ที่ดินในประเทศไทยมีรูปแบบการถือครองและครอบครองหลากหลายรูปแบบ แต่จะมีที่ดินประเภทหนึ่งที่มีการครอบครองด้วยใบภ.ด.ส. หรือภ.บ.ท.5 มักจะเป็นที่ดินได้รับมรดกตกทอดกันมา มีราคาซื้อขายจะถูกกว่าที่ดินทั่วไปมาก ด้วยราคาที่ถูกจึงเป็นที่ดินที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนมือใหม่ จนเกิดคำถามว่า ที่ดิน ภ.ด ส. ซื้อขายได้ไหม มีโอกาสถูกหลอกหรือไม่
บทความนี้น้องน่าอยู่ขอนำเสนอข้อมูลเกี่ยวที่ดิน ภ.ด ส คืออะไร เพื่อเช็กให้ชัวร์ว่า ที่ดิน ภ.ด ส. ซื้อขายได้ไหม ขอเอกสารสิทธิ์ที่ดิน ภ.ด ส.ได้หรือไม่ ปลูกบ้านบนที่ดิน ภ.ด ส.ได้ไหม ข้อแนะนำก่อนลงทุนในที่ดิน ภ.ด ส. เพื่อป้องกันการหลอกขายจากมิจฉาชีพ หากพร้อมแล้วไปกันเลยครับ
ที่ดิน ภ.ด ส คืออะไร
ที่ดิน ภ.ด ส หรือใบภ.ด.ส. คือ เอกสารการรับเงินภาษีท้องถิ่นโดยเสียภาษีบำรุงท้องถิ้นให้กับ อบต. ซึ่งไม่แตกต่างจากใบเสร็จรับเงิน ไม่ถือว่าเป็นเอกสารแสดงเอกสิทธิ์ถือครองที่ดิน เนื่องจาก ภ.ด.ส. เป็นแบบพิมพ์ประเภทต่าง ๆ (ภ.ด.ส.) ที่ใช้ในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ออกใหม่ในปี 2562 ที่ชื่อเดิมเป็น ภ.บ.ท.5 เทียบเคียงได้กับใบเอกสาร ภ.ด.ส.6 ภาษาชาวบ้านนิยมเรียกว่า ภาษีดอกหญ้า
จากคำนิยามของกรมที่ดินได้อธิบายว่า ใบภ.บ.ท.5 เป็นเพียงใบเสร็จรับเงินภาษีท้องถิ่นที่ออกโดยอบต.เมื่อได้เสียภาษีบำรุงท้องถิ้นให้กับ อบต. จึงไม่ถือว่าเป็นเอกสารแสดงเอกสิทธิ์ถือครองที่ดิน แต่กระทรวงมหาดไทยสั่งงดเก็บภาษีบำรุงท้องถิ่น มาตั้งแต่ปี 2551 เพื่อไม่ให้อ้างสิทธิ์ครองที่ดิน แต่มีการจัดเก็บในรูปแบบของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแทน
จากคำอธิบายข้างต้นจะพบว่าที่ดิน ภ.ด ส ก็คือ ที่ดิน ภ.บ.ท.5 นั่นเอง แต่เป็นเพียงเอกสารเสียภาษีท้องถิ่นเท่านั้นไม่ใช่เอกสารที่ใช้อ้างสิทธิ์ในการถือครองที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน แล้วที่ดิน ภ.ด ส. ซื้อขายได้ไหมหัวข้อต่อไปมีคำตอบครับ
ขอแนะนำบทความ ไขข้อสงสัย ที่ดิน ภ.บ.ท.5 คืออะไร ซื้อขายได้ไหม ?
ที่ดิน ภ.ด ส. ซื้อขายได้ไหม
จากคำอธิบายเอกสารให้ความรู้ของกรมที่ดินได้กล่าวว่า ที่ดิน ภ.ด ส. หรือที่ดินภ.บ.ท.5 เป็นที่ดินในลักษณะซื้อ-ขายกันไม่ได้ เพราะเป็นพื้นที่รัฐบาลอนุมัติให้ครอบครองที่ดินเพื่อทำกิน (ไม่ใช่ยกให้) โดยมีข้อแม้ห้ามขายห้ามโอนแต่ตกทอดถึงทายาทได้
แล้วการซื้อ-ขายกันเองสามารถทำได้หรือไม่ สำหรับการซื้อขายกันเองจะเป็นเพียงการโอนสิทธิการครอบครองจากบุคคลหนึ่งไปยังอีกบุคคลหนึ่งเท่านั้น ไม่ได้ทำให้บุคคลได้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นขึ้นมาแต่อย่างใด ดังนั้น การซื้อ-ขายกันเองจะไม่สามารถใช้ยืนยันกับทางราชการได้ ใช้ยืนยันกันได้ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายเท่านั้น ไม่ว่าจะครอบครองมากี่ปีก็ตาม
ดังนั้น การซื้อขายที่ดิน ภ.ด ส. หรือที่ดินภ.บ.ท.5 กันเองเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงสูง เนื่องจากเอกสารที่ใช้ซื้อขายกันเองไม่สามารถใช้ยืนยันกับทางราชการได้ ซึ่งที่ดินอาจจะอยู่ในเขตป่าสงวน เขตอุทยานแห่งชาติ ที่ราชพัสดุ หรือที่พลเมืองใช้สอยร่วมกัน จะไม่สามารถออกโฉนดได้ อีกทั้งแผนที่ที่ดินในใบภ.บ.ท.5 อาจมีการคลาดเคลื่อนจากการครอบครองจริงได้ เนื่องจากไม่มีการใช้รางวัดจากหน่วยงานราชการตามหลักวิชาการที่ถูกต้อง ที่ดินในใบ ภ.บ.ท.5 กับที่ดินจริงย่อมจะมีความแตกต่างกันได้
ขอเอกสารสิทธิ์ที่ดิน ภ.ด ส.ได้หรือไม่
จากคำถามว่าที่ดิน ภ.ด ส. ซื้อขายได้ไหม สำหรับที่ดินที่ครอบครองตกทอดกันมาตั้งแต่รุ่นพ่อรุ่นแม่ที่ไม่มีเอกสารแสดงเอกสิทธิ์ถือครองที่ดินใดๆ หรือมีแค่ใบ ภ.ท.ร.5 หรือใบภ.ด.ส.6 คำถามยอดนิยมต่อมาจะขอเอกสารสิทธิ์ให้ที่ดิน ภ.ด ส.ได้หรือไม่
คำตอบคือ สามารถออกเป็นโฉนดที่ดินได้จากโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินในแต่ละปีงบประมาณเท่านั้น เบื้องต้นต้องตรวจสอบว่าเป็นที่ดินหวงห้ามไม่ให้ออกเอกสารสิทธิ์หรือบุกรุกเข้าไปครอบครองหรือไม่ เช่น ที่ดินที่อยู่ในป่าสงวน อุทยานแห่งชาติ ที่ราชพัสดุ หรือที่พลเมืองใช้สอยร่วมกัน ถ้าหากครอบครองในที่ดินเหล่านี้จะไม่สามารถออกโฉนดได้ ส่วนที่ดินที่สามารถออกโฉนดได้ 2 กรณี
- ที่ดินสปก. : ที่ดินอยู่ในเขตประกาศให้เป็นที่ดินปฎิรูปเพื่อเกษตรกรรม หากเป็นที่ดินสปก.สามารถออกโฉนดเป็นที่ดินสปก.ได้เท่านั้น
- ที่ดินว่าง: เป็นที่ดินว่าง ไม่เป็นที่ดินสปก. และไม่เป็นข้อต้องห้ามในการพิสูจน์ออกโฉนดที่ดิน
ซึ่งสามารถติดตามสอบถามเกี่ยวกับโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินได้จากกรมที่ดินของอำเภอ กำนัน ผู้ใหญ่บ้าน อบต.ท้องที่ หรือขอเข้าร่วมโครงการบอกดิน จะมีช่างรางวัดเจ้าหน้าที่จากส่วนกลางร่วมกับเจ้าหน้าที่ช่างรางวัดในพื้นที่ร่วมเดินสำรวจที่ดิน ให้ผู้ที่ไม่มีโฉนดที่ดิน เช่น นส.3 นส3.ก ใบจองนส.2 หรือมีสค.1 รวมไปถึงที่ว่างเปล่าที่ไม่เป็นข้อต้องห้ามในการออกโฉนดให้ฟรีไม่มีค่าใช้จ่าย เสียแค่ค่าธรรมเนียมแปลงละ 110 บาทเท่านั้น
ปลูกบ้านบนที่ดิน ภ.ด ส.ได้ไหม
จากหัวข้อที่ดิน ภ.ด ส. ซื้อขายได้ไหม เราได้คำตอบไปแล้วว่า สามารถซื้อขายได้แต่มีความเสี่ยงสูง สำหรับคนที่มีที่ดินที่ครอบครองด้วยใบภ.บ.ท.5 หรือภ.ด ส.6 จะสามารถปลูกบ้านบนที่ดินได้ไหม สามารถปลูกบ้านบนที่ดินได้แต่ต้องขออนุญาตจากอบต.ในพื้นที่นั้นๆ แล้วนำใบอนุญาตการก่อสร้างที่ได้จากอบต. มาขอบ้านเลขที่จากผู้ใหญ่บ้านแล้วนำเลขที่บ้านไปขอออกทะเบียน ณ ที่ว่าการอำเภอ เมื่อมีทะเบียนบ้านแล้วก็สามารถติดต่อขอใช้ไฟฟ้าและน้ำประปาต่อไปได้
ข้อแนะนำก่อนลงทุนในที่ดิน ภ.ด ส.
สิ่งที่ทำให้ที่ดิน ภ.บ.ท.5 หรือที่ดิน ภ.ด ส. ได้รับความสนใจเนื่องจากมีราคาถูกกว่าที่ดินทั่วไป แต่ก็ควรศึกษาว่าที่ดิน ภ.ด ส.ซื้อขายได้ไหม ตามข้อแนะนำก่อนการลงทุนดังนี้
- ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ : ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านที่ดินหรือทนายความก่อนที่จะตัดสินใจซื้อขาย
- ตรวจสอบสถานะที่ดิน : ทำการตรวจสอบกับหน่วยงานราชการเพื่อยืนยันสถานะของที่ดินว่าอยู่ในสถานะที่ถูกต้องต่อการซื้อขายหรือไม่
- หลีกเลี่ยงที่ดินหวงห้าม : หากเป็นที่ดินที่อยู่ในป่าสงวนหรืออุทยานแห่งชาติควรหลีกเลี่ยงการซื้อขายเนื่องจากเป็นที่ดินหวงห้าม
บทสรุป
จบไปแล้วกับการตอบคำถามว่าที่ดิน ภ.ด ส.ซื้อขายได้ไหม ซึ่งเป็นคำถามสำหรับนักลงทุนมือใหม่ที่ต้องถามเพราะมีโอกาสสูงที่จะถูกหลอกให้ลงทุนได้ หวังว่าจะเป็นประโยชน์กับสำหรับผู้ที่กำลังวางแผนลงทุนซื้อขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ไม่มากก็น้อยนะครับ
สำหรับใครที่กำลังมองหาที่ดินเปล่าอยู่ สามารถเข้ามาเลือกชมแหล่งขายที่ดินขอนแก่นได้ที่เว็บไซต์น่าอยู่ และยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับบ้าน คอนโด และที่ดินที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้อ่านกันอีกด้วยครับ
บทความแนะนำ
- เรื่องน่ารู้ชวนคิด เอกสารสิทธิ์ที่ดิน และ โฉนดที่ดิน
- ค่าโอนที่ดินฉบับอัพเดท 2568 พร้อมวิธีคำนวณแบบง่าย ๆ
- 5 เช็คลิสต์ขั้นตอนการซื้อที่ดิน ใครกำลังจะซื้อที่ดินต้องอ่าน
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
- พระราชบัญญัติ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. ๒๕๖๒
ติดตาม "ขอนแก่นน่าอยู่" เพื่อไปหาบ้านมือ 1, หาคอนโด, บ้านมือ 2, ที่ดินและหาเช่า/ กดหอพักทั่วเมืองขอนแก่นได้ที่สามารถพบได้ที่นี่
- เว็บไซต์ : www.NaYoo.co (ไม่มี m)
- Facebook : ขอนแก่นน่าอยู่
- ยูทูป : https://www.youtube.com/c/khonkaennayoo