ไม่ว่าจะเป็นการหาซื้อ หรือหาขาย สำหรับที่ดินแล้วการตั้งราคาเป็นเรื่องยากเสมอ หลายครั้งเราจะเห็นว่าที่ดินบางแปลง บ้านบางหลัง ทั้งๆที่อยู่ใกล้กันนิดเดียว ทำไมมีราคาขายที่สูงกว่ากันมาก นั่นเพราะกลุ่มสินค้าประเภทนี้ มีปัจจัยหลายประเด็นที่จะส่งผลให้ที่ราคามีความแตกต่างกัน
อุบลน่าอยู่ พาเพื่อนๆมาเจาะเคล็ดลับ ตั้งราคาขาย ที่ดิน ขายบ้าน อย่างไรไม่ให้เสียเปรียบ กับ 5 เคล็ดลับหัวข้อสำคัญ ที่คุณควรนำมาประเมินราคาเพื่อคำนวณมูลค่าส่วนเพิ่มเติม
- ตรวจสอบ อ้างอิงราคาประเมิน จากกรมธนารักษ์
เราสามารถเช็คราคาประเมินที่ดิน ได้จากเว๊ปไซด์ของกรมธนารักษ์ ที่ลิงก์นี้ https://bit.ly/3mPsroM ซึ่งต้องขอบอกก่อนว่าราคาดังกล่าวเป็นราคาประเมินข้างต้น ที่มักจะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงอยู่บ้าง แต่ในปัจจุบันก็มีการปรับขึ้นมาต่อเนื่องให้ใกล้เคียงความจริงขึ้นเรื่อยๆ ราคาประเมินที่ระบุนี้จะแม้จะไม่ใช่ราคาที่จะซื้อขายจริง แต่ก็ยังเป็นราคาที่ใช้เพื่อการคำนวนภาษีต่างๆที่เกิดขึ้นเมื่อซื้อขายที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินจังหวัด ราคาที่ระบุในเว็บไซต์มักจะเป็นราคาประมาณการของพื้นที่ทั่วไปในพื้นที่โซนนั้นๆ ซึ่งพอจะเป็นแนวทางในการพิจารณาได้ว่า โซนไหนควรราคาสูงกว่า เขตไหนควรราคาต่ำว่า เหมาะกับการนำมีเป็นไกด์ไลน์ต่อไป และราคานี้อาจจะยังไม่รวมส่วนพิเศษของที่ดินเช่น แปลงที่ดินติดสถานที่สำคัญ หรือวิวทิวทัศน์ หรือแปลงบ้านที่อยู่ในจุดที่มีความพิเศษกว่าแปลงทั่วๆไป
2. ศักยภาพของทำเลที่ตั้ง-ผังเมืองโซนสี
ส่วนนี้น่าจะเป็นการพิจารณาข้อมูลด้านการใช้ประโยชน์ ว่าแปลงที่ดินที่ต้องการขาย มีทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้สถานที่สำคัญใด มีการเดินทางสัญจรอย่างไร สามารถพัฒนาไปเชิงพาณิชย์ได้แค่ไหน และต้องยอมรับว่า ที่ดินหากมีศักยภาพในเชิงพาณิชย์ จะมีราคาที่สูงกว่า ด้านอยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว
ทั้งนี้ยังมีเรื่องที่ต้องรู้อีกคือ ควรตรวจสอบโซนสีผังเมือง เพื่อหาขอบเขตศักยภาพของที่ดินว่าสามารถพัฒนาก่อสร้างเป็นอะไรได้บ้าง โดยเฉพาะในเขตเมืองของแต่ละจังหวัด จะมีการกำหนดโซนสีเพื่อให้การพัฒนาเมืองเป็นไปอย่างเป็นระบบ ซึ่งสามารถเช็คข้อมูลผังสีได้ที่นี่ เว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ ที่ลิ้งก์นี้
3. ประเมินลักษณะที่ดิน รูปร่าง ขนาด และสภาพทางกายภาพ
รูปร่าง กว้าง เอียง แคบ ยาว มีผลต่อราคาขาย? เป็นเรื่องจริง หลายคนอาจจะคิดว่า ราคาก็ต้องคิดตามขนาดพื้นที่สิ เรื่องนั้นก็ใช่เหมือนกัน แต่รูปร่าง แคบ กว้าง ของที่ดินนั้นจะส่งผลต่อการนำไปพัฒนาต่อ เช่นที่ดินที่มีรูปร่างแคบยาว ก็มักจะเกิดข้อจำกัดในการก่อสร้างมาก เป็นเงาตามตัว
รวมถึงลักษณะทางกายภาพ เช่น ลาดเอียง ติดสะพาน ติดมายกระดับ หรือใกล้สายไฟแรงสูง สิ่งเหล่านี้มักจะมีข้อกำหนดทางกฏหมายที่ลดทอนการใช้ประโยชน์ที่ดินของเราลง เราจึงควรตรวจสอบให้ดี ก่อนตั้งราคา อีกทั้งจะเป็นประโยชน์ต่อการตั้งราคาอย่างมาก หากเราศึกษาจนระบุได้ว่า ที่ดินดังกล่าวมีศักยภาพในการพัฒนาเป็นอะไรได้ดีที่สุด เช่นถ้าต้องการสร้างหอพัก ที่ดินห้ามแคบกว่า 25 เมตร หากแคบกว่าก็จะเสียราคาไปมากเนื่องจากสร้างอาคารได้ไม่มีประสิทธิภาพนั่นเอง
4. ข้อกำหนด กฎหมาย สิทธิถือครอง ต่างๆในโฉนด
ใช่ว่าที่ดินที่มีโฉนด จะมีอิสระทำได้ทุกอย่าง สีตราครุฑ และข้อความระบุกำกับหลังโฉนด สิ่งเหล่านี้ควรหาข้อมูลไว้ให้ดี เพราะว่ามีผลต่อการซื้อขาย และใช้ประโยชน์อย่างมาก
เช่น ที่ดินหรือบ้าน ในโครงการที่เป็นการจัดสรร ก็จะมีการระบุขอบเขตตามกฎหมายจัดสรร ทำให้ไม่สามารถก่อสร้างอาคารบางประเภทได้เด็ดขาด หรือที่ดินบางแปลงที่มีการระบุการเป็นภาระจำยอม ที่ทำให้ไม่สามารถก่อสร้างอะไรได้เลยหากเป็นการรอนสิทธิ์ของที่รับผลของภาระจำยอมนั้น
.
หากใครที่ต้องการทราบข้อมูล ตราครุฑ สีต่างๆที่มีผลต่อการซื้อขายโฉนด สามารถแวะอ่านได้ที่ https://nayoo.co/ubon/blogs/deed
5. แนวโน้มของตลาด ปัจจัยใหญ่ที่ห้ามลืม
เวลาอยากขาย ใครๆก็คิดว่าของตัวเองดี แต่ในความเป็นจริงแล้วที่ดิน บ้าน และอสังหาริมทรัพย์ ก็ถือเป็นสินค้าประเภทหนึ่ง ที่มูลค่าสามารถขึ้นลงได้ตามความสนใจของตลาด การสละเวลาเล็กน้อยคอยติดตามความสนใจของอสังหาริมทรัพย์โดยรอบถือเป็นเรื่องที่จำเป็นอย่างมาก เพื่อไม่ให้เกิดอาการเสียรู้ แล้วจึงตั้งราคาให้สอดคล้องกับสภาวะการณ์ในช่วงเวลานั้นๆ
.
นี่คือ 5 ข้อเคล็ดลับ สำหรับคนที่กำลังสนใจอยากซื้อ อยากขาย บ้าน ที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ต่างๆ แต่หากใครรู้สึกว่ายากเกินไป ไม่มีเวลามากพอ อุบลน่าอยู่ เปิดพื้นที่ให้ทุกคนสามารถเข้าถึงข้อมูลความสนใจอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ต่างๆ พร้อมทั้งข้อมูลสำคัญๆที่ต้องรู้สำหรับคนอยากซื้อ-อยากขาย ได้ที่เว็บไซด์ของเรา www.NaYoo.co/Ubon
หรือใครชอบวิธีง่ายๆ ไม่อยากเสียเวลา อุบลน่าอยู่ มีบริการประเมินราคาทรัพย์ตามความสนใจของตลาด ซึ่งตอนนี้เปิดให้บริการฟรี สามารถติดต่อเราได้ผ่านช่องต่อไปนี้