7 ขั้นตอนก่อนเลือกอสังหาทรัพย์ เพื่อการลงทุน ผลตอบแทนคุ้มค่า

การลงทุนอสังหาทรัพย์เป็นหนึ่งในการลงทุนยอดนิยมของคนไทย การลงทุนอสังหาทรัพย์ คือ รูปแบบการลงทุนซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น บ้าน คอนโด ที่ดิน ทาวน์เฮาส์ อพาร์ตเมนต์ หรืออาคารพาณิชย์ เพื่อปล่อยเช่าหรือเก็งกำไร ให้ผลตอบแทนเป็นรายเดือนหรือได้กำไรจากส่วนต่างเมื่อปล่อยขายในเวลาต่อมา

แต่การซื้ออสังหาทรัพย์เพื่อการลงทุนใช้ต้นทุนที่ค่อนข้างสูงสำหรับนักลงทุนมือใหม่ บทความนี้จะแนะนำ 7 ขั้นตอนในการวางแผนเลือกลงทุนอสังหาไม่ต้องใช้เงินก้อนใหญ่ทุนน้อยก็ลงทุนได้ หากพร้อมแล้วไปกันเลยครับ

รู้ก่อนได้เปรียบ อสังหาทรัพย์เพื่อการลงทุนคืออะไร มีกี่ประเภท

หากเพื่อนๆ เริ่มสนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การเข้าใจความหมายของอสังหาทรัพย์เพื่อการลงทุนคืออะไร มีกี่ประเภท ถือว่าเป็นพื้นฐานสำคัญที่จะช่วยให้เพื่อนๆ ได้เปรียบในการตัดสินใจและการสร้างกำไรอย่างยั่งยืนได้อีกด้วย

อสังหาทรัพย์เพื่อการลงทุนคืออะไร?

อสังหาทรัพย์เพื่อการลงทุน คือ การนำเงินทุนไปซื้อทรัพย์สินที่อยู่อาศัยหรือทรัพย์สินประเภทอื่นๆ โดยเป้าหมายหลักของการลงทุนเพื่อให้สร้างรายได้หรือเก็งกำไร และผลตอบแทนที่ได้เกิดจากการปล่อยเช่า ขายทำกำไรเมื่อมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้น ยังรวมไปถึงการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะกับมือใหม่ใช้ทุนน้อย ซึ่งแตกต่างจากการลงทุนในอสังหาเพื่ออยู่อาศัยที่เป็นค่าใช้จ่ายมากกว่ารายได้

ประเภทของอสังหาทรัพย์เพื่อการลงทุน

ในปัจจุบันพบว่าตลาดอสังหาทรัพย์เพื่อการลงทุนเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว แต่ประเภทการลงทุนอสังหาทรัพย์ยังแบ่งได้ 5 ประเภทหลักดังต่อไปนี้

1. ลงทุนแบบซื้อเพื่อขายเก็งกำไร

• ขายใบจองคอนโด เหมาะกับมือใหม่ มีความเสี่ยงปานกลาง ใช้ต้นทุนไม่สูง 5,000-50,000 บาท โดยต้องขายต่อก่อนโอนใช้เวลาไม่เกิน 1 เดือน ควรศึกษาก่อนลงทุนเลือกโครงการที่ปล่อยขายได้ง่ายมีความต้องการสูง ทำเลมีศักยภาพสูงเติบโตได้ดี ใกล้รถไฟฟ้า สถานศึกษาชั้นนำ แหล่งงาน
• ทรัพย์สินขายทอดตลาด เป็นทรัพย์สินจากกรมบังคับ มีราคาถูกมาก ใช้ทุนน้อยกว่าซื้อทรัพย์สินใหม่ มีความเสี่ยงปานกลางถึงสูง เน้นซื้อทรัพย์สินทำเลมีโอกาสเติบโตสูง ควรตรวจสอบสภาพทรัพย์และค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมก่อนลงทุน

2. ลงทุนแบบปล่อยเช่า เน้นปล่อยเช่ารายเดือนดีที่สุด ความเสี่ยงต่ำรายได้มั่นคง เลือกทำเลก่อนราคา

• คอนโดมือสอง เหมาะกับมือใหม่ ใช้ทุน 500,000 - 1.5 ล้านบาท ควรเลือกทำเลใกล้แหล่งงาน สถานศึกษา หรือรถไฟฟ้า เช่น คอนโดมือสองราคา 1.2 ล้านบาท ปล่อยเช่าเดือนละ 6,000-7,000 บาท ให้ผลตอบแทน 6-7% ต่อปี
• บ้าน/คอนโดใหม่ขนาดเล็ก เหมาะกับพนักงานประจำ มีเครดิตกู้ธนาคาร 90-100% ใช้ทุน 1-2 ล้านบาท ควรรีไฟแนนซ์ทุก 3 ปี ลดดอกเบี้ยผ่อนเพิ่มสภาพคล่อง เลือกทำเลมีความต้องการสูง ค่าเช่าน้อยกว่าค่างวดไม่เกิน 30% ป้องกันการขาดทุนระยะยาว

3. ลงทุนซื้อบ้านเก่ารีโนเวทขาย ต้องคุมงบรีโนเวทได้ดี รู้ต้นทุนชัดเจน เน้นทำเลดีกว่าราคา

• ทรัพย์สินรอขายจากธนาคาร มีราคาถูกกว่าท้องตลาด 10-40% และมีทำเลที่ดี
• เว็บไซต์ซื้อขายบ้าน อย่างเช่นเว็บไซต์น่าอยู่มีบ้าน คอนโด ทาวน์โฮมมือสองให้เลือกถึง 10 จังหวัด
• กรมบังคับคดี มีราคาต่ำกว่าราคาตลาดมาก ควรตรวจสอบทรัพย์และเตรียมเอกสารให้พร้อมก่อนตัดสินใจลงทุน
• เจ้าของขายเอง บ้าน/คอนโดอยู่ในโซนรอบเมืองที่เจ้าของขายเอง ต้องการขายด่วน จะได้ราคาถูก

4. ลงทุนในหุ้นหรือกองทุนอสังหาริมทรัพย์

• Fractional Investment เป็นการลงทุนซื้อหน่วยลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อรับส่วนแบ่งรายได้หรือเงินปันผล โดยไม่ต้องถือครองทั้งหลัง ใช้ทุน 10,000-100,000 บาท เหมาะกับมือใหม่ คนไม่มีเวลาบริหารเอง  
• REITs คือ Real Estate Investment Trusts กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มีการซื้อขายเหมือนหุ้นแต่มีการบริหารเหมือนกองทุนรวมภายใต้การดูแลของตลาดหลักทรัพย์ ต้นทุน 100 - 1,000 บาท โดยให้ปันผลต่อปีสูง 5-7% เหมาะกับมือใหม่ที่มีทุนน้อยอย่างมาก

2. เป้าหมายลงทุนชัด มีระดับความเสี่ยงที่รับได้

การกำหนดเป้าหมายและความเสี่ยงการลงทุนอสังหาทรัพย์สำคัญมาก เพราะจะช่วยเลือกอสังหาทรัพย์เพื่อการลงทุนทำกำไรได้ตรงจุด ขอแนะนำคำถามที่จะช่วยให้เพื่อนๆ ค้นหาเป้าหมายและความเสี่ยงในการลงทุนได้ชัดเจนมากขึ้น ดังนี้

• รายได้ที่ต้องการ: ต้องการรายได้ประจำแบบ Passive Income หรือเงินก้อนแบบเร่งด่วน
• งบในการลงทุน: มีเงินเก็บสำหรับลงทุนหลักหมื่น หลักแสน หรือหลักล้าน
• มีเวลาบริหารดูแล: มีเวลาในการบริหารจัดการหรือไม่ เช่น คอนโด/บ้านเช่า ต้องมีเวลาเข้าไปดูแลเมื่อทางผู้เช่าร้องขอ
• ความถนัดของตนเอง: บริหารจัดการบ้าน/คอนโดเช่าได้ดี, รีโนเวทบ้านสวย หรือขายเก่ง

ตารางเปรียบเทียบ การเลือกอสังหาทรัพย์เพื่อการลงทุนตามเป้าหมายและความเสี่ยง

3. เลือกอสังหาทรัพย์เพื่อการลงทุน เน้นที่ทำเลดีกว่าราคาถูก

เพื่อนๆ คงทราบดีว่า ทำเลคือสิ่งที่สำคัญมากที่สุดสำหรับการลงทุนในอสังหา แม้ว่าราคาจะถูกมากแต่ทำเลไม่ดี ไม่มีศักยภาพในการเติบโตก็ควรหลีกเลี่ยง เพราะโอกาสขาดทุนสูง ทำเลดีราคาแพงกว่า ปล่อยเช่าง่ายได้ราคาดี มีผู้เช่าต่อเนื่อง ราคาขึ้นไวขายเร็วได้กำไรชัวร์ ขอแนะนำเคล็ดลับเลือกทำเลอสังหาทรัพย์เพื่อการลงทุน ดังนี้

• ใกล้ระบบขนส่ง เช่น สถานีรถไฟ้า ถนนใหญ่ หรือทางด่วน
• สิ่งอำนวยความสะดวกครบ ยิ่งผู้เช่าอยู่สบายยื่งเช่าอยู่นาน เช่น ร้านสะดวกซื้อ ห้าง โรงเรียน โรงพยาบาลอยู่ใกล้
• ใกล้แหล่งงาน/สถานศึกษา ควรเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ เช่น นิคมอุตสาหกรรม หรือสถานศึกษาชั้นนำของประเทศ
• สิ่งแวดล้อมดี มีความปลอดภัย มีกล้องวงจรปิด/เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยดูแล ไม่เปลี่ยว และน้ำไม่ท่วม
• มีศัพยภาพเติบโต เช่น มีห้างชั้นนำมาตั้งอยู่ใกล้ มีการสร้างโรงพยาบาลขนาดใหญ่ หรือมีสถานีรถไฟฟ้าสายใหม่

4. วิเคราะห์ศักยภาพอสังหาทรัพย์เพื่อการลงทุนให้เป็น

การวิเคราะห์ศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ สามารถวิเคราะห์ได้ตามรายละเอียดดังต่อไปนี้

• วิเคราะห์ตามทำเล ทำเลดีเดินทางสะดวกใกล้รถไฟฟ้าสายต่างๆ ใกล้แหล่งงาน/สถานศึกษา ใช้ชีวิตสะดวกทุกไลฟ์สไตล์ มีโอกาสเติบโตสูง เช่น คอนโดใกล้ BTS ที่จะมีห้างโครงการใหม่เปิดในอีก 2 ปีข้างหน้า
• วิเคราะห์ความคุ้มค่า มักจะใช้สูตร Gross Rental Yield = (ค่าเช่ารายปี / ราคาซื้อ) x 100 ในการคำนวณความคุ้มค่าทางการเงิน เช่น คอนโดในเมืองทำเลดี Yield ที่ควรได้ 3.5% - 5.5% เนื่องจากกำหนดค่าเช่าสูงได้และมีผู้เช่าตลอด แต่หากเป็นคอนโดในชาญเมือง Yield ที่ควรได้ 4.5% - 6.5% เพราะมีความเสี่ยงสูงกว่าที่อาจจะไม่มีผู้เช่าตลอด
• วิเคราะห์ความต้องการของตลาด กลุ่มเป้าหมายที่นิยมจะเป็นนักเรียน/นักศึกษา คนทำงาน หรือครอบครัว, อัตราการเช่าเต็มตลอดไหมดูจากห้องที่ทำเลไม่ได้หากเต็มตลอดแสดงว่าอัตราการเช่าดี, ประเภททรัพย์เป็นคอนโด บ้าน หรือทาวน์โฮม รวมไปถึงคู่แข่งที่อยู่บริเวณใกล้เคียง
• วิเคราะห์จากสภาพทรัพย์ อายุทรัพย์, ต้องใช้งบบำรุงรักษาสูงไหม, ความยืดหยุ่นในการใช้งาน เช่น ปล่อยเช่า/ขายต่อ/ทำโฮมออฟฟิศได้

5. เลือกอสังหาทรัพย์เพื่อการลงทุนขนาดเล็ก ความเสี่ยงน้อย

จากหัวข้อต่างๆ ที่ผ่านจะพบว่าการการลงทุนอสังหาทรัพย์มีเงื่อนไขมากมาย แต่การลงทุนที่เหมาะกับมือใหม่ที่สุด ก็คือ การลงทุนใน REITs หรือ Fractional Property ใช้ต้นทุนน้อย ความเสี่ยงต่ำ รองลงมาเป็นการปล่อยเช่าคอนโดใหม่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า/ใกล้มหาวิทยาลัยชั้นนำ ใช้ทุนสูงแต่ความเสี่ยงต่ำ เนื่องจากมีราคาเช่าที่ดี และมีความต้องการสูง

6. เปรียบเทียบทำเลอสังหาทรัพย์เพื่อการลงทุนก่อนซื้อ เพิ่มกำไร

การเลือกทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้า ใกล้สถานศึกษา ใกล้แหล่งงาน แต่จะเลือกอย่างไรให้ได้เปรียบ ขอแชร์เคล็ดลับการเลือกดังต่อไปนี้

• ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ควรเลือกคอนโดที่อยู่ห้างสถานีรถไฟฟ้าไม่เกิน 400 เมตร อยู่บริเวณจุดเชื่อมต่อหลายสาย หรือมีโครงการรถไฟเปิดใหม่ เดินทางสะดวก มีกลุ่มผู้เช่าหลากหลาย
• ใกล้สถานศึกษา ควรเลือกเป็นสถานศึกษาชั้นนำที่มีนักศึกษา/บุคลากรจำนวนมาก เพราะมีความต้องการสูงผู้เช่าหมุนเวียนตลอดรายได้มั่นคง เช่น ม.เกษตรศาสตร์ (บางเขน), ม.ธรรมศาสตร์ (รังสิต), ABAC (หัวหมาก / บางนา), จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, ขอนแก่นใกล้มข. หรือเชียงใหม่ใกล้มช.
• ใกล้แหล่งงาน โดยเลือกจากกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน เช่น พนักงานออฟฟิศ ควรลงทุนในย่านอโศก, สีสม, สาทร, หมอพยาบาล เลือกคอนโดใกล้โรงพยาบาลขนาดใหญ่ รพ.ศิริราช, รพ.รามา

7. อสังหาทรัพย์เพื่อการลงทุนแบบอื่น เอาใจสายทุนน้อย

อีกช่องทางในการลงทุนอสังหาไม่ต้องใช้เงินสูง ด้วยการเช่าคอนโด/บ้านจากเจ้าของทรัพย์แล้วนำทรัพย์ที่เช่ามาไปปล่อยเช่าต่อในแพลตฟอร์มชื่อดัง เช่น  Airbnb, Booking.com, Agoda Homes ทำกำไรจากค่าเช่าที่เป็นส่วนต่างๆ

ข้อดีเป็นการสร้างรายได้ระยะยาวโดยไม่ต้องเป็นเจ้าของคอนโด/บ้านเอง ไม่มีภาระผูกพันในระยะยาวสามารถเลิกสัญญาได้เมื่อหมดสัญญา

ข้อควรระวังควรทำสัญญากับเจ้าของทรัพย์ให้ชัดเจนว่าสามารถปล่อยเช่ารายวันได้หรือไม่ เลือกคอนโดที่อนุญาตให้เปิดเช่าผ่านแพลตฟอร์มได้ ต้องมีเวลาว่างมากพอและมีการบริหารจัดการที่ดี

บทสรุป

จบไปแล้วกับ 7 ขั้นตอนวางแผนเลือกอสังหาทรัพย์เพื่อการลงทุนฉบับมืออาชีพให้ผลตอบแทนคุ้มค่า หวังว่าจะเป็นประโยชน์กับมือใหม่ที่กำลังวางแผนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กันนะครับ

สำหรับใครที่กำลังมองหาบ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, คอนโดและทาวน์โฮม สามารถเข้ามาเลือกชมได้ที่เว็บไซต์น่าอยู่ นอกจากนี้ยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับบ้านที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้ติดตามกันอีกด้วยนะครับ

บทความแนะนำ

- ทำความรู้จักการปล่อยเช่าคอนโด 2 รูปแบบ ระยะสั้น VS ระยะยาว แบบไหนดีกว่า

- 7 เรื่องสำคัญในการเขียนสัญญาเช่าคอนโดให้รัดกุม พร้อมโหลดแบบฟอร์มฟรี

- ชวนหาคำตอบ ต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้มั้ย?