บ้าน 2 ล้าน เสียค่าโอนเท่าไหร่ รวมค่าธรรมเนียมภาษี พร้อมวิธีคำนวณ

ขั้นตอนการโอนบ้านเป็นขั้นตอนที่สำคัญในการซื้อขายบ้าน เนื่องจากในวันโอนกรรมสิทธิ์ต้องมีค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อผู้ขายต้องตอบคำถามให้ได้ว่า บ้าน 2 ล้าน เสียค่าโอนเท่าไหร่ เพื่อที่จะสามารถเตรียมค่าใช้จ่ายให้พร้อมก่อนถึงวันโอน นอกจากนี้ยังส่วนอื่นๆ ที่ต้องให้ความสำคัญเช่นกันเพื่อให้การซื้อขายบ้านดำเนินไปอย่างเรียบร้อย

บทความนี้น้องน่าอยู่ได้รวบรวมข้อมูลเพื่อช่วยให้เพื่อนๆ เข้าใจว่า การซื้อขายบ้าน 1 ล้าน ค่าโอนเท่าไหร่, บ้าน 1.5 ล้าน ค่าโอนเท่าไหร่, บ้าน 2 ล้าน เสียค่าโอนเท่าไหร่ และ ค่าโอนบ้านเกิน 3 ล้านคิดเป็นเงินเท่าไหร่ มีค่าธรรมเนียมและภาษีอะไรบ้างที่ต้องรู้ ตัวอย่างการคำนวณ การเตรียมตัวและข้อควรระวังที่ต้องเช็กให้ชัวร์ก่อนโอนกรรมสิทธิ์บ้าน หากพร้อมแล้วไปกันเลยครับ

บ้าน 2 ล้าน เสียค่าโอนเท่าไหร่ มีค่าธรรมเนียมและภาษีที่ต้องรู้

สำหรับการซื้อขายบ้านนอกจากค่าบ้านที่ผู้ซื้อต้องเตรียมเงิน หรือขอสินเชื่อให้พร้อมจ่ายแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องรับผิดชอบร่วมกันในวันนัดโอนบ้าน ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งบ้าน 2 ล้าน เสียค่าโอนเท่าไหร่ มีค่าธรรมเนียมและภาษีที่ต้องรู้ ดังต่อไปนี้

ค่าธรรมเนียมโอน: ค่าโอนบ้านคิดเป็น 2% ของราคาประเมิน โดยผู้ซื้อผู้ขายจะรับผิดชอบจ่ายกันคนละครึ่ง หรือที่ตามตกลงกันไว้
ค่าจดจำนอง: ผู้ซื้อที่ขอสินเชื่อจากธนาคารเพื่อกู้ซื้อบ้านจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าจดจำนองคิดเป็น 1% ของวงเงินสินเชื่อ หากซื้อเงินสดไม่ต้องเสียค่าจดจำนอง
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ: สำหรับค่าภาษีธุรกิจเฉพาะคิดเป็น 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน ผู้ขายต้องรับผิดชอบค่าภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อขายบ้านมีการครอบครองบ้านไม่เกิน 5 ปี จะถูกยกเว้นเมื่อครอบครองบ้านเกิน 5 ปีขึ้นไป หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี
ค่าอากรแสตมป์: สำหรับค่าอากรแสตมป์คิดเป็น 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน หากผู้ขายเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ แต่ถ้าหากไม่ได้เสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะผู้ขายก็ต้องจ่ายเป็นค่าอากรแสตมป์
ค่าภาษีเงินได้: เป็นภาษีเงินได้ที่ผู้ขายบ้านจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบ ไม่ว่าจะขายบ้าน 1.5 ล้าน ค่าโอนเท่าไหร่ หรือขายบ้าน 1 ล้าน ค่าโอนเท่าไหร่ ถึงแม้จะจ่ายค่าธรรมเนียมโอนบ้านแล้วก็ตาม เพราะกฎหมายถือว่าการขายบ้านเป็นเงินได้ที่ต้องเสียภาษีแบบขั้นบันไดตามที่กรมสรรพากรกำหนด

การคำนวณภาษีเงินได้สำหรับการขายบ้านที่มิใช่มรดกค่อนข้างมีรายละเอียดที่สร้างความสับสนได้ ขอแนะนำ โปรแกรมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา การขายอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้มาโดยทางอื่น ที่มิใช่มรดก ที่จะช่วยคำนวณภาษีเงินได้ และค่าภาษีธุรกิจเฉพาะได้อย่างแม่นยำ

ตารางสรุป ค่าธรรมเนียมและภาษีที่ผู้ซื้อผู้ขายต้องจ่าย

ค่าธรรมเนียมโอนบ้านและภาษีที่ผู้ซื้อผู้ขายต้องจ่าย

มาตรการช่วยเหลือจากรัฐ

แนะนำว่าควรตรวจสอบด้วยว่าในช่วงที่มีการโอนบ้านนั้น มีมาตรการช่วยเหลือจากรัฐอยู่หรือไม่ เพื่อที่จะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านมากขึ้น ตัวอย่างเช่น มาตรการช่วยเหลือจากรัฐ ลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง เหลือ 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท มาตรการนี้มีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เปลี่ยนค่าโอนค่าจดจำนองจากหลักหมื่นเป็นหลักร้อยกันเลยนะครับ

วิธีการคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีโอนบ้าน

ในหัวข้อก่อนหน้านี้เราได้รู้จักค่าธรรมเนียมและภาษีโอนบ้านกันเรียบร้อยแล้ว หัวข้อนี้จะขอนำเสนอวิธีคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีในการโอนเพื่อหาว่า บ้าน 2 ล้าน เสียค่าโอนเท่าไหร่ พร้อมกับราคาบ้านอื่นๆ เป็นตัวอย่าง เพื่อช่วยให้เพื่อนๆ เห็นภาพมากขึ้น มีวิธีการคำนวณดังต่อไปนี้

บ้าน 1 ล้าน ค่าโอนเท่าไหร่

ตัวอย่างการคำนวณหาว่า ซื้อขายบ้าน 1 ล้าน ค่าโอนเท่าไหร่ โดยผู้ซื้อจ่ายค่าบ้านให้กับผู้ขายด้วยเงินสดไม่มีการขอสินเชื่อจากธนาคาร ผู้ขายบ้านถือครองบ้าน 2 ปี และไม่ได้ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้าน การคำนวณจะใช้ราคาซื้อขายบ้านเป็นหลัก มีวิธีการคำนวณดังนี้

สรุป

กรณีปกติ: ผู้ซื้อมีค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน 1 ล้าน ค่าโอนเท่าไหร่ คิดเป็นเงิน 10,000 บาท ผู้ขายมีค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน คิดเป็นเงิน 51,000 บาท
กรณีมาตรการช่วยเหลือจากรัฐ: ผู้ซื้อมีค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน คิดเป็นเงิน 50 บาท ผู้ขายมีค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน คิดเป็นเงิน 41,050 บาท

บ้าน 1.5 ล้าน ค่าโอนเท่าไหร่

ตัวอย่างการคำนวณซื้อขายบ้าน 1.5 ล้าน ค่าโอนเท่าไหร่ ผู้ซื้อจ่ายค่าบ้านให้กับผู้ขายด้วยสินเชื่อจากธนาคาร ผู้ขายบ้านถือครองบ้าน 2 ปี และย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี การคำนวณจะใช้ราคาซื้อขายบ้านเป็นหลัก มีวิธีการคำนวณดังนี้

สรุป

กรณีปกติ: ผู้ซื้อมีค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน 1.5 ล้าน ค่าโอนเท่าไหร่ คิดเป็นเงิน 30,000 บาท ผู้ขายมีค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน คิดเป็นเงิน 34,500 บาท
กรณีมาตรการช่วยเหลือจากรัฐ: ผู้ซื้อมีค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน คิดเป็นเงิน 225 บาท ผู้ขายมีค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน คิดเป็นเงิน 19,575 บาท

บ้าน 2 ล้าน เสียค่าโอนเท่าไหร่

ตัวอย่างการคำนวณซื้อขายบ้าน 2 ล้าน เสียค่าโอนเท่าไหร่ ผู้ซื้อจ่ายค่าบ้านให้กับผู้ขายด้วยเงินสด ผู้ขายบ้านถือครองบ้าน 6 ปี การคำนวณจะใช้ราคาซื้อขายบ้านเป็นหลัก มีวิธีการคำนวณดังนี้

สรุป

กรณีปกติ: ผู้ซื้อมีค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน 2 ล้าน เสียค่าโอนเท่าไหร่ คิดเป็นเงิน 20,000 บาท ผู้ขายมีค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน คิดเป็นเงิน 70,000 บาท
กรณีมาตรการช่วยเหลือจากรัฐ: ผู้ซื้อมีค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน คิดเป็นเงิน 100 บาท ผู้ขายมีค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน คิดเป็นเงิน 50,100 บาท

ค่าโอนบ้านเกิน 3 ล้านคิดเป็นเงินเท่าไหร่

ตัวอย่างการคำนวณซื้อขายบ้าน 4 ล้านบาทมีค่าโอนบ้านเกิน 3 ล้านคิดเป็นเงินเท่าไหร่ ผู้ซื้อจ่ายค่าบ้านให้กับผู้ขายด้วยสินเชื่อจากธนาคาร ผู้ขายบ้านถือครองบ้าน 1 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน การคำนวณจะใช้ราคาซื้อขายบ้านเป็นหลัก มีวิธีการคำนวณดังนี้

สรุป

กรณีปกติ: ผู้ซื้อมีค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน 4 ล้าน คิดเป็นเงิน 80,000 บาท ผู้ขายมีค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน คิดเป็นเงิน 189,000 บาท
กรณีมาตรการช่วยเหลือจากรัฐ: ผู้ซื้อมีค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน คิดเป็นเงิน 600 บาท ผู้ขายมีค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน คิดเป็นเงิน 149,200 บาท

การเตรียมตัวในการโอนบ้าน

เราทราบกันไปแล้วว่าการซื้อขายบ้าน 2 ล้าน เสียค่าโอนเท่าไหร่ มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ซึ่งทั้งหมดจะเป็นข้อมูลเบื้องต้นเท่านั้น บ้านแต่ละหลังมีรายละเอียดและค่าใช้จ่ายในการโอนที่อาจจะไม่เหมือนกัน ดังนั้นควรมีการเตรียมตัวให้พร้อมก่อนโอนบ้าน มีขอแนะนำดังต่อไปนี้

ตรวจสอบบ้าน: ก่อนที่จะนัดโอนกรรมสิทธิ์ผู้ซื้อควรตรวจสอบบ้านให้เรียบร้อยก่อน สำหรับบ้านใหม่ควรตรวจรับบ้านให้เรียบร้อยก่อนถึงวันโอน ส่วนบ้านมือสองควรตรวจสอบบ้านเช่นกันเพื่อต่อรองให้เจ้าของบ้านเก่าช่วยซ่อมแซมให้เรียบร้อยก่อนโอนบ้าน
เตรียมเอกสาร: การโอนบ้านใช้เอกสารหลายอย่าง และเงื่อนไขสำคัญของมาตรการช่วยเหลือจากรัฐต้องโอนพร้อมจดจำนองในคราวเดียวกัน ดังนั้นการเตรียมพร้อมเอกสารให้เรียบร้อยก่อนถึงวันโอนจึงสำคัญมาก จึงควรเตรียมให้พร้อมก่อนถึงวันโอน สามารถศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมติดตามอ่านกันต่อได้ที่ ค่าใช้จ่ายและเอกสารที่ควรเตรียมให้พร้อม ก่อนไปโอนกรรมสิทธิ์ รู้ไว้จะได้ไม่พลาด!!
ตรวจสอบค่าใช้จ่าย: ค่าธรรมเนียมและภาษีโอนบ้านที่น้องน่าอยู่ได้นำมาแนะนำนั้นเป็นข้อมูลเบื้องต้นเท่านั้น หากขอสินเชื่อบ้านจากธนาคารต่างๆ อาจจะมีค่าธรรมเนียมนอกเหนือจากนี้ แนะนำว่าควรตรวจสอบค่าใช้จ่ายต่างๆ จากโครงการบ้าน/เจ้าของบ้าน หรือธนาคารให้เรียบร้อย เพื่อให้แน่ใจว่าได้รับข้อมูลถูกต้องไม่ตกหล่น
เตรียมค่าใช้จ่าย: เตรียมพร้อมด้วยการคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีโอนบ้านเบื้องต้นตามที่ได้นำเสนอในหัวข้อก่อนหน้านี้ กรณีขอสินเชื่อจากธนาคารต่างๆ ควรศึกษาเพิ่มเติมว่า โปรโมชันที่เลือกขอสินเชื่อมีฟรีค่าโอน-ค่าจดจำนอง หรือมีสิทธิ์รับมาตรการช่วยเหลือของรัฐหรือไม่ เพื่อที่จะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านได้อีก และจะได้เตรียมค่าใช้จ่ายให้เพียงพอ

ข้อควรระวังในการโอนบ้าน

การซื้อขายบ้านในเมืองไทยเป็นธุรกิจที่ได้รับความนิยมสูงจากนักลงทุนชาวไทยทั้งมือใหม่และมือเก๋า บางครั้งก็อาจเกิดข้อผิดพลาดได้หากผู้ซื้อตรวจสอบข้อมูลบ้านที่ต้องการซื้อไม่ละเอียดพอ ดูแค่ว่าบ้าน 2 ล้าน เสียค่าโอนเท่าไหร่เท่านั้นไม่ดูลึกลงไปถึงเอกสารต่างๆ ด้วยความเชื่อใจที่มีต่อผู้ขาย ส่งผลให้เกิดปัญหาในการโอนกรรมสิทธิ์บ้านได้ ขอแนะนำข้อควรระวังที่พบบ่อยดังต่อไปนี้

ชื่อในโฉนดบ้านไม่ตรงกับชื่อผู้ขาย: เมื่อถึงวันโอนบ้านมีหลายคนไม่สามารถโอนบ้านได้ เนื่องจากชื่อผู้ขายบ้านกับชื่อในโฉนดบ้านไม่ตรงกัน หรือมีเจ้าของมากกว่า 1 คน ดังนั้น ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อบ้านควรตรวจสอบให้แน่ใจก่อนว่า ชื่อผู้ขายตรงกับชื่อเจ้าของโฉนด หรือว่ามีเจ้าของมากกว่า 1 คนหรือไม่ เพื่อเตรียมพร้อมก่อนโอนบ้าน
โฉนดบ้านไม่ถูกต้องตามกฎหมาย: ผู้ซื้อควรตรวจสอบโฉนดบ้านให้เรียบร้อย โดยเฉพาะบ้านที่มีราคาถูกมากๆ อาจจะเป็นบ้านที่อยู่ในพื้นที่ห้ามซื้อขาย เช่น ที่ดินที่อยู่ในป่าสงวน อุทยานแห่งชาติ หรือที่ราชพัสดุ รวมไปถึงการตรวจสอบที่ตั้งของที่ดิน เลขที่โฉนด ขนาดพื้นที่ เลขที่บ้าน และอื่นๆ ว่าถูกต้องหรือไม่ตามคำโฆษณาของผู้ขายหรือไม่ เพื่อความรวดเร็วในวันโอนกรรมสิทธิ์
บ้านติดจำนอง: หากเลือกซื้อบ้านมือหนึ่งก็จะไม่มีปัญหาเรื่องบ้านติดจำนอง แต่ถ้าซื้อบ้านมือสองก็มีโอกาสสูงที่จะเจอบ้านติดจำนองได้ ซึ่งต้องตรวจสอบให้แน่ชัดและให้ผู้จดจำนองดำเนินการเคลียร์หนี้เก่าให้เรียบร้อยก่อน เพื่อจะไม่มีปัญหาในวันโอนกรรมสิทธิ์
ตรวจรับบ้านหลังโอนบ้าน: ผู้ซื้อบ้านโครงการใหม่มักจะวางใจทางโครงการ เลือกที่จะโอนบ้านก่อนที่จะตรวจรับบ้านแล้วมาพบปัญหาบ้านไม่เรียบร้อยในภายหลัง เช่น งานผนัง ระบบน้ำ ระบบไฟฟ้า มีปัญหาทำให้ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมเอง ส่งผลเสียต่อสุขภาพการเงินและสุขภาพจิต ดังนั้น ควรตรวจสอบบ้านให้เรียบร้อยก่อนทำการโอนกรรมสิทธิ์บ้าน

บทสรุป

จบไปแล้วการเรียนรู้ว่าการซื้อขายบ้าน 2 ล้าน เสียค่าโอนเท่าไหร่ พร้อมวิธีการคำนวณค่าโอนแบบปกติกับแบบมีมาตรการช่วยเหลือจากรัฐ หวังว่าจะเป็นประโยชน์กับสำหรับผู้ที่กำลังวางแผนซื้อขายบ้านไม่มากก็น้อยนะครับ

สำหรับใครที่กำลังมองหาซื้อบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮมและคอนโดอยู่ สามารถเข้ามาเลือกชมบ้านขอนแก่น ทาวน์โฮม ขอนแก่นและคอนโดขอนแก่นได้ที่เว็บไซต์น่าอยู่ และยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับบ้านที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้อ่านกันอีกด้วยครับ

บทความแนะนำ

- ภาษีอสังหาต้องรู้ก่อนซื้อขายลงทุน พร้อมเทคนิคลดหย่อนภาษี

- เคาะราคาขายอสังหายังไงให้ปัง บวกกลยุทธ์ปิดการขายไว ไม่ขาดทุน

- สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร สิ่งสำคัญที่คนซื้อบ้านต้องรู้ !

แหล่งข้อมูลอ้างอิง

- ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์

- โปรแกรมคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์

ติดตาม "ขอนแก่นน่าอยู่" เพื่อไปหาบ้านมือ 1, หาคอนโด, บ้านมือ 2, ที่ดินและหาเช่า/ กดหอพักทั่วเมืองขอนแก่นได้ที่สามารถพบได้ที่นี่