พูดถึงผังเมือง เรานึกถึงอะไร แผนที่หรือว่าแปลนที่ดิน หรืออะไร หลายคนอาจไม่เข้าใจเรื่องเกี่ยวกับผังเมือง มีความสงสัยว่ามันคืออะไรกันแน่ ที่จริงแล้วผังเมืองก็คือ การที่พื้นที่ของเมือง ถูกจัดวาง ดำเนินการ ให้เป็นผังเมืองรวม หรือเฉพาะพื้นที่ ที่กำลังมีแผนถูกพัฒนาเมืองในอนาคตทุกด้าน เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดกับเมืองนั้น ๆ อย่างเช่น เมืองระยอง ที่ถูกตั้งให้เป็นผังเมืองเขตพัฒนาพิเศษหรือ EEC ซึ่ง EEC มีความสำคัญต่อการพัฒนาเมืองหลายจังหวัดมาก ส่วนใหญ่เป็นเมืองเศรษฐกิจ และแหล่งท่องเที่ยว EEC ถูกใช้ในการพัฒนามาหลายปีแล้ว เมืองระยอง และที่ดินระยองก็เช่นกัน ซึ่งมีแผนพัฒนาตามระบบ EEC อย่างต่อเนื่อง
เราจะมาศึกษาแนวทางของผังเมืองพิเศษ EEC ของที่ดินระยองกัน ว่ามีผลกระทบหรือให้ประโยชน์อะไรกับชาวระยองบ้าง
- ผังเมือง คืออะไร?
- ผังเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกจังหวัดระยอง EEC
- กลุ่มที่ 1 พื้นที่พัฒนาเมืองและชุมชน
- กลุ่มที่ 2 พื้นที่พัฒนาอุตสาหกรรม
- กลุ่มที่ 3 พื้นที่พัฒนาเกษตรกรรม
- กลุ่มที่ 4 พื้นที่อนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
- วัตถุประสงค์ของผังเมือง EEC
- ตรวจสอบการใช้ประโยชน์ได้ที่ไหน?
ผังเมือง คืออะไร?
อย่างที่ทราบไปข้างต้นคร่าว ๆ ผังเมือง จัดว่าเป็น พื้นที่ของเมืองที่ถูกจัดวาง ดำเนินการ ให้ถูกพัฒนาในอนาคต ไม่ว่าจะเป็นผังเมืองรวม ผังเมืองเฉพาะในบริเวณเมือง หรือส่วนที่เกี่ยวข้องและชนบท การกำหนดแนวทางเหล่านี้ มีความสำคัญมาก เพราะเป็นการจัดผังให้เกิดความสวยงาม เป็นระเบียบเรียบร้อยของเมือง สามารถใช้ประโยชน์ทางทรัพย์สินที่ดิน และคำนึงถึงความปลอดภัย สวัสดิภาพ สังคม สิ่งแวดล้อม รวมถึงการรักษา บูรณะสถานที่ต่าง ๆ ของเมืองที่มีคุณค่าทางประวัตศาสตร์ ศิลปะ วัฒนธรรม สถาปัตยกรรม โบราณคดี เป็นแนวทางที่ทำให้เกิดการพัฒนาเศรษฐกิจของเมืองด้วย
ผังเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกจังหวัดระยอง EEC
ปัจจุบันเมืองระยอง เป็นส่วนหนึ่งของผังเขตพัฒนาพิเศษภาพตะวันวันออก หรือ EEC และได้มีแผนผังการใช้ประโยชน์ในที่ดินระยอง EEC โดยจะมีการส่งเสริม การพัฒนาเศรษฐกิจที่ทันสมัย เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม เพิ่มเทคโนโลยีที่สะดวกสบายขึ้นในเมือง เพิ่มศักยภาพโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภคให้เชื่อมโยงอย่างเป็นระบบสมบูรณ์ เพื่อชีวิตความเป็นอยู่ที่ดีขึ้นของชาวเมืองระยอง ตามแผนระบบ EEC ซึ่งจะพัฒนาให้ผังเมืองที่ดินระยอง ให้กลายเป็นเมืองน่าอยู่ขึ้นด้วย
สำหรับส่วนได้ส่วนเสียในการพัฒนาผังเมืองระยองตามระบบ EEC จะมีส่วนได้มากกว่าส่วนเสีย เพราะแน่นอน การพัฒนาเมือง หากสามารถทำได้สำเร็จ เมืองระยองจะได้รับประโยชน์ที่หลากหลาย รวมถึงที่ดินระยอง ที่จะมีประโยชน์ในการพัฒนาด้านเทคโนโลยี สาธารณูปโภค โครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งมันจะช่วยพัฒนาความเป็นอยู่แบบใหม่ ให้ชาวเมืองระยอง มีความทันสมัยเทียบเท่ากับระดับสากล แต่สิ่งที่ชาวระยอง อาจจะกังวลอยู่ ส่วนที่คิดว่า จะเสียไปจากการพัฒนาเมือง คือ อาจจะสูญเสียความเป็นวัฒนธรรมดั้งเดิมของชาวเมืองระยอง ทั้งนี้ แม้เมืองระยองจะถูกพัฒนาให้เป็นเมืองแห่งอนาคตขึ้นเรื่อยๆ ตามแผน EEC ก็จะยังคงอนุรักษ์ความเป็นวัฒนธรรมระยองไว้ให้ลูกหลานสืบสาน ผสมผสานกับความทันสมัย และอีกอย่างเรื่องเกี่ยวกับที่ดินระยองบางส่วนที่เคยอยู่ อาจต้องย้าย หรือมีราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น ซึ่งผู้พัฒนาเมือง จะต้องวางกรอบหาวิธีแก้ไขตรงจุดนี้ ไม่ให้กระทบสภาพจิตใจชาวเมืองระยองด้วย
การวางผังเมืองเพื่อกำหนดการใช้ประโยชน์จากที่ดิน และการจัดกิจกรรมแต่ละประเภทบนที่ดินของเมือง จะถูกแบ่งออกเป็นกลุ่ม เพื่อให้เข้าใจในเขตพื้นที่ต่าง ๆ
กลุ่มที่ 1 พื้นที่พัฒนาเมืองและชุมชน
- พื้นที่สีแดง (พ.) สามารถใช้ประโยชน์ที่ดิน ในการทำที่อยู่อาศัย สถาบันราชการ สาธารณูปโภค สาธารณูปการ และกิจการอื่น
- พื้นที่สีส้ม (ม.) ใช้ได้ทั้งการอยู่อาศัย พาณิชยกรรม สาธารณูปโภค สาธารณูปการ และกิจการอื่น รวมทั้งประกอบกิจการโรงงานหรือคลังสินค้า แต่ไม่ใช่โรงงานตามกฎหมายว่าด้วยโรงงาน คลังน้ำมันและสถานที่เก็บรักษาน้ำมัน คลังก๊าซปิโตรเลียมเหลว คลังสินค้าตามกฎหมายว่าด้วยคลังสินค้า ไซโล และห้องเย็น จัดสรรที่ดินเพื่อประกอบอุตสาหกรรม เกษตรกรรม การอยู่อาศัยหรือประกอบพาณิชยกรรมประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ
- พื้นที่สีส้มอ่อนมีจุด (รม.) ใช้ประโยชน์ที่ดินได้เหมือนสีส้ม แต่สามารถประกิจกิจการสถานีขนส่งสัตว์และหรือสิ่งของตามกฎหมายว่าด้วยการขนส่งทางบก เลี้ยงสัตว์ทุกชนิดเพื่อการค้าได้
- พื้นที่สีน้ำตาล (ขก.) ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่ออุตสาหกรรม พาณิชยกรรม การอยู่อาศัย เกษตรกรรม สถาบันการศึกษา สถาบันราชการ สาธารณูปโภค สาธารณูปการ กิจการวิจัยและพัฒนา และกิจการอื่นที่เกี่ยวข้องกับเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษเพื่อกิจการพิเศษ 5 แห่ง คือ EECa EECd EECh EECmd และ EECi แต่ห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทในพื้นที่บางส่วนในท้องที่จังหวัดระยอง ตามกฎกระทรวง
กลุ่มที่ 2 พื้นที่พัฒนาอุตสาหกรรม
- พื้นที่สีม่วง (ขอ.) ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่ออุตสาหกรรม พาณิชยกรรม การอยู่อาศัย เกษตรกรรม สถาบันราชการ การสาธารณูปโภค สาธารณูปการ กิจการวิจัยและพัฒนา และกิจการอื่นที่เกี่ยวข้องกับเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษเพื่อกิจการอุตสาหกรรม กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทในพื้นที่บางส่วนในท้องที่จังหวัดระยอง
- พื้นที่สีม่วงอ่อนมีจุดขาว (อ.) ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่ออุตสาหกรรมหรือเกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรม คลังสินค้า สถาบันราชการ สาธารณูปโภค สาธารณูปการ และกิจการอื่น กิจการโรงงานหรือคลังสินค้า โดยมีระยะห่างจากริมฝั่งธรรมชาติตามกำหนด
กลุ่มที่ 3 พื้นที่พัฒนาเกษตรกรรม
- พื้นที่สีเหลืองอ่อน (ชบ.) ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย เกษตรกรรม สถาบันราชการ สาธารณูปโภค สาธารณูปการ และกิจการอื่น กิจการโรงงานหรือคลังสินค้า โดยมีระยะห่างจากริมฝั่งธรรมชาติตามกำหนด
- พื้นที่สีเขียวอ่อน (สก.) ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม อนุรักษ์เกษตรกรรม การอยู่อาศัย สถาบันราชการ สาธารณูปโภค สาธารณูปการและกิจการอื่น
- พื้นที่สีเหลืองมีเส้นทแยงสีเขียว (ปก.) ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม สาธารณูปโภค สาธารณูปการ หรือสาธารณประโยชน์เท่านั้น ที่ดินประเภทนี้ซึ่งเอกชนเป็นเจ้าของหรือผู้ครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมาย ให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินเช่นเดียวกับที่ดินประเภท ชบ.
กลุ่มที่ 4 พื้นที่อนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
- พื้นที่สีเขียวมีเส้นทแยงสีฟ้า (ล.) ให้เป็นที่ดินเพื่อการรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม มีวัตถุประสงค์เพื่อนันทนาการและการสงวนรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม ในบริเวณแหล่งน้ำ ชายฝั่งทะเล พื้นที่ต้นน้ำ
- พื้นที่สีเขียวอ่อนมีเส้นทแยงสีขาว (อป.) ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการสงวนและคุ้มครองดูแลรักษาหรือบำรุงป่าไม้ สัตว์ป่า ต้นน้ำ ลำธารและทรัพยากรธรรมชาติอื่น ๆ ตามมติคณะรัฐมนตรีและกฎหมายเกี่ยวกับการป่าไม้ การสงวนและคุ้มครองสัตว์ป่า และการส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติเท่านั้น
วัตถุประสงค์ของผังเมือง EEC
การวางผังเมืองตามระบบ EEC มีประโยชน์ต่อการพัฒนาเมืองหลาย ๆ ด้าน ไม่ว่าจะเป็น การทำให้เมืองมีการเจริญเติบโต และสวยงาม เป็นไปตามระเบียบแบบแผน การวางแนวทางผังเมือง EEC เพื่อโครงการคมนาคม ขนส่งที่ต้องสัมพันธ์กับประโยชน์การใช้ที่ดินในอนาคต ช่วยส่งเสริมเศรษฐกิจของเมืองและชุมชน ส่งเสริมสภาพแวดล้อมใหม่ ที่ทันสมัย และทำให้เป็นเมืองน่าอยู่ รักษาสถานที่สำคัญที่มีคุณค่าและวัฒนธรรม รวมถึงการทำให้ประชาชนมีความปลอดภัยในการอยู่อาศัยด้วย
เมื่อพูดถึงที่อยู่อาศัย แน่นอนว่า การวางผังเมือง EEC โดยเฉพาะผลกระทบของที่ดินระยอง ซึ่งเป็นเมืองเศรษฐกิจ จากเดิมมีราคาที่ดินระยอง มาตรฐานอยู่แล้ว จะเกิดการขึ้นราคาที่ดินสูงขึ้น หรือต่ำลงหรือไม่ หรือบางคนต้องย้ายที่ดินทำกินหรือเปล่า หรืออาจจะถูกเวนคืนที่ดินไหม
มาในแง่ของราคาที่ดินระยองก่อน ซึ่งล่าสุดกรมธนารักษ์ ได้ประเมินว่าราคาที่ดินจะสูงขึ้น ต่างจังหวัดในเขตพัฒนาพิเศษ EEC ซึ่งก็มีระยอง มีราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 20-30% หากมีการปรับใช้ในปีหน้าจริง อาจจะส่งผลให้ประชาชนที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มีภาระเพิ่มขึ้น บางส่วนอาจจะต้องย้ายถิ่นทำมาหากิน เพราะมีการใช้ที่ดินปลูกสร้าง
ด้านสิ่งแวดล้อม น้ำ สภาพอากาศ พืชไร่ พืชสวน การประมง อาจมีสิ่งปลูกสร้าง สิ่งอำนวยความสะดวก ความทันสมัยเข้ามาผสมผสานอยู่บ้าง แต่ต้องไม่ทำลายระบบนิเวศและระบบวิถีชีวิตเดิมของประชาชน ที่สำคัญในแผนผังพัฒนาเมือง EEC การกำหนดให้ประชาชนมีส่วนร่วมในการวางผังเมืองอย่างเหมาะสม ก็เป็นสิ่งที่ลดผลกระทบได้อย่างน่าพึงพอใจ การใช้ที่ดินระยอง พัฒนาเมืองตามระบบ EEC ฝ่ายที่เกี่ยวข้อง ก็ต้องหามาตรการเยียวยาที่ดีที่สุดให้กับประชาชน เพื่อให้ความเป็นอยู่ของทุกฝ่าย เป็นไปด้วยความสุข
ตรวจสอบการใช้ประโยชน์ได้ที่ไหน?
🚩สำหรับชาวระยอง สามารถตรวจสอบผังเมืองจังหวัดระยองได้ที่
สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดระยอง กระทรวงมหาดไทย
ศูนย์ราชการจังหวัดระยอง ชั้น 2 ถ.สุขุมวิท ต.เนินพระ อ.เมืองระยอง จ.ระยอง 21150
👉 หรือ ตรวจสอบด้วยตัวเองผ่านเว็บไซต์ https://plludds.dpt.go.th/#/plan/2199000
สรุปคือ การใช้ผังเมืองพัฒนาพิเศษ EEC มีทั้งแง่ดีในด้านการพัฒนาเมืองระยองให้ทันสมัย สวยงาม จัดระเบียบใหม่ ให้เป็นเมืองที่เต็มไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกสบาย แต่ยังคงอนุรักษ์คุณค่าที่ดีงามของเมืองไว้ แต่ในอีกแง่ ก็ส่งผลกระทบกับประชาชนเมืองระยองบางส่วน อย่างเรื่องของที่ดินระยอง ซึ่งหากทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องได้หาจุดลงตัวกันได้ เมืองระยอง ก็ยังคงเป็นเมืองที่น่าอยู่เหมือนเดิม และยังคงเป็นเมืองเศรษฐกิจ เมืองท่องเที่ยว เมืองที่น่าลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ จะซื้อที่ดิน ซื้อบ้านในพื้นที่เมืองระยอง ยังไงก็ยังคุ้มค่าในระยะยาว
อ้างอิง:
สำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (สกพอ.) กรมโยธาธิการและผังเมือง กระทรวงมหาดไทย (2562) ข้อกําหนด/มาตรการ การใช้บังคับแผนผังการพัฒนาเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก. Available at: https://www.eeco.or.th/th/filedownloads/2952/file-ca2877f60d99fe7359fbe58c6ffcab83.pdf (Accessed: 9 ธันวาคม 2565).
บทความอื่นที่เกี่ยวข้อง
ระยองน่าอยู่แนะนำ : บ้านระยองโซนปลวกแดง ปี 2565
ระยองน่าอยู่แนะนำ : บ้านระยองโซนนิคมพัฒนา-มาบข่า
แนะนำบ้านระยองน่าอยู่โซนบ้านฉาง หลากหลายรูปแบบบ้านที่ใช่สำหรับทุกคน
‘ที่นี่มีแต่ให้’ กับบ้านเดี่ยวราคาเริ่มต้นไม่ถึง 2 ล้าน จากโครงการ เดอะ วิลเลจ
ไม่พลาดทุกข่าวสารเรื่องบ้านและความเป็นอยู่ในระยองกับ ‘ระยองน่าอยู่’ แพลตฟอร์มหาบ้าน ที่ดิน คอนโด หอพัก ทั่วเมืองระยอง ทั้งบ้านมือ 1, มือ 2 ใช้ฟรี! ไม่มีค่าใช้จ่าย
🏠 โครงการบ้านใหม่ : 👉👉คลิกดูทั้งหมด👈👈
🏕 บ้านมือสองและที่ดิน : 👉👉คลิกดูทั้งหมด👈👈
🏬 หาห้องเช่า/หอพัก : 👉👉คลิกดูทั้งหมด👈👈
