NaYoo

8 ขั้นตอน เตรียมตัวซื้อบ้านครั้งแรก ต้องเตรียมอะไรบ้าง?

admin-buriram -

การมีบ้านเป็นของตัวเองซักหลัง คงเป็นความฝันของใครหลายๆคน แต่ไม่ใช่เรื่องง่ายและไม่ใช่ทุกคนที่จะไปถึงความฝันนั้น ถ้าไม่เริ่มวางแผนกันตั้งแต่ตอนนี้ และสำหรับใครที่กำลังสงสัยว่าเตรียมตัวซื้อบ้านครั้งแรกต้องเริ่มจากตรงไหน? ต้องเตรียมอะไรบ้าง? วันนี้ “บุรีรัมย์น่าอยู่” มาแนะนำ 8 ขั้นตอนเตรียมตัวซื้อบ้านครั้งแรก ที่จะทำให้คุณสามารถเริ่มวางแผนและเข้าใกล้ความฝันไปได้อีกขั้นหนึ่ง

โดยทั่วไปการซื้อบ้านจะแบ่งออกเป็น 2 กรณี คือ ซื้อเงินสด และ ซื้อผ่านการกู้ซื้อจากธนาคารโดยการติดจำนอง ซึ่งในส่วนนี้จะขออธิบายสำหรับผู้ที่เตรียมตัวซื้อบ้านครั้งแรก โดยการกู้ซื้อจากธนาคาร เพราะมีรายละเอียดและการวางแผนที่ต้องคำนึงและคำนวณมากกว่า

(1) เลือกประเภทบ้านที่เหมาะสมกับตนเอง

การเตรียมตัวซื้อบ้านครั้งแรก สิ่งแรกที่จำเป็นต้องรู้คือ “ประเภทบ้านที่เหมาะสมกับเรา” โดยการซื้อบ้านควรเป็นการซื้อให้ตรงวัตถุประสงค์ เพื่อให้งบไม่บานปลายและตอบสนองผู้อยู่อาศัยได้มากที่สุด โดยสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 กรณี คือ ซื้อเพื่อการลงทุน และ ซื้อเพื่ออยู่อาศัย เพราะหากซื้อเพื่อการลงทุน ทำเลที่ตั้ง เป็นสิ่งที่สำคัญมาก รองมาจากรูปแบบและสไตล์ของบ้าน ในขณะที่การซื้อเพื่ออยู่อาศัย ไลฟ์สไตล์ ก็เป็นอีกนึงปัจจัยที่ควรคำนึงพร้อมๆกับทำเล

ซื้อเพื่อการลงทุน : สิ่งที่ต้องคำนึงแรกๆคือ ทำเล โดยควรเป็นทำเลที่อยู่ใกล้หรืออยู่ในชุมชนเมือง เช่น ใกล้กับสาธารณูปโภค โรงพยาบาล โรงเรียน สถานที่ราชการ มหาวิทยาลัย หรือ ห้างสรรพสินค้า ซึ่งการซื้อเพื่อการลงทุนยังสามารถแบ่งย่อยได้อีกเป็น การปล่อยเช่าเพื่ออยู่อาศัย หรือ การปล่อยเช่าเพื่อการค้า ทำให้ยังต้องคำนึงถึงแบบบ้าน หรือ รูปแบบของอสังหาฯ เพราะการปล่อยเช่าเพื่อการค้า อสังหาริมทรัพย์ในลักษณะแบบทาวน์โฮม ทาวน์เฮ้าส์ และ อาคารพาณิชย์จะเหมาะสมกว่าบ้านเดี่ยวและคอนโด

ซื้อเพื่อการอยู่อาศัย : การเตรียมตัวซื้อบ้านครั้งแรก โดยเฉพาะการซื้อเพื่ออยู่อาศัย สิ่งที่ต้องคำนึงไม่แตกต่างกับการซื้อเพื่อลงทุน แต่อาจมีเรื่องของไลฟ์สไตล์เข้ามาเกี่ยวข้องในการเลือกแบบบ้าน และ พื้นที่ใช้สอย (สนาม/โรงรถ) รวมถึงทำเลที่เหมาะสมกับตนเอง ซึ่งต้องคำนวณไปพร้อมๆกับราคาที่พอใจ เพราะในบางโครงการจะมีเรื่องของค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมหรือค่าส่วนกลาง ซึ่งเป็นสัญญาผูกพัน และโดยส่วนมากบ้านที่เปิดจองก่อนหรือ pre-sale จะมีราคาที่ถูกกว่า นอกจากนั้นจะเป็นเรื่องของโปรโมชั่น/ของแถม ทั้งจากโครงการบ้านและธนาคาร(โครงการที่เข้าร่วมกับธนาคาร)

แม้การเลือกบ้านเบื้องต้นจะต้องคำนึงถึง ทำเล แบบบ้านและพื้นที่ใช้สอย ราคา รวมถึงโปรโมชั่น แต่รายละเอียดเป็นเรื่องของไลฟ์สไตล์ส่วนบุคคลอาจมีเรื่องของฮวงจุ้ยหรือความเชื่อส่วนบุคคล มาเกี่ยวข้อง เช่น บ้านที่สร้างเสร็จอาจได้ทิศทางหรือการจัดวางที่ไม่ตรงใจ  รวมถึงเรื่องฟังก์ชันของบ้าน ซึ่งทรัพย์มือสอง หรือบ้านที่ผ่านการรีโนเวทมาก็อาจมีฟังก์ชันให้เลือกน้อยกว่าบ้านใหม่ แต่อยู่ในราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า ซึ่งบ้านใหม่แม้จะมีฟังก์ชันใช้งานที่มากกว่าแต่ในบางโครงการก็ไม่สามารถต่อเติมเพิ่มได้ จึงควรติดต่อและดูบ้านตัวอย่าง รวมถึงทำเลจริงก่อนทำการตัดสินใจ

(2) ศึกษาสินเชื่อของแต่ละธนาคาร

การกู้สินเชื่อบ้านในปัจจุบันมีหลากหลายธนาคารให้เลือก และหลากหลายโปรโมชั่น ซึ่งยังคงพิจารณาจากเครดิตผู้กู้ โดยผู้ที่เตรียมตัวซื้อบ้านครั้งแรก ต้องคำนวณว่าเครดิตของตนเองว่ามีความพร้อมหรือไม่? หากติดเครดิตบูโร ต้องทำการปรับโครงสร้างหนี้ ปลดล็อคเเบล็คลิสต์ เพื่อเคลียร์ประวัติหรือทำการกู้ร่วมกับคนในครอบครัวที่มีประวัติทางการเงินที่ดี โดยสามารถติดต่อฝ่ายสินเชื่อของธนาคารที่สนใจเพื่อตรวจสอบเครดิตตนเองได้ทั้งทางเคาน์เตอร์ ทางแอปพลิเคชันและทางศูนย์ตรวจเครดิตบูโร

ซึ่งหากเครดิตดีและพร้อมในการจัดการบัญชีสินเชื่อ ขั้นต่อไปคือการศึกษาสินเชื่อและโปรโมชั่นของแต่ละธนาคาร โดยจำเป็นต้องมีความรู้เรื่องดอกเบี้ยบ้านเพื่อให้สามารถคำนวณได้ว่าในอนาคตจะมีรายจ่ายประมาณเดือนละเท่าไหร่ โดยคำนวณควบคู่ไปกับดอกเบี้ย และความเสี่ยงเรื่องอัตราเงินเฟ้อ

(3) คำนวณค่าใช้จ่าย และจัดระเบียบบัญชี

สำหรับผู้ที่ศึกษาดอกเบี้ยและโปรโมชั่น/ของแถมจากธนาคารแล้ว ขั้นต่อไปคือการคำนวณวงเงินกู้ และเงินเดือนของตนเองว่าสามารถขอสินเชื่อได้เพียงพอต่อราคาบ้านที่ต้องการหรือไม่? โดยจะขึ้นอยู่กับภาระหนี้สินต่อรายได้(DSR) อาชีพ อายุ และ ฐานเงินเดือน สำหรับการคำนวณภาระหนี้สินต่อรายได้ สามารถคำนวณได้โดยใช้สูตร DSR (Debt Service Ratio) = ( ภาระหนี้ต่อเดือน ÷ รายได้ต่อเดือน ) x 100 (*สุขภาวะหนี้ที่ดี ไม่ควรเกิน 40% ต่อรายได้ )

ทั้งนี้โดยส่วนมากหากฐานเงินเดือน 15,000 บาท เครดิตดี ไม่มีประวัติแบล็คลิสต์ จะขอสินเชื่อได้ประมาณ 1,000,000-2,000,000 บาท ขึ้นอยู่กับเกณฑ์การพิจารณาของแต่ละธนาคาร อย่างไรก็ตามอายุผู้ขอสินเชื่อจะมีนัยสำคัญกับระยะเวลาการกู้ ยิ่งอายุน้อย ยิ่งสามารถผ่อนได้นานขึ้น (ระยะเวลาการกู้โดยส่วนมากธนาคารจะกำหนดให้ไม่เกิน 65-70 ปี แต่การรีบโปะและทำการรีไฟแนนซ์ทุก 3 ปีจะทำให้ผู้กู้มีสภาพคล่องทางการเงินมากกว่าการปล่อยให้ดอกเบี้ยลอยตัว

เมื่อคำนวณภาระหนี้ที่ต้องแบกรับแล้ว  จัดระเบียบบัญชี ก็เป็นอีกหนึ่งสิ่งที่ผู้ที่เตรียมตัวซื้อบ้านครั้งแรกจะต้องเตรียม โดยควรมีการเดินบัญชีอย่างต่อเนื่องประมาณ 6-12 เดือน เพื่อให้มีเอกสารแสดงรายได้ยื่นเป็นหลักฐานแก่ทางธนาคาร

(4) เตรียมเอกสารสำคัญ

สำหรับการเตรียมเอกสารผู้ที่เตรียมตัวซื้อบ้านครั้งแรก ต้องจัดเตรียมตามข้อกำหนดของธนาคาร โดยเฉพาะเงื่อนไขสินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับอาชีพ เช่น ข้าราชการที่ยังรับราชการอยู่ และเป็นสมาชิก กบข. กลุ่มอาชีพแพทย์ ( แพทย์, สัตวแพทย์, ทันตแพทย์ และเภสัชกร) ผู้พิพากษา นักบินพาณิชย์ กลุ่มอาชีพวิศวกร อาจารย์มหาวิทยาลัย และ ฟรีแลนซ์ เป็นต้น และสำหรับการเตรียมเอกสาร จะสามารถแบ่งออกเป็น 3 หมวด ดังนี้

เอกสารทางการเงิน

โดยเอกสารทางการเงินโดยส่วนมากที่ต้องเตรียมคือ

o   หนังสือรับรองเงินเดือน

o   สลิปเงินเดือนหรือหลักฐานการรับเงินเดือนย้อนหลัง 3-6 เดือน

o   รายการเดินบัญชีย้อนหลัง  6 เดือน (ประกอบอาชีพอิสระ 12 เดือน)

o   หลักฐานแสดงฐานะทางการเงินอื่นๆ (หลักฐานการเสียภาษี (ภพ.30) ย้อนหลัง 6 เดือน , สำเนาทะเบียนการค้า, สำเนาใบทะเบียนพาณิชย์ , สำเนาบัญชีธนาคารที่ใช้หมุนเวียนในธุรกิจ และ สำเนาหนังสือรับรองจดทะเบียนห้างหุ้นส่วนจำกัด)

เอกสารส่วนบุคคล

o   บัตรประจำตัวประชาชน บัตรข้าราชการหรือหลักฐานในการประกอบอาชีพ

o   สำเนาทะเบียนสมรส / ใบหย่า / ใบมรณะบัตร (ถ้ามี)

o   สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ - สกุล (ถ้ามี)

o   ทะเบียนบ้านฉบับเจ้าบ้าน / สำเนาทะเบียนบ้าน

เอกสารหลักประกัน

สำหรับผู้ที่ประสงค์จะใช้หลักประกันเพื่อเป็นหลักฐานในการขอสินเชื่อ ต้องจัดเตรียมเอกสารสำหรับเป็นหลักประกันเพิ่มเติม เพื่อเพิ่มวงเงินกู้ หรือโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อ โดยในแต่ละธนาคารจะขอรายละเอียดของเอกสารแตกต่างกัน โดยมีเอกสารเบื้องต้น ดังนี้

o   สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย / สัญญาวางมัดจำ

o   หลักฐานการเป็นเจ้าของบ้าน

o   ใบประมาณการปลูกสร้าง / สัญญาว่าจ้างก่อสร้าง

o   ใบอนุญาตปลูกสร้าง / ต่อเติม

o   แบบแปลน

o   สำเนาโฉนดที่ดิน / น.ส.3ก. / หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด

o   สำเนาสัญญาซื้อขายฉบับสำนักงานที่ดิน

o   สำเนาหนังสือสัญญาขายที่ดินฉบับกรมที่ดิน

(5) ติดต่อขอสินเชื่อ

เมื่อเอกสารครบและทำการจองบ้านเรียบร้อยแล้ว ก็เป็นขั้นตอนของการยื่นขอสินเชื่อ โดยระยะเวลาพิจารณาของแต่ละธนาคารไม่เท่ากัน และในบางธนาคารสามารถยื่น Pre-Approved ได้เพื่อประเมินสถานะของผู้ขอสินเชื่อเบื้องต้น ว่ามีโอกาสในการได้รับการอนุมัติสินเชื่อหรือไม่ หากยื่นขอสินเชื่อจริงแล้ว ถูกปฏิเสธจากสถาบันการเงินให้พักระยะเวลาการเช็กเครดิตบูโร และดำเนินการเดินบัญชีใหม่ เพื่อให้ธนาคารเชื่อถือว่าผู้ขอสินเชื่อมีความสามารถในการผ่อนชำระสินเชื่อ แล้วค่อยดำเนินการยื่นกู้ใหม่

(6) ตรวจรับงานบ้าน

ก่อนการรับมอบบ้าน หรือ  เซ็นรับโอน การตรวจงานเป็นสิ่งที่สำคัญมากเพื่อป้องกันปัญหาต่างๆที่จะตามมาในอนาคต ทั้งค่าใช้จ่ายที่อาจทำให้เกิดการบานปลาย และระยะเวลาที่เพิ่มขึ้น ทั้งนี้การตรวจบ้านควรให้ผู้เชี่ยวชาญหรือผู้ที่มีประสบการณ์มามีส่วนช่วยในการตรวจรับ เพราะต้องใช้ความละเอียดถี่ถ้วนสูง และสะดวกสบายมากกว่าในการปีนป่ายดูจุดต่างๆที่ไม่สามารถเช็กได้ตนเองได้หากไม่มีประสบการณ์ เช่น ฝ้า หลังคา หรือ การเดินสายไฟ เป็นต้น

การตรวจรับงาน ควรแบ่งเป็นส่วนเพื่อให้ง่ายต่อการตรวจเช็ก เช่น แบบบ้าน ขนาดที่ดินจริง ระบบไฟฟ้า ระบบสุขาภิบาล โครงสร้างภายใน/ภายนอกอาคาร สวน และ บันได เป็นต้น เมื่อพบจุดบกพร่องให้ทำการทำสัญลักษณ์และถ่ายรูปจุดบกพร่องก่อนและหลังไว้เพื่อทำการเปรียบเทียบ หรือหากบ้านมีประกัน สามารถเรียกประกันมาเคลมทีหลังได้ เพื่อเพิ่มความรวดเร็วในการเข้าอยู่

(7) โอนกรรมสิทธิ์

ขั้นตอนสุดท้ายแต่ยังไม่ท้ายสุดของการซื้อบ้านคือ “การโอนกรรมสิทธิ์” โดยปกติทางโครงการจะแจ้งให้ทราบถึงรายละเอียดเอกสารสารที่ต้องจัดเตรียมไป เช่น โฉนดที่ดิน บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21)  และ สำเนาทะเบียนสมรส ซึ่งนอกจากการเตรียมเอกสาร ก็ยังมีค่าธรรมเนียมที่ผู้ที่เตรียมตัวซื้อบ้านครั้งแรก ต้องเตรียมไว้ก่อนเรียกชำระ

แต่ในบางกรณีสินเชื่อของบางธนาคารจะมีโปรโมชั่นฟรีค่าจดทะเบียนจำนอง ซึ่งผู้กู้ต้องสำรองจ่ายก่อนและทางธนาคารจะโอนคืนในภายหลัง นอกจากนั้นยังมีค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ที่ยังต้องเตรียมไว้เพิ่มเติม

อย่างไรก็ตามค่าใช้จ่ายในวันโอนเป็นการตกลงกันระหว่างเจ้าของโครงการ/เจ้าของบ้านกับผู้ซื้อ มีรายละเอียดและโปรโมชั่นที่แตกต่างกัน รวมถึงนโยบายจากภาครัฐที่สนับสนุนให้คนซื้อบ้าน ทั้งการลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์และค่าธรรมเนียมการจำนอง แต่ต้องอยู่ในเกณฑ์ที่ได้รับการลดค่าธรรมเนียม ทำให้ค่าใช้จ่ายในวันโอนมีรายละเอียดที่แตกต่างกัน เจ้าหน้าที่กรมที่ดิน จะทำการสลักหลังโฉนดว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่จำนองแก่ธนาคาร ในกรณีที่ผู้ซื้อขอสินเชื่อจากทางธนาคาร โดยเจ้าของบ้านจะต้องนำโฉนดตัวจริงและสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ไปมอบให้แก่ธนาคารที่เป็นตัวกลางเก็บโฉนดไว้ และสามารถขอรับคืนได้เมื่อทำการชำระสินเชื่อหมดทุกงวด

(8) เตรียมพร้อมเข้าบ้าน
  เมื่อซื้อบ้าน หรือสร้างบ้านเรียบร้อยแล้ว สิ่งที่ต้องเตรียมขั้นสุดท้ายคือ ฤกษ์ขึ้นบ้าน สำหรับผู้ที่มีความเชื่อและต้องการฤกษ์ขึ้นบ้านใหม่ ฤกษ์การตั้งศาลพระภูมิ และฤกษ์เข้าอยู่ สามารถหาฤกษ์และวันเวลา รวมถึงวันเกิดของเจ้าของบ้านว่าเหมาะสมกับฤกษ์หรือไม่ ได้ก่อนการเตรียมพิธี
  อย่างไรก็ตามรายละเอียดของการเตรียมพิธี ขึ้นอยู่กับความเชื่อและศาสนาของเจ้าของบ้าน รวมถึงสมาชิกในครอบครัว เพราะมีรายละเอียดปลีกย่อยมากมาย ทั้งการเชิญแขก เชิญผู้นำศาสนา และการเตรียมอาหาร ของใช้ ในการไหว้สิ่งศักดิ์สิทธิ์ และการนำสิ่งของมงคลเข้าบ้าน หากเจ้าของบ้านใหม่มีความเชื่อทางด้านนี้และอยากได้ความสบายใจในการอยู่อาศัย การเตรียมตัวและเชิญผู้นำทางศาสนาล่วงหน้า จึงควรทำการวางแผนก่อนเข้าอยู่จริง

สรุป

การซื้อบ้านใหม่มีความเสี่ยงหลายๆอย่าง ผู้ที่เตรียมตัวซื้อบ้านครั้งแรกควรตัดสินใจอย่างถี่ถ้วนว่าตนสามารถรับภาระหนี้ในระยะเวลานานๆได้หรือไม่ หากมีความสามารถในการชำระหนี้ การซื้อบ้านจะช่วยเพิ่มความสะดวกสบายและความปลอดภัยให้แก่ผู้อยู่อาศัย รวมถึงเป็นทรัพย์สินตกทอดไปจนถึงรุ่นลูกรุ่นหลาน อย่างไรก็ตามข้อมูลข้างต้นเป็นเพียงข้อมูลเบื้องต้น ผู้ที่เตรียมตัวซื้อบ้านครั้งแรกควรศึกษาโครงการบ้านที่ตนเองสนใจ ดอกเบี้ย โปรโมชั่น และรายละเอียดเอกสารต่างๆตามธนาคารที่กำหนดไว้ และหากกำลังหาบ้านที่เหมาะสมกับตนเอง สามารถเข้าไปชมตัวอย่างได้ที่เว็บไซต์ “บุรีรัมย์น่าอยู่” แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์ที่ครบที่สุดในบุรีรัมย์ อีกหนึ่งทางเลือกที่จะช่วยให้คุณสามารถหาบ้าน ในจังหวัดบุรีรัมย์ได้ง่ายขึ้น ทั้งจากทำเลยอดฮิต ราคาโปรโมชั่นสุดพิเศษก่อนใคร ใช้งานฟรีไม่มีค่าใช้จ่าย

บุรีรัมย์น่าอยู่ | 𝐁𝐮𝐫𝐢𝐫𝐚𝐦 𝐧𝐚𝐲𝐨𝐨 รวมทุกเรื่องที่อยู่ของคนบุรีรัมย์

อย่าลืมกดติดตาม "บุรีรัมย์น่าอยู่" เพื่อ หาบ้านมือ 1, บ้านมือ 2, ที่ดิน รวมถึงหาเช่า/หอพักทั่วเมืองบุรีรัมย์เพิ่มเติมได้ที่