ตัวอย่างสัญญาจ้างสร้างบ้าน ต้องมีอะไรบ้าง? เช็กให้ครบก่อนเซ็นสัญญา

การสร้างบ้านหนึ่งหลังมีทั้งค่าใช้จ่าย ระยะเวลา และรายละเอียดของงานก่อสร้างที่ต้องตกลงกันหลายเรื่อง สำหรับใครที่กำลังสงสัยว่า สัญญาจ้างสร้างบ้าน มีอะไรบ้าง โดยทั่วไปควรครอบคลุมตั้งแต่ขอบเขตงาน ราคา ระยะเวลาก่อสร้าง การแบ่งงวดชำระเงิน ไปจนถึงความรับผิดชอบของทั้งเจ้าของบ้านและผู้รับเหมา เพื่อให้สามารถตรวจสอบข้อตกลงร่วมกันได้อย่างชัดเจน

ก่อนเซ็นสัญญา เจ้าของบ้านไม่ควรพิจารณาเพียงราคาก่อสร้าง แต่ควรตรวจสอบแบบบ้าน รายการวัสดุ BOQ งวดงาน ระยะเวลาส่งมอบ และเงื่อนไขการรับประกันให้ครบถ้วน ดังนั้น หากต้องการรู้ว่า สัญญาจ้างสร้างบ้าน มีอะไรบ้าง และมีจุดไหนที่ต้องระวัง บทความนี้จะพาไปดูรายละเอียดสำคัญ พร้อมแนวทางตรวจสอบก่อนเซ็นสัญญา เพื่อช่วยลดความเสี่ยงจากงานไม่ตรงแบบ งานล่าช้า หรือปัญหาผู้รับเหมาทิ้งงานในภายหลัง

สัญญาจ้างสร้างบ้าน คืออะไร?

สัญญาจ้างสร้างบ้าน คือ ข้อตกลงระหว่างผู้ว่าจ้างหรือเจ้าของบ้านกับผู้รับจ้าง เช่น ผู้รับเหมา หรือบริษัทรับสร้างบ้าน เพื่อกำหนดรายละเอียดเกี่ยวกับการก่อสร้างบ้าน ตั้งแต่ลักษณะและขอบเขตงาน ราคาค่าก่อสร้าง วัสดุที่ใช้ ระยะเวลาทำงาน การชำระเงิน ไปจนถึงการส่งมอบและรับประกันผลงาน

สัญญาจึงไม่ได้มีหน้าที่เพียงระบุว่า “สร้างบ้านราคาเท่าไร” แต่ควรทำให้ทั้งสองฝ่ายเข้าใจตรงกันว่า ต้องสร้างอะไร ใช้วัสดุแบบไหน ราคาเท่าไร เสร็จเมื่อไร และหากเกิดปัญหาจะรับผิดชอบอย่างไร โดย สคบ. ระบุว่าในการรับสร้างบ้านใหม่ทั้งหลัง ควรมีแบบแปลนและ BOQ ประกอบสัญญา รวมถึงกำหนดงวดงาน งวดเงิน การรับประกัน และค่าปรับกรณีล่าช้าอย่างชัดเจน

อ้างอิงจาก : https://www.ocpb.go.th/news_view_en.php?nid=17828

สัญญาจ้างสร้างบ้านกับ BOQ ต่างกันอย่างไร?

สัญญาจ้างสร้างบ้านและ BOQ เป็นเอกสารที่เกี่ยวข้องกัน แต่มีหน้าที่แตกต่างกัน โดย สัญญาจ้างสร้างบ้าน เน้นข้อตกลงและสิทธิหน้าที่ระหว่างผู้ว่าจ้างกับผู้รับจ้าง ส่วน BOQ (Bill of Quantities) ใช้แจกแจงรายละเอียดปริมาณงาน วัสดุ และราคาที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง

ตัวอย่างสัญญาจ้างสร้างบ้าน ต้องมีรายละเอียดอะไรบ้าง?

ตัวอย่างสัญญาจ้างสร้างบ้านแต่ละฉบับอาจมีรายละเอียดแตกต่างกันตามประเภทและขนาดของงาน แต่หัวข้อสำคัญควรครอบคลุมตั้งแต่ข้อมูลคู่สัญญาไปจนถึงการรับประกันหลังส่งมอบบ้าน เพื่อให้สามารถตรวจสอบข้อตกลงได้ตลอดการก่อสร้าง

1. ข้อมูลของผู้ว่าจ้างและผู้รับจ้าง

ควรระบุชื่อ นามสกุล หรือชื่อนิติบุคคล ที่อยู่ และข้อมูลที่จำเป็นสำหรับระบุตัวคู่สัญญาอย่างชัดเจน หากเป็นบริษัทควรตรวจสอบว่าชื่อบริษัทและผู้มีอำนาจลงนามตรงกับเอกสารของบริษัทหรือไม่

2. รายละเอียดบ้านและสถานที่ก่อสร้าง

ระบุสถานที่ก่อสร้าง ประเภทอาคาร จำนวนชั้น พื้นที่ใช้สอยโดยประมาณ รวมถึงข้อมูลอื่นที่ทำให้ทราบได้ชัดว่าสัญญาฉบับดังกล่าวครอบคลุมงานก่อสร้างใด

3. แบบบ้านและขอบเขตงานก่อสร้าง

ควรระบุว่าแบบก่อสร้างฉบับใดเป็นแบบที่ใช้ตามสัญญา พร้อมกำหนดขอบเขตงานให้ชัดว่าอะไรอยู่หรือไม่อยู่ในราคาว่าจ้าง เช่น งานโครงสร้าง งานสถาปัตยกรรม ระบบไฟฟ้า ระบบประปา สุขาภิบาล หรืองานภายนอกบ้าน

4. รายละเอียดวัสดุและ BOQ

รายละเอียดวัสดุควรตรวจสอบได้ ไม่ควรระบุเพียงคำกว้าง ๆ เช่น “วัสดุมาตรฐาน” โดยไม่มีรายละเอียดเพิ่มเติม หากมีการกำหนดยี่ห้อ รุ่น ขนาด หรือมาตรฐานไว้ ควรบันทึกไว้ในเอกสารที่เป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลง พร้อมแนบ BOQ และแบบแปลนประกอบสัญญา สคบ. ระบุว่าเอกสารเหล่านี้เป็นสาระสำคัญของสัญญารับสร้างบ้าน

5. ราคาค่าก่อสร้าง

ระบุมูลค่าการก่อสร้างให้ชัดเจน รวมถึงเงื่อนไขว่าราคาดังกล่าวครอบคลุมค่าใช้จ่ายใดบ้าง และกรณีใดที่อาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เพื่อป้องกันข้อโต้แย้งเรื่องค่าใช้จ่ายระหว่างก่อสร้าง

6. งวดงานและการชำระเงิน

ควรกำหนดว่าการก่อสร้างแบ่งออกเป็นกี่งวด แต่ละงวดต้องทำงานอะไรให้เสร็จ และผู้ว่าจ้างต้องชำระเงินจำนวนเท่าไร โดย งวดเงินควรสัมพันธ์กับความคืบหน้าของงานจริง ไม่ควรจ่ายเงินล่วงหน้าเป็นจำนวนมากเมื่อเนื้องานยังไม่ถึงสัดส่วนดังกล่าว ซึ่งเป็นประเด็นที่ สคบ. เตือนผู้บริโภคโดยตรง

7. วันเริ่มก่อสร้างและกำหนดส่งมอบ

ระบุวันที่เริ่มงาน ระยะเวลาก่อสร้าง และวันที่คาดว่าจะแล้วเสร็จให้ชัด รวมถึงเงื่อนไขกรณีมีเหตุที่ทำให้ต้องขยายระยะเวลาก่อสร้าง เพื่อให้ทั้งสองฝ่ายมีหลักเกณฑ์เดียวกันในการพิจารณาว่างานล่าช้าหรือไม่

8. การเพิ่ม ลด หรือเปลี่ยนแปลงงาน

ระหว่างสร้างบ้านอาจมีการเปลี่ยนวัสดุ เพิ่มพื้นที่ หรือปรับแบบ จึงควรกำหนดขั้นตอนการเปลี่ยนแปลงงาน เช่น ต้องได้รับความยินยอมจากใคร มีค่าใช้จ่ายเพิ่มหรือลดเท่าไร และส่งผลต่อกำหนดส่งมอบหรือไม่ โดยควรจัดทำเป็นลายลักษณ์อักษรทุกครั้ง

9. การตรวจรับและส่งมอบบ้าน

กำหนดวิธีตรวจรับงานแต่ละงวดและการตรวจรับบ้านก่อนส่งมอบ หากพบงานชำรุด งานไม่ตรงแบบ หรือวัสดุไม่ตรงตามที่ตกลง ควรมีขั้นตอนให้ผู้รับจ้างแก้ไขก่อนตรวจรับงานอย่างชัดเจน

10. การรับประกันหลังส่งมอบ

ควรระบุว่างานส่วนใดรับประกันนานเท่าไร และเมื่อพบปัญหาต้องแจ้งหรือดำเนินการแก้ไขอย่างไร โดยตามข้อมูลของ สคบ. สำหรับสัญญารับสร้างบ้านตามหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง มีการกำหนดระยะเวลารับประกันโครงสร้างไม่น้อยกว่า 5 ปี และส่วนควบอื่นไม่น้อยกว่า 1 ปี

11. ค่าปรับกรณีก่อสร้างล่าช้า

สัญญาควรกำหนดเงื่อนไขกรณีผู้รับจ้างส่งมอบงานเกินกำหนด รวมถึงวิธีคำนวณค่าปรับเป็นรายวันให้ชัดเจน เพื่อให้สามารถตรวจสอบได้หากเกิดความล่าช้า โดย สคบ. ระบุว่าการกำหนดค่าปรับกรณีงานล่าช้าเป็นหนึ่งในสาระสำคัญของสัญญารับสร้างบ้าน

12. การผิดสัญญาและการบอกเลิกสัญญา

ควรระบุว่าเหตุการณ์ใดถือเป็นการผิดสัญญา เช่น ไม่ดำเนินงานตามกำหนด ทิ้งงาน หรือไม่ชำระเงินตามข้อตกลง รวมถึงขั้นตอนการแจ้ง การแก้ไข และเงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาของแต่ละฝ่าย

ก่อนเซ็นสัญญาจ้างสร้างบ้าน ต้องเช็กอะไรบ้าง?

ก่อนลงลายมือชื่อ เจ้าของบ้านควรอ่านสัญญาทั้งฉบับและตรวจสอบเอกสารแนบทุกหน้าอย่างละเอียด เพราะรายละเอียดเล็ก ๆ อาจส่งผลต่อค่าใช้จ่ายและการแก้ปัญหาในภายหลัง อีกทั้ง สคบ. แนะนำให้ผู้บริโภคไม่ควรชำระเงินล่วงหน้าทั้งหมด เพราะสัญญาและหลักฐานการจ่ายเงินจะเป็นหลักฐานสำคัญหากเกิดข้อพิพาทภายหลัง

โดยเฉพาะประเด็นต่อไปนี้

1. ข้อมูลคู่สัญญาต้องถูกต้อง ตรวจชื่อผู้รับเหมา บริษัท ที่อยู่ และผู้มีอำนาจลงนาม
2. แบบบ้านต้องตรงกับที่ตกลง ตรวจแบบก่อสร้างและรายละเอียดพื้นที่ก่อนนำมาแนบท้ายสัญญา
3. BOQ และวัสดุต้องชัดเจน เช็กชนิด ปริมาณ และรายละเอียดของวัสดุให้ตรงกับที่ตกลงกัน
4. ราคาต้องระบุขอบเขตให้ครบ ตรวจว่ามีค่าใช้จ่ายใดที่ไม่รวมอยู่ในราคาหรืออาจเรียกเก็บเพิ่ม
5. งวดเงินต้องสัมพันธ์กับงวดงาน ควรตรวจความคืบหน้าก่อนชำระเงินแต่ละงวด
6. มีวันเริ่มและวันส่งมอบชัดเจน พร้อมเงื่อนไขกรณีต้องขยายเวลา
7. ตรวจเงื่อนไขค่าปรับ โดยเฉพาะกรณีส่งมอบบ้านล่าช้ากว่าที่กำหนด
8. ตรวจเงื่อนไขรับประกัน ว่าครอบคลุมงานส่วนใดและมีระยะเวลาเท่าไร
9. ข้อตกลงเพิ่มเติมควรทำเป็นลายลักษณ์อักษร ไม่ควรพึ่งคำรับรองด้วยวาจาเพียงอย่างเดียว
10. เก็บเอกสารและหลักฐานการจ่ายเงินทุกครั้ง เช่น สัญญา BOQ ใบเสร็จ หลักฐานโอนเงิน และเอกสารการเพิ่ม-ลดงาน

จุดที่ควรระวังในสัญญาจ้างสร้างบ้าน มีอะไรบ้าง?

นอกจากการตรวจสอบรายละเอียดในสัญญาให้ครบถ้วนแล้ว เจ้าของบ้านควรสังเกตสัญญาณเตือนที่อาจเพิ่มความเสี่ยงต่อค่าใช้จ่าย งานล่าช้า หรือข้อพิพาทในภายหลัง โดยเฉพาะเงื่อนไขที่ทำให้เจ้าของบ้านเสียเปรียบหรือเปิดช่องให้ตีความได้หลายแบบ เช่น

• ราคาก่อสร้างถูกผิดปกติ แต่ไม่แจกแจงรายละเอียดวัสดุ หากเสนอราคาต่ำกว่าท้องตลาดมาก แต่ไม่มี BOQ หรือไม่ระบุยี่ห้อ รุ่น คุณภาพ และปริมาณวัสดุอย่างชัดเจน อาจทำให้เกิดการลดสเปกหรือเรียกเก็บค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมระหว่างก่อสร้างได้
• สัญญาเปิดให้ผู้รับเหมาปรับเปลี่ยนวัสดุได้ฝ่ายเดียว ควรระวังข้อความที่อนุญาตให้เปลี่ยนชนิดหรือคุณภาพวัสดุโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของบ้าน เพราะวัสดุที่นำมาใช้จริงอาจแตกต่างจากที่ตกลงไว้
• งวดสุดท้ายเหลือเงินน้อยเกินไป หากมีการเรียกเก็บเงินเกือบทั้งหมดตั้งแต่ช่วงต้นหรือก่อนงานเสร็จ เจ้าของบ้านอาจมีอำนาจต่อรองน้อยลงเมื่อพบงานที่ยังไม่เรียบร้อย จึงควรพิจารณาสัดส่วนการจ่ายเงินแต่ละงวดให้สัมพันธ์กับความคืบหน้าของงาน
• ไม่มีเงื่อนไขกรณีผู้รับเหมาหยุดงานหรือทิ้งงาน สัญญาควรกำหนดแนวทางรับมือหากผู้รับเหมาหยุดก่อสร้างเป็นเวลานานโดยไม่มีเหตุผล ไม่เข้าหน้างาน หรือไม่สามารถดำเนินงานต่อได้ รวมถึงสิทธิของเจ้าของบ้านในการบอกเลิกสัญญาและดำเนินการต่อกับผู้รับเหมารายอื่น
• ไม่มีขั้นตอนจัดการ Defect หรืองานที่ต้องแก้ไข ควรระบุให้ชัดว่าหากตรวจพบงานชำรุด งานไม่ตรงแบบ หรืองานไม่ได้มาตรฐาน ผู้รับเหมาจะต้องแก้ไขภายในระยะเวลาเท่าใด และมีขั้นตอนตรวจรับงานหลังแก้ไขอย่างไร
• ตกลงเปลี่ยนแบบหรือวัสดุด้วยวาจา การเปลี่ยนแบบ เพิ่มงาน ลดงาน หรือเปลี่ยนวัสดุโดยไม่มีเอกสารยืนยัน อาจทำให้เกิดข้อโต้แย้งเรื่องราคาและขอบเขตงานภายหลัง ทุกการเปลี่ยนแปลงจึงควรทำเป็นลายลักษณ์อักษรและได้รับการยอมรับจากทั้งสองฝ่าย
• ไม่ระบุผู้รับผิดชอบค่าน้ำ ค่าไฟ และงานเตรียมพื้นที่ ค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจไม่ได้รวมอยู่ในราคาสร้างบ้านเสมอไป จึงควรระบุให้ชัดว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบ เช่น ค่าไฟและค่าน้ำระหว่างก่อสร้าง การปรับพื้นที่ การรื้อถอน หรือการขนย้ายวัสดุและเศษก่อสร้าง
• ไม่กำหนดวิธีจัดการงานนอก BOQ หากระหว่างก่อสร้างจำเป็นต้องมีงานเพิ่มเติมที่ไม่ได้อยู่ใน BOQ ควรกำหนดไว้ล่วงหน้าว่าต้องเสนอราคาและได้รับความยินยอมจากเจ้าของบ้านก่อนเริ่มงาน เพื่อป้องกันการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมโดยที่เจ้าของบ้านไม่ได้อนุมัติ

หากพบเงื่อนไขลักษณะเหล่านี้ ไม่ควรรีบเซ็นสัญญาทันที แต่ควรสอบถามให้ชัดเจนและแก้ไขข้อความในสัญญาให้ครอบคลุมก่อนเซ็น โดยเฉพาะเรื่อง ขอบเขตงาน การเปลี่ยนวัสดุ การจ่ายเงิน งานเพิ่มเติม และความรับผิดชอบเมื่อเกิดปัญหา ซึ่งเป็นประเด็นที่อาจส่งผลต่อทั้งงบประมาณและระยะเวลาก่อสร้างบ้าน

หากผู้รับเหมาสร้างบ้านไม่เสร็จตามสัญญา ทำอย่างไรได้บ้าง?

หากผู้รับเหมาทำงานล่าช้า หยุดก่อสร้าง หรือไม่สามารถสร้างบ้านให้เสร็จตามกำหนด เจ้าของบ้านควรตรวจสอบสัญญาและรวบรวมหลักฐานก่อนดำเนินการ โดยสามารถเริ่มต้นได้ดังนี้

• ตรวจสอบสัญญาและกำหนดส่งมอบ ดูว่างานล่าช้ากว่ากำหนดหรือเข้าเงื่อนไขผิดสัญญาที่ระบุไว้หรือไม่
• ตรวจสอบความคืบหน้าและยอดเงินที่จ่ายไป เปรียบเทียบงานที่ทำเสร็จกับงวดงานและงวดเงินตามสัญญา
• รวบรวมหลักฐานที่เกี่ยวข้อง เช่น สัญญา BOQ แบบก่อสร้าง ใบเสร็จ หลักฐานโอนเงิน ภาพถ่ายหน้างาน และข้อความสนทนา
• แจ้งผู้รับเหมาเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุปัญหาและขอให้ดำเนินงานหรือแก้ไขภายในระยะเวลาที่เหมาะสม พร้อมเก็บหลักฐานการติดต่อ
• ตรวจสอบเงื่อนไขค่าปรับ หากสัญญากำหนดค่าปรับกรณีส่งมอบล่าช้า ควรพิจารณาดำเนินการตามเงื่อนไขที่ตกลงไว้
• พิจารณาเงื่อนไขการบอกเลิกสัญญา หากผู้รับเหมาผิดสัญญาหรือทิ้งงาน ควรตรวจสอบสิทธิและขั้นตอนที่ระบุในสัญญาก่อนดำเนินการ
• ร้องเรียนหรือขอคำปรึกษาทางกฎหมาย หากเจรจาไม่ได้ข้อยุติ สามารถติดต่อหน่วยงานคุ้มครองผู้บริโภค หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายเพื่อพิจารณาแนวทางที่เหมาะสมกับกรณีนั้น

สรุป ตัวอย่างสัญญาจ้างสร้างบ้านที่ดี ต้องมีอะไรบ้าง

ตัวอย่างสัญญาจ้างสร้างบ้านที่ดีควรระบุรายละเอียดให้ครบตั้งแต่แบบบ้าน ขอบเขตงาน BOQ วัสดุที่ใช้ ราคาก่อสร้าง งวดงาน ระยะเวลา การส่งมอบ การรับประกัน ไปจนถึงเงื่อนไขกรณีผิดสัญญา เพื่อให้เจ้าของบ้านและผู้รับเหมามีข้อตกลงที่ชัดเจนและสามารถใช้ตรวจสอบระหว่างการก่อสร้างได้

สำหรับใครที่กำลังมองหาผู้ให้บริการรับสร้างบ้านขอนแก่น หรือกำลังเปรียบเทียบบริษัทรับสร้างบ้าน ก่อนตัดสินใจ นอกจากดูผลงาน ราคา และแบบบ้านแล้ว ควรตรวจสอบรายละเอียดสัญญาและเงื่อนไขการให้บริการควบคู่กัน เพื่อช่วยให้วางแผนสร้างบ้านได้รอบคอบตั้งแต่ก่อนเริ่มงานจนถึงวันส่งมอบบ้าน

FAQ 

1. สัญญาจ้างสร้างบ้านจำเป็นต้องมีพยานหรือไม่?

โดยทั่วไป การมีพยานไม่ใช่องค์ประกอบที่ทำให้สัญญาจ้างสร้างบ้านเกิดขึ้นเสมอไป แต่การมีพยานลงลายมือชื่อสามารถช่วยยืนยันว่าคู่สัญญาได้ลงนามในเอกสารดังกล่าว หากเกิดข้อพิพาทภายหลัง

2.สัญญาจ้างสร้างบ้านต้องติดอากรแสตมป์หรือไม่?

โดยทั่วไปสัญญาจ้างก่อสร้างที่เข้าลักษณะ สัญญาจ้างทำของ อยู่ในบังคับอากรแสตมป์ อัตรา 1 บาทต่อสินจ้างทุก 1,000 บาทหรือเศษของ 1,000 บาท โดยผู้รับจ้างเป็นผู้มีหน้าที่เสียอากร ทั้งนี้ วิธีชำระอากรอาจแตกต่างกันตามมูลค่าสัญญาและเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

3. BOQ ควรแนบกับสัญญาจ้างสร้างบ้านหรือไม่?

ควรแนบ โดยเฉพาะการรับสร้างบ้านใหม่ทั้งหลัง เพราะ BOQ ช่วยระบุปริมาณวัสดุ ราคา และรายละเอียดงานให้ตรวจสอบได้ชัดเจน และ สคบ. ระบุให้มีแบบแปลนและ BOQ แนบท้ายสัญญา

4. ผู้รับเหมาทำงานล่าช้าสามารถเรียกค่าปรับได้หรือไม่?

สามารถดำเนินการตามเงื่อนไขค่าปรับในสัญญาได้ หากเข้าเงื่อนไขที่กำหนด โดยสัญญารับสร้างบ้านควรกำหนดค่าปรับกรณีงานล่าช้าเป็นรายวันไว้อย่างชัดเจน

ติดตาม "ขอนแก่นน่าอยู่" เพื่อไปหาบ้านมือ 1, หาคอนโด, บ้านมือ 2, ที่ดินและหาเช่า/ กดหอพักทั่วเมืองขอนแก่นได้ที่สามารถพบได้ที่นี่

• เว็บไซต์ : NaYoo.co (ไม่มี m)
• Facebook : ขอนแก่นน่าอยู่
• ยูทูป : https://www.youtube.com/c/khonkaennayoo