดสำเนาทะเบียนบ้าน หรือแก้ไขข้อมูลสำคัญเล่มทะเบียนบ้าน
• การคัดค้าน: มีสิทธิ์คัดค้านการย้ายชื่อบุคคลที่ไม่มีตัวตนจริงออกจากทะเบียนบ้าน
• ขอบเขตอำนาจ: ดูแลเฉพาะงานเอกสารธุรการ ไม่มีสิทธิ์ขายหรือโอนบ้านถ้าไม่มีชื่อเป็นเจ้าของในโฉนด

หรือก็คือคนหนึ่งคุมตัวบ้าน ส่วนอีกคนคุมงานเอกสาร ซึ่งคนคนเดียวจะเป็นทั้งเจ้าบ้านและเจ้าของบ้านเลยก็ได้ เพื่อความสะดวกในการจัดการงานธุรการครับ

ใครบ้างสามารถเป็นเจ้าบ้านได้ตามกฎหมาย ?

การจะเป็น "เจ้าบ้าน" เจ้าหน้าที่ต้องพิจารณาจากคุณสมบัติและความยินยอมเป็นหลัก เปรียบเสมือนการแต่งตั้งผู้จัดการบ้านที่จะมาดูแลทะเบียนของสมาชิกทุกคน ซึ่งตามกฎหมายทะเบียนราษฎรมีเงื่อนไขเบื้องต้นที่เพื่อน ๆ ต้องรู้ได้แก่

1. ต้องเป็นผู้มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังนั้น ซึ่งต้องย้ายชื่อเข้ามาก่อนถึงจะขอเป็นเจ้าบ้านหลังที่มีชื่ออยู่ได้
2. ต้องเป็นผู้บรรลุนิติภาวะที่อายุ 20 ปีบริบูรณ์ขึ้นไป เพราะจากตำแหน่งเจ้าบ้านต้องมีความรับผิดชอบทางกฎหมายเช่น การแจ้งเกิด แจ้งตาย หรือยินยอมให้คนอื่นย้ายเข้า
3. ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ หรือคนที่มีชื่อในโฉนด เพราะคนที่จะมาเป็นเจ้าบ้านต้องได้รับการยอมรับจากคนที่มีชื่อในโฉนด
4. ต้องไม่เป็นบุคคลเสมือนหรือไร้ความสามารถ เพราะเจ้าบ้านต้องทำธุรกรรมทางเอกสารและตัดสินใจเรื่องสำคัญในบ้าน ดังนั้นเจ้าบ้านต้องมีสติสัมปชัญญะครบถ้วน

รวม 4 กรณีหลักในการเปลี่ยนเจ้าบ้านในทะเบียนบ้าน

สาเหตุในการเปลี่ยนเจ้าบ้านในทะเบียนบ้าน ส่วนใหญ่ไม่ได้มีแค่เรื่องย้ายบ้านอย่างเดียว แต่จะเกิดจากสถานการณ์ชีวิตที่เปลี่ยนไป โดยเราได้สรุป 4 กรณีที่พบบ่อยที่สุดได้ดังนี้ครับ

1. กรณีเปลี่ยนเจ้าบ้านเพราะซื้อ-ขายบ้านใหม่

เมื่อเราซื้อบ้านและโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว ในทางกฎหมายเราจะกลายเป็นเจ้าของบ้านทันที ซึ่งขั้นตอนต่อไปคือการเอาหนังสือสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ไปแจ้งย้ายชื่อตัวเองเข้าสู่ทะเบียนบ้านหลังใหม่ โดยในขั้นตอนนี้เราสามารถแต่งตั้งตัวเองเป็น "เจ้าบ้าน" ได้เลยครับ

2. กรณีเปลี่ยนเจ้าบ้านเมื่อเจ้าบ้านเดิมเสียชีวิต

ถ้ากรณีเจ้าบ้านเดิมเสียชีวิต ตามที่กฎหมายกำหนดจะต้องให้ผู้ครอบครองบ้านหรือทายาทดำเนินการแจ้งเปลี่ยนเจ้าบ้านในทะเบียนบ้านภายใน 15 วัน นับตั้งแต่เจ้าบ้านเดิมเสียชีวิต และถ้าไม่รีบแจ้ง อาจเกิดปัญหาในการทำธุรกรรมเกี่ยวกับทะเบียนราษฎรของคนอื่น ๆ ในบ้าน รวมทั้งการขอคัดสำเนาเอกสารสำคัญต่าง ๆ

3. กรณีเจ้าบ้านเดิมย้ายออก หรือมอบให้คนใหม่

บางครั้งเจ้าบ้านเดิมอาจต้องการย้ายไปอยู่บ้านหลังอื่น หรือบิดามารดาที่อายุมากขึ้นอยากมอบให้ลูกหลานมาเป็นเจ้าบ้านแทน เจ้าบ้านเดิมต้องไปแสดงตัวและเซ็นยินยอมเพื่อมอบตำแหน่งให้เจ้าบ้านคนใหม่ หรือทำหนังสือมอบอำนาจเพื่อให้สมาชิกคนอื่นในครอบครัวดำเนินเรื่องแทน

4. กรณีเจ้าของบ้าน ต้องการเป็นเจ้าบ้านเอง

ถ้าก่อนหน้านี้เราให้คนอื่นเป็นเจ้าบ้าน แต่ตอนนี้อยากกลับมาจัดการเอง ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่มีชื่อในโฉนด เรามีสิทธิ์อันชอบธรรมที่จะขอเปลี่ยนเจ้าบ้านในทะเบียนบ้าน ให้เป็นชื่อของตัวเองได้ครับ

เอกสารเปลี่ยนเจ้าบ้านในทะเบียนบ้าน ใช้อะไรบ้าง ?

การเตรียมเอกสารเปลี่ยนเจ้าบ้านในทะเบียนบ้าน ให้ครบถือเป็นเทคนิคสำคัญที่ทำให้ผ่านในรอบเดียวครับ โดยแบ่งตามกรณีดังนี้

เจ้าของบ้านไปดำเนินการด้วยตัวเอง

กรณีเจ้าของบ้านซึ่งมีสิทธิในการจัดการทรัพย์สิน ต้องการที่จะดำเนินการย้ายทะเบียนบ้านด้วยตัวเอง มีเอกสารดังนี้

• บัตรประชาชนของเจ้าของบ้าน (ฉบับจริง)
• เล่มทะเบียนบ้านของหลังที่จะย้ายเข้า (ฉบับจริง)
• เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน เช่น โฉนดที่ดิน หรือสัญญาซื้อขาย (ทด.13)

มีการมอบอำนาจ หรือผู้ย้ายเข้าแจ้งเอง

ถ้าจะเปลี่ยนเจ้าบ้านในทะเบียนบ้านผ่านการมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทน หรือให้ผู้ย้ายเข้าทำเรื่องเอง จะต้องเตรียมหลักฐานใบมอบอำนาจอื่น ๆ ดังนี้

• บัตรประชาชนของผู้มอบอำนาจ (ฉบับจริง)
• บัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ (ฉบับจริง)
• หนังสือมอบอำนาจจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ (กรณีเจ้าของบ้านไม่ได้ไปเอง)

แนะนำให้ดูวิธีเขียนหนังสือมอบอํานาจ ย้ายทะเบียนบ้าน เพื่อป้องกันการถูกปฏิเสธจากเจ้าหน้าที่

เจ้าบ้านเดิมเสียชีวิต

สำหรับทะเบียนบ้านที่เจ้าบ้านเดิมเกิดเสียชีวิตไปก่อน การเปลี่ยนเจ้าบ้านในทะเบียนบ้านใหม่จะต้องเตรียมเอกสารดังนี้

• ใบมรณบัตรของเจ้าบ้านคนเดิม (ฉบับจริงพร้อมสำเนา)
• หลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ของคนที่จะขึ้นเป็นเจ้าบ้านคนใหม่

การเปลี่ยนเจ้าบ้านในทะเบียนบ้านมีกี่ขั้นตอน ?

ขั้นตอนการเปลี่ยนเจ้าบ้านในทะเบียนบ้าน จะไม่ยุ่งยากและใช้เวลาไม่นานเลยครับ ถ้าเพื่อน ๆ เตรียมตัวตามลิสต์นี้ ก็ได้เล่มทะเบียนบ้านอัปเดตใหม่กลับบ้านแน่นอน

1. เตรียมเอกสาร: ตรวจเช็กเอกสารเปลี่ยนเจ้าบ้านในทะเบียนบ้าน อีกครั้งครับ โดยเฉพาะโฉนดที่ดินตัวจริงและบัตรประชาชนฉบับจริง ถ้าเอาไปไม่ครบเจ้าหน้าที่จะดำเนินการให้ไม่ได้และเสียเวลาต้องไปเตรียมใหม่
2. ติดต่อสำนักทะเบียน: เดินทางไปที่สำนักงานเขต (ถ้าอยู่ใน กทม.) หรือที่ว่าการอำเภอ หรือสำนักงานเทศบาล (ถ้าอยู่ต่างจังหวัด) ที่บ้านหลังนั้นตั้งอยู่
3. ยื่นคำร้องและกดบัตรคิว: แจ้งต่อนายทะเบียนว่าต้องการแจ้งย้ายเข้าและแต่งตั้งเจ้าบ้านใหม่ เจ้าหน้าที่จะให้บัตรคิวและแบบฟอร์มคำร้องมากรอกข้อมูลเบื้องต้นครับ
4. ตรวจสอบและบันทึก: พอถึงคิวเรา นายทะเบียนจะตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารกรรมสิทธิ์และบัตรประชาชน พร้อมทั้งพิมพ์ข้อมูลชื่อของเราลงในหน้า "เจ้าบ้าน" ในเล่มทะเบียนบ้าน จากนั้นจะบันทึกลงในระบบฐานข้อมูลราษฎรกลาง
5. เช็กความถูกต้องและรับเล่มคืน: หลังจากที่เจ้าหน้าที่คืนเล่มทะเบียนบ้าน ให้เปิดเช็กตัวสะกด ชื่อ-นามสกุล และเลขบัตรประชาชนในหน้าข้อมูลสำคัญใน ท.ร.14 ให้แน่ใจว่าไม่มีส่วนไหนผิด

เปลี่ยนเจ้าบ้านในทะเบียนบ้าน ออนไลน์ได้ไหม ?

ปัจจุบันสามารถเปลี่ยนเจ้าบ้านในทะเบียนบ้านออนไลน์ผ่านแอปพลิเคชัน ThaID หรือเว็บไซต์ BORA Web Portal ของกรมการปกครองได้ แต่ต้องเป็นการ "แจ้งย้ายที่อยู่" แบบปกติที่เจ้าบ้านเดิมกดยินยอมออนไลน์ได้เลย แต่ถ้าเป็นกรณีซับซ้อน เช่น เจ้าบ้านเสียชีวิต หรือมีเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดิน แนะนำให้ไปที่เขตหรืออำเภอเพื่อตรวจสอบเอกสารและทำเรื่องครับ

บทส่งท้าย

การเปลี่ยนเจ้าบ้านในทะเบียนบ้าน เราจำเป็นต้องเข้าใจความต่างระหว่าง "เจ้าของบ้าน" และ "เจ้าบ้าน" เงื่อนไขการรับสิทธิเป็นเจ้าบ้านในทะเบียนบ้านแต่ละฉบับ พร้อมวิธีเตรียมเอกสารให้เป๊ะตามที่น้อง “น่าอยู่” สรุปมาให้ เท่านี้เพื่อน ๆ ก็จะทำธุรกรรมเกี่ยวกับงานทะเบียนได้ง่ายขึ้นครับ

และหากเพื่อน ๆ กำลังมองหาบ้านหลังใหม่ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, คอนโดและทาวน์โฮม บนทำเลที่ถูกใจ พร้อมตอบโจทย์ทุกฟังก์ชันการใช้ชีวิต สามารถเข้ามาเลือกชมโครงการที่น่าสนใจได้ที่เว็บไซต์ “น่าอยู่” แหล่งรวมข้อมูลอสังหาฯ และสาระน่ารู้เรื่องบ้านไว้อีกมากมาย

คำถามที่พบบ่อย

1. ทะเบียนบ้านหาย ชำรุด ทำยังไงดี ?

Answer: ถ้าเกิดทะเบียนบ้านหาย ชำรุด เจ้าบ้านสามารถไปขอทำเล่มใหม่ได้ที่สำนักทะเบียนท้องถิ่นได้เลย โดยไม่ต้องไปแจ้งความ

2. อายุไม่ถึง 20 ปี เป็นเจ้าบ้านได้ไหม ?

Answer: ได้ครับ แต่ต้องมีบิดามารดาหรือผู้ปกครองเป็นผู้ยินยอมและดำเนินการแทนตามกฎหมาย

3. เป็นเจ้าบ้านในทะเบียนบ้านได้กี่หลัง ?

Answer: หนึ่งคนมีชื่อในทะเบียนบ้านได้แค่ "หลังเดียว" ครับ ถ้าต้องไปเป็นเจ้าบ้านหลังใหม่ ต้องแจ้งย้ายออกหรือแจ้งย้ายทะเบียนบ้านปลายทางก่อนครับ